疫情下的长租公寓：蛋壳们的“生死考”

按照往年的经验，春节后的返城高峰将是房屋租赁市场的小阳春，但新型冠状病毒这一黑天鹅的出现，彻底打乱了市场周期性的规律。

特别是对于蛋壳等长租公寓品牌而言，这场战役不可谓不棘手。

2019年刚刚经历了长租公寓的洗牌赛，不少中小企业在竞争中被淘汰出局，在资本市场中占得先机的头部玩家，则趁机扩大了经营规模。倘若房屋租赁市场的“寒冬”被持续拉长，即便是蛋壳这样上市的企业，也将面临一场残酷的生死考。

原以为在疫情的威胁下，长租公寓市场会上演共度时艰的剧情，现实中的发生的一幕却充满了讽刺性。

01 疫情引发的“罗生门”
2月3日的时候，蛋壳公寓在官微上发布了《致蛋壳公寓租客的一封信》，正式宣布推出租客租金返还政策：武汉地区无法返程的租客将返还一个月租金，武汉地区以外的租客可以享受与当地延期返工天数相同的免费延住或租金返还。

从公关传播的角度来看，蛋壳公寓的做法不乏点赞之处，时间上也赶在了其他长租公寓品牌前面，可随后却引发了蛋壳“一鱼两吃”的风波。

有业主表示，2月1号就收到了蛋壳公寓的单方面通知，以疫情的“不可抗力”为由要求业主减免房租，其中武汉地区的房东需要减免三个月的房租，其他地区减免的房租普遍在一个月左右，如果疫情持续可能还会延后。

有业主发文称与蛋壳公寓签署租赁合同时，已经设置了每年一个月的空置期，一些比较旧的房屋还需要额外增加2.5个月的装修空置期，相当于已经替蛋壳公寓承担了空置风险，不应该因为肺炎疫情再给予蛋壳一定期限的免租期。

也有租客提出了质疑，返还的租金并不能用于抵扣分期月付租金，而是被限制于服务费、维修金、水电燃气费等等。

简单来说，蛋壳公寓所遭遇的舆论风波并不复杂：在地方政府尚未出台房租减免政策的情况下，蛋壳公寓单方面要求业主免租；租客并没有看到免除的租金落袋，资金仍需要在蛋壳的平台上进行消费；同时房东和租客的免租期存在一定的时间差，蛋壳公寓被质疑借肺炎疫情赚起了“剪刀差”。

不过从蛋壳公寓官方的表态来看，疫情的爆发让平台承受了巨大的空置和退租压力，对于微利的长租公寓而言，俨然是平台方的难以承受之重。只是原本出发点正确的“免租事件”，最终演变成了业主、租客、蛋壳公寓各执一词的罗生门。

截止到目前，蛋壳公寓因为单方面要求房东免租金，已经被深圳等地的住建局约谈，杭州房管局也已经出台相关规定，严禁长租公寓单方面停止支付房东租金，或许在某种程度上为房东们吃下了定心丸。

02 “小聪明”的内在逻辑
作为一家上市公司，蛋壳公寓深谙“免租事件”的利害。之所以不惜陷入舆论漩涡为代价耍起“小聪明”，本质上还是为了守住现金流。

但按照往年经验，开年是租房旺季，春节前长租公寓大都会为节后高峰提前收房，而这次疫情导致节后高峰没来，出现大量空置，导致现金流紧绷。

同时长租公寓的盈利基础在于规模效应，只有当手上运营的房屋数量达到一定的量级，才可以摊薄成本制造盈利的可能性。

从2015年注册成立到2020年初挂牌上市，蛋壳公寓在不到5年时间里将房源数量增长到了40万间以上，属于典型的烧钱换规模式增长。要维持平台的正常运转，就需要以更高的价格在更短的时间内将房间租出去，也就不难理解免租事件的诱因：要求房东免租无非是为了降低租房成本，向租客免房租在于提高入住率、降低空置率。

与“免租金”如出一辙的是，蛋壳公寓在2月13日推出了新的优惠计划：首月立减50%月租金，住满6个月后再返20%。

究其原因，长租公寓有着相当高的“转手成本”，需要先把房源租下来，然后再转租给租户，终究存在资金占用成本的情况。如果大量租客因疫情无法续租，或者从长租变成短租，可能会导致成本与收入的不匹配。即使以低于成本的价格将房子租出去，也可以在某种程度上为现金流减压。

却也可能是一次“走钢丝”的冒险行动。蛋壳公寓的补贴让利让用户赚了便宜，却也终究是回笼资金的手段，平台一旦出现问题，租客可能面临无家可归的风险。

1月末的时候就有认证ID为蛋壳公寓的员工在脉脉上披露，蛋壳资金链已经断裂，员工1月的工资3月发放，2月只发基本工资；也有人在优酷上发布了与蛋壳公寓上海地区负责人的对话视频，声称蛋壳公寓的现金流只能维持到三月中旬。

虽然这些消息的真假仍然存疑，但在蛋壳公寓IPO招股书披露的数据中，亏损增速明显高于营收增速，主要资金来源在于与租金融资相关的金融机构的贷款，资金链断裂的传闻绝非空穴来风。

前我爱我家副总裁胡景晖谈及长租公寓时，曾描述了一种最坏的情形：“一旦资金链断裂，将出现房东驱赶租客的情况。”这样的情形在长租公寓的爆雷潮中出现过，倘若蛋壳公寓这般体量的玩家出现资金链断裂，后果恐不堪设想。

03 不宜将行业妖魔化
长租公寓虽然解决了房屋品质不好、服务差、行业规范化等一系列问题，符合市场需求，但要长远发展，核心还在于稳健运营。或许蛋壳公寓之类的企业在上市后，仍然有足够的时间来调整商业模式，进行有价值的业务创新，然而外部环境也发生了逆转。

比如2019年12月份六部委印发的《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

蛋壳公寓当前的租金贷用户比例仍在67.9%左右，“租金贷”也一直是现金流的重要来源，一旦这部分资金被监管又难以在资本市场吸纳足够的资金，扩张速度注定会慢下来，外界的注意力将聚焦在长期业务的健康性和盈利性方面，留给蛋壳公寓等玩家优化商业模型的时间越来越少。

却也不至于过度悲观，诸如蛋壳公寓等玩家的遭遇，仍然可以归因为运营不善的结果，不宜将行业妖魔化。

据《中国经营报》报道，长租公寓的资金回报周期较长，接二连三与房东、租客发生争议也是资本浮躁的后遗症。将租房当作金融工具运营，是蛋壳公寓目前最大的危机。发展初期，为了快速占领市场，企业会不计成本地扩张；成功上市后，企业能通过增配股、企业债、融资借款等更多途径变现，“运营方向从一开始就跑偏了”。

可以预见的是，疫情的爆发让长租公寓行业陷入了阶段性停滞，精细化经营的企业有机会维持正常运营，熬过漫长的寒冬；一些粗放经营、疯狂扩张、亏损严重、依赖外部输血的企业，也将加速退出市场。

同时优客工场毛大庆、新派公寓创始人王戈宏已经站出来为租赁行业“请命”，希望国家能够设立100亿—200亿的“中国租赁产业专项扶持基金”。如果这样的需求成为一种行业共识的话，不排除长租公寓市场在疫后二次增长的可能，只是前提是先挺过眼前的两三个月。

每个行业都有倒下的，也有健康成长的。长租公寓行业终究是民生行业，承载大量用户的租住，需要企业更稳健的经营。也希望在各方监督下剥离风险，长租公寓可以捡回初心，踏上正轨。

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