魔方生活服务再战港股，长租公寓能否迎来春天？
魔方公寓母公司魔方生活服务集团有限公司在4月28日向港交所更新了上市招股书。据悉，魔方生活服务此前曾于2022年9月向港交所递交了一次招股书，但在2023年3月时，其申请资料已经失效。此番二战港交所，魔方生活服务能否成功迈进港股大门？
一、公寓品牌优势凸显，持续领跑集中式长租公寓赛道
魔方生活服务作为中国首创集中式长租公寓模式的公司，目前已经拥有魔方公寓和9号楼公寓两大品牌，覆盖了白领和蓝领市场。在这样的品牌资源优势下，魔方生活服务在业绩和业务模式方面都取得了较为亮眼的成绩。
招股书显示，2020-2022年，魔方生活服务营业收入分别为9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元。对比2021年，魔方生活2022年营业收入增长达16.5%。此外，截至2022年12月31日，魔方生活已拥有76,245套在营公寓，公寓分布在全国25座城市388个地点。据悉，同期门店利润由2020年的1.64亿元增至2022年的4.52亿元。
魔方生活服务主要采取运营商与大型机构业主签订长期整租协议，对整栋楼宇或部分楼层进行管理和运营的业务模式。这种模式相比分散式长租公寓，具有更高的运营效率和稳定性，也能提供更优质的住宿体验和服务。
据悉，魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，魔方生活整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，魔方生活以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。
具体来看，目前，魔方生活服务主要提供两种类型的集中式长租公寓：白领公寓和蓝领公寓。其中，魔方生活主要以旗舰品牌魔方公寓运营管理白领公寓。据悉，白领公寓定位于为追求优质租房生活的白领人员提供一居室和两居室公寓，在北京及上海的月租一般介于3000元至6000元，在其他城市月租介于2000元至4000元之间；而蓝领公寓则以9号楼公寓为主要品牌，定位于为蓝领人员提供宿舍式公寓，每间房间通常配备2至8张床，每张床位的月租在500元至1000元。
此外，在公寓数量上，截至2022年年底，魔方生活服务在全国25个城市已拥有76245套在营公寓。其中，直营公寓数目为50833套，加盟管理和第三方托管模式数目为25412套。此外，据招股书显示，2021年末以在营公寓数量计算，排除了链家自如寓、我爱我家相寓等分散式长租公寓，以及万科泊寓、龙湖冠寓等房企的非独立集中式长租公寓等竞争对手后，魔方生活在独立集中式长租公寓运营商中排名第一。
由此可见，公司业绩的有效增长和业务模式的不断完善，给予了魔方生活再次申请港股上市的信心与决心。那么，在这样的优势下，市场对于魔方生活的担忧又有哪些呢？
二、2022年亏损微增，市场环境承压
魔方生活服务于2022年9月26日向港交所递交了首次招股书，但在2023年3月27日，港交所显示其招股书状态已变为“失效”。这意味着公司在6个月的有效期内未能完成上市流程，需要重新提交招股书并补充最新的财务数据和资料。但数据显示，魔方生活2022年的债务状况似乎不容乐观，那么，公司债务的形成原因有哪些？这是否会影响其上市进程呢？
原因一，市场环境不佳。2022年下半年以来，中国的房地产市场遭遇了前所未有的调控压力，多家房企出现资金链断裂、债务违约等危机。长租公寓作为房地产市场的下游行业，也受到了波及。此外，疫情的反复爆发也给长租公寓的运营带来了不利影响，导致租客流失、租金下降、空置率上升等问题。在这样的市场环境下，魔方生活服务的上市之路难免遇到阻力和挑战。
原因二，财务数据不够理想。据招股书显示，魔方生活服务收购动作放缓后，其财务状况在2022年又重回了亏损状态，亏损集中于2022年下半年。据悉，2022上半年，魔方生活的净利润为41万元，2022全年录得净亏损2.46亿元，与2020年净亏损2.31亿元相比，亏损数额略有扩大。公司对此解释称，这是由于不可抗力因素导致的租金减免、租客退房和空置率上升等。
此外，公司的现金流和债务方面，据悉，2022年上半年，魔方生活的流动负债总额为27.22亿元，流动负债净额为-15.43亿元。上述期内，魔方生活的经营活动产生的现金流量净额为5.58亿元，投资活动产生的现金流量净额为-8806.6亿元；现金及现金等价物增加净额为-2723.8万元。对比债务水平，虽然经营活动产生的现金流量净额也逐年增加，但依旧压力不小。
原因三，竞争对手不断涌现。长租公寓市场虽然有巨大的发展潜力，但也面临着激烈的竞争。根据弗若斯特沙利文的数据，中国集中式长租公寓市场非常分散，五大参与者合共占市场总额较少。魔方生活服务面临着来自其他集中式长租公寓运营商的竞争，如万科旗下的泊寓、龙湖旗下的冠寓、碧桂园旗下的碧家等。同时，也要应对来自分散式长租公寓运营商的挑战，如自如、蛋壳、相寓等。这些竞争对手可能会通过降低租金、提高服务质量、扩大覆盖范围等方式，争夺市场份额和客户忠诚度。
但挑战之中亦有机遇，此次二战港股，即是魔方生活服务的一次积极的向上跳跃，以求实现业务增长和盈利突破。
三、二次递表港交所，魔方生活如何破局？
在招股书失效后不久，魔方生活服务于2023年4月28日再度向港交所递交了上市申请。这表明公司对市场的信心和决心没有动摇，仍然希望通过上市融资来支持其业务发展和战略布局。那么，魔方生活服务此次能否顺利上市，公司又将走向何方呢？
整体而言，公司上市前景依旧乐观：魔方生活服务此次上市的前景取决于多个因素，包括市场环境、监管政策等。从市场环境来看，长租公寓市场却有着巨大的发展潜力和空间。据弗若斯特沙利文的数据，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元。至2026年，中国租赁公寓市场的规模预计将进一步增至2.7万亿元，主要驱动因素在于高昂的置业成本、年轻一代晚婚趋势、城市化率及城市人口（尤其是年轻人流入城市）增加。
监管政策上，虽然港交所对于长租公寓行业可能会有较高的审慎标准，但也不排除会给予一定的支持和鼓励。毕竟，长租公寓行业是符合国家房地产调控目标和城镇化发展需求的行业，也是有利于保障民生和稳定社会的行业。
其次，公司未来发展规划清晰，潜力巨大：魔方生活服务作为首家在港申请上市的集中式长租公寓运营商，拥有较高的毛利率、稳定的租金收入和忠诚的客户群体，具有一定的先发优势和品牌影响力，其业务模式具备可持续性和弹性。魔方生活服务如果能够成功上市后，公司就有机会获得更多的资金和资源，来支持其业务扩张和战略性收购。根据招股书，此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途，这些举措有助于公司提高市场竞争力和规模效益。
未来，魔方生活服务将持续深化发展道路改革与创新，不断迎接包括市场竞争、政策监管、运营成本、客户满意度等方面的风险与挑战，并借助港股上市助力公司占据更多市场份额，实现更高质量的长久发展。
来源：松果财经
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