自如站在风口浪尖，长租公寓没有未来？

疫情影响，今年长租市场一直处于低谷之中。

与过去五年受资本带动、快速发展地节奏不同，截至2020年10月末，房屋租赁行业仅发生了三次融资事件。与2015-2019年相比，资本的热情可谓是断崖式下跌。

过去几年，长租市场本是一片向好，独角兽公司和已经获得IPO的房屋租赁公司并不在少数。继青客公寓、蛋壳公寓接连在纳斯达克上市后，自如何时上市一直受业内从业者所关注。

在商业模式不断探索、创新的过程中，不仅是资本，租客也切身的体会到了租房O2O带来的便利性。

但是在2019年，房屋租赁尤其是长租领域，市场经历了一次洗牌，其中至少有50家企业面临资金链断裂、成本及盈利等问题而导致跑路或者倒闭，其中“高收低出“是影响企业创收的主要原因。

长租公寓到底怎么了？

疫情黑天鹅，谁也不能独善其身

突如其来的新冠疫情对很多行业都造成了不小的冲击，长租公寓也不例外。

由于年初大量租房客推迟甚至无法返回工作地点，房租如何计算就成为了一个大问题；疫情期间无法搬家，房屋中介在解决矛盾上几乎毫无话语权。面对突如其来的疫情，房屋中介当然不会吃哑巴亏，甚至出现了中介对租客涨价、要求房主降价的奇葩做法。

除此之外，中介以求自保，也尝试了简单粗暴地单方面提出解约，以短期的赔偿金试图弥补房屋长期空置带来的损失。

房东、租客和中介间的矛盾终于爆发。

经过几个月的缓冲，但效果甚微的情况下，作为行业老大的自如最先采取行动，在六月份的时候推出租金折扣的活动，最高可以达到月租金75折。相比房屋空置，低价出租显然是明智的做法。

活动推出后，租赁需求开始得以释放，两类人群成为活动期间的主要客户：有租房需求，但仍在对比选择的租客会优先选择有租金优惠的自如；已经是自如的用户，换租成本在可接受范围内，希望在活动期间可以选择到更合适的住房。

从自如本身出发，第一类客户的价值更高，尤其是在蛋壳公寓冲劲正足的时候，在特殊时期的营销手段事半功倍。

但是据自如租客提供，在最近的自如九周年活动中，原本策划一个多月的活动在仅开始一周就被仓促下架，且活动页面信息也未及时修正，与前期宣传严重不符。根据广告法和反不正当竞争法中规定，自如此举涉嫌对商品的销售状况作引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者，构成虚假宣传。

据统计，仅北京朝阳区房管局2019年12月24日，就有49条对于自如的处罚公示，处罚事项涉及改变房屋结构、群租房等原因。而自如所有合租的房屋均存在该问题，受到查处的房源只是冰山一角。

让人不自如的自如再一次站在了风口浪尖。

在微博、黑猫等平台上，不少自如客分享了在自己并不自如的居住体验。在黑猫投诉上，“自如”匹配的投诉案件就高达3000余条。尤其是2020年企业本就经营困难，越想要通过捷径控制成本，就会有越来越多诸如退租时乱扣费、新房卫生情况差、套路贷、空气甲醛超标等问题暴露在公众面前。

无独有偶的还有蛋壳。在频繁曝出CEO受到政府调查、被列为被执行人、套路贷款等问题后，11月蛋壳公寓还被央视曝光面临流动性风险，或陷入倒闭危机。

公众的猜测并不是毫无根据。

距离2020年Q1季报发布后，已经过去四个月，企业的半年报仍不见踪影。除此之外，不少蛋壳住户收到公司的回应，声称如果退租则无法拿到退款，甚至是租户本人账户下的贷款也无法撤销。硬着头皮住下去，对租户来说似乎成为了损失最小的选择。

长租公寓的泡沫终于被刺破。

长租公寓的瓶颈是个无解题？

纵观自如和蛋壳走出来的原因，很大程度上归因于年轻人对于租房品质的要求正不断提高。

不同于过去房东直租或者房东通过中介租房的行为，自如和蛋壳这类的公寓房间经过简单的装修，属于相对的一手房源，给租客的第一印象具有很强竞争力；其次就是独特的管家模式，可以为租客解决生活中很多琐碎的问题，对合租房源的一系列规定已经经过市场检验，较为成熟；最后，多样化的设计风格可以满足不同的租客选择。

根据自如研究院发布的报告显示，2020年中国城市租住人群突破2亿。而在供给侧，2020年预计投入租赁市场的房源为0.87亿套，通过两居室和三居室的比例分配，按照2.3居室计算，如今租赁市场基本达到平衡。

自如曾公开数据，分散式长租公寓的入住率只有达到95%才可以拥有稳定的现金流。但是蛋壳招股书中提到，2019年Q1至2020年Q1间，其入住率均为超过95%，因此企业也未实现盈利。蛋壳公寓在2017年和2018年净亏损额分别为2.72亿元、13.69亿元，亏损增幅403%；2019年仅前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元，超过过去两年的亏损总额，同比增亏209%。

尚未盈利的背景下，企业仍在寻求快速扩张，将大量资金和资源投入到新市场的开发中，导致经营活动现金流始终处于负值，是此次危机爆发的最大隐患，也是企业发展的最大瓶颈。

由于长租市场的特殊性，企业并没有太长时间细水长流的培养用户，所以为了争夺市场份额，只能疯狂补贴和营销。

抛开入住率，租赁一间房屋的利润会有多高？

诸如自如、蛋壳类的房屋出租需要投入一定的装修成本，软装和硬装合计约为10000元左右。除了装修产生的一次性费用，房屋出租过程中持续产生的费用还包括营销费用、工作人员薪酬和运营成本。根据蛋壳招股书数据，新增租房的成本回收期至少需要一年。

但是由于中介和房东一般会签订长期合约，而且会锁定成本价格。随着中介连年上调房租价格及服务费用的持续发生、企业规模扩大产生的边际效应，营销费用和装修成本也会随之降低。因此合理的控制营销成本和拓张速度，谨慎运营房源控制房屋的空置率，保证健康的现金流状况，保持理性的商业态度，实现盈利并非难题。

同时，挖掘其他增值服务也是企业增加收入的另一途径。例如自如将其装修、生活服务、线上商城等服务均创办了独立的业务板块，旨在建立多元化的收入结构。

虽然自如和蛋壳已经走在行业前列，但很明显在规模和口碑间，企业还未达到平衡。尤其是疫情缓解后，头部平台口碑的失衡愈演愈烈。如果无法解决这些问题，只享受短暂的利益，泡沫退去后，等待他们的也许只是成为资本的弃子。

没走过弯路的租房人是不完整的。不少在外漂泊的年轻人戏称，租房这个无情的大坑是初入社会的第一课，也迅速的打破了自己对社会的信任。如此讽刺的现状让人不禁想问，“说的比做得好”的自如和蛋壳，配得上几百亿的估值吗？

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