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成都电梯豪宅市场分析专题
2009年4月
一、电梯豪宅的定义
城市电梯豪宅的出现,是人们在追求安居——乐居——豪居过程的产物,是对更好生活的一种追求的体现。城市电梯豪宅的针对人群,通常是有多次置业经历、对生活品质要求极高的高端圈层人群,要求住所有极高的舒适度、极度的尊崇感等。他们具有别墅级的购买能力,但又追求拥有繁华生活条件、高端商务活动以及体现尊崇身份的城市住宅,因此城市电梯豪宅开始逐渐成为这类高端消费者的选择。与普通电梯相比,他们更为关注物业本身的价值,包括品质、区位、配套、服务等层面。
综观各城市城市电梯豪宅,城市电梯豪宅均具备了以下共同特征:
1、项目一般处于城市繁华商业中心或者城市核心CBD区域;
2、项目周边需有完善的交通网络,强调交通的易达性和便捷性;
3、项目需拥有良好的自然景观环境;
4、项目周边需有齐备的教育、商业、医疗以及休闲等配套设施;
5、户型面积大,一般均在200平方米左右,发达城市的户型面积更大;
6、户型创新,亮点多。主要体现在强调居住氛围包容感和亲近自然,利用各种大阳台、露台、入户花园的合理布局,营造高层院落氛围;同时户型功能分区更加细化,强调主卧功能扩展,涵盖卫生间、衣帽间和书房,成为主人独享空间。
7、一梯多户,分线入户。电梯豪宅一般为两梯两户或三梯两户或三梯三户,实现电梯基本私有化。同时户型设计为双入户,保姆通过专用电梯连接专用通道入户,并更加人性化地为工人房配备独立的卫生间、阳台,避免工人活动对主人生活的影响。
8、豪华产品配置、奢华的景观环境打造、五星级入户大堂、顶级物业管理等形成豪宅的软硬指标。
二、成都电梯豪宅现状
2006年9月,招商地产以“第一高端社区+门户外交地标”打造的“首座”以13000元/平方米价格热销,使成都房地产开始进入了一个全新的发展阶段,“城市电梯豪宅”开始呈现。优越的地理位置、传统城南富人区、外籍人士聚集区、电梯豪宅稀缺等优势使项目具备了良好的投资价值,吸引了大量的高端消费者购买。
2007年,成都“电梯豪宅”开始步入了较快的发展。飞大集团“壹号公馆”以豪华配套、星级大堂、4000元/㎡精装修、金牌管家服务等以“豪宅”身份占据骡马市商业圈;锦都4期推出136-178㎡电梯公寓,依托成熟配套、交通便利、临近市中心、宽窄巷子和琴台路旅游街等资源优势打造市区豪宅;九龙仓也于07年9月依托市中心东大街地段优势推出106-155㎡电梯豪宅并迅速完成销售。从区域上看,此阶段的电梯豪宅项目主要集中在城市繁华商业中心,占据城市核心区域。
2008年,成都“电梯豪宅”进入了迅速发展阶段。先后有龙湖、蓝光、新鸿基、中海、华敏、新世界、千和、森宇、华润等实力企业聚焦了11个豪宅项目亮相。此阶段的电梯豪宅主要集中在城南南延线天府大道两侧。一方面是城南历来的“富人区”效应,城南新城发展使区域配套日益完善,同时为区域增加了大量的高端收入群体;另一方面,随着07年房产市场走旺,城南地价增高,如九龙仓城南地块为640万元/亩;中海地块为705万/亩;合景泰富在城南地块成交价更达到了1195万元/亩和1265万元/亩。高额的地价成本使得开发商不得不将高地价、高成本转向高端电梯豪宅,以期通过细分市场来获得突破。
现有电梯豪宅项目情况一览表
区域
项目名称
类型
梯户配置
规模[户]
层数
户型面积
大户型面积
大户型配比
主力户型
城区
时代豪庭
混合豪宅
2梯5户
515
33-38F
105-155㎡
154-155㎡
40%
154-155㎡
城区
华润依云府
混合豪宅
2梯3户
3252
30-31F
51-316㎡
187-316㎡
12%
187-267㎡
/390
高新区
华敏世家
纯大宅
3梯2户
130
21-24F
289-472㎡
301-346㎡
高新区
紫檀
纯大宅
3梯2户
420
28F
282-445㎡
282-296㎡
高新区
龙湖世纪景峰
纯大宅
3梯2户
344
42-47F
280-650㎡
280/380㎡
高新区
华润凤凰城
混合豪宅
2梯4户
2498
27F
70-173㎡
141-173㎡
27%
162-173㎡
/674
高新区
时代晶科
混合豪宅
2梯6户
2200/
20F
104-301㎡
199-301㎡
20%
199-201㎡
480
高新区
城南1号
混合豪宅
2梯2户
609
24F
89-316㎡
159-316㎡
57%
159-185㎡
华阳
河畔新世界
纯大宅
2梯3户
3500/
18—33F
140-245㎡
140-200㎡
432
华阳
新鸿基悦城
纯大宅
2梯2户
1217
26-32F
90-387㎡
137-387㎡
1期100%
137-192㎡
2梯4户
华阳
南湖国际社区
混合豪宅
3梯6户
2
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