[转帖]房博士教你购房（二）

rel="File-List" href="file:///C:%5CDOCUME%7E1%5C%E7%8E%8B%E6%B5%B7%E6%B6%9B%5CLOCALS%7E1%5CTemp%5Cmsohtml1%5C01%5Cclip_filelist.xml"> 　　什么是花园小区、智能小区、远郊小区

　　花园小区、智能小区、远郊小区是未来小区发展的三种标准和趋势，也是购房者的三大选项。
　　1.花园小区
　　白居易有诗云： “沧浪峡水于陵滩，路远江深欲去难。何如家池通小院，卧房阶下插鱼竿。”现代房屋，绝少古人的闲情逸致。高楼大厦，视野中尽是些水泥砖瓦。在林林总总的小区中，花园小区恰恰成为城市沙漠中一块尚未干涸的绿洲，吸引着工业时代人们疲惫的心灵。花园内融入房屋，是花园小区建设的宗旨。漂亮的花园取代厚重的院墙将房内和外界的尘嚣隔离开。精心培育的植物、堆起的假山、微波泛起的湖水，给人一种安静和祥和；倘若能有流动的河水穿越小区则更妙，潺潺的流水声使小区充满生机与活力。郁郁葱葱的树木，湖边的亭台楼阁，婉蜒的小径，人们在花园中休想、玩耍，欣赏美丽的自然景观，在花园中度过一年又一年，很是愉快。
　　选择花园小区，首先，要关注小区的绿化建设。没有强有力的绿化设施，小区又怎敢宣称自己是“花园”呢，绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了 “家”的范围。花园小区的主要特色就是其漂亮的园林景致：绿色植被、鲜花似锦、小桥流水。因此，当您前往看房时，建议专门花上一些时间在小区里走一走，或者仔细观摩开发商提供的小区园林规划图示，做到对您未来即将生活的环境“心中有数”。
　　按国家有关规定。对小区绿化环境的选择有四点标准：
　　①小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。②要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不应低于30%，旧区不低于25％，绿地指标组团不低于0.5平方米／人，小区不小于1平方米／人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求。③绿地应接近居民住宅，以利观赏使用。④绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。
　　对于想选择花园小区房屋的购房者而言，采光是很重要的问题。若您选择的楼层较低，需注意是否会有较高的树木，或者潜在会长很高的树木遮挡了房间的采光。良好的采光有利于让您的房间显得宽敞、明亮。小区楼盘的布局也很大程度上影响到整个小区内各家各户房间的通风情况。如果通风不畅，您在家中也难以品位到花园里的花香。要想欣赏花园小区的美丽园林景致，房间的朝向和视野好不好也会影响到您今后的“美丽生活”。从视觉角度而言，楼层4～7楼的景观角度最好，太低则容易“一叶障目”。太高则容易“看得模糊”。最后，由于不少花园小区采用“板”式布局，这种一排一排排列的楼房有一个潜在的隐患：私密性。楼与楼之间布局不合理的小区，容易造成“窗对窗”的透视问题。因此在现场或者规划图上看房时，要有所注意。
　　2.智能小区
　　随着信息技术的发展，计算机及其网络技术的兴起进入建筑领域，我们的居住方式也发生了翻天覆地的革命，智能化小区以其代表的高品质信息生活为越来越多的成功人士所瞩目。那么，什么是智能化小区呢?智能化住宅小区是指依靠先进的设备和科学的管理，利用计算机及相关的高新技术，将传统的土木建筑与计算机技术、自动控制技术以及信息技术等先进技术的结合，实现住宅使用功能的智能化，从而达到节约能源，降低人工成本，提高住宅小区物业管理、安防以及信息服务自动化程度，为小区住宅提供安全、舒适、方便、快捷的家居环境。智能化住宅小区系统应具有以下特点：高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；物业管理的智能信息化；家庭智能化。
　　近年来，商品房销售中“智能住宅”的宣传广告越来越多，有些购房者为赶时髦误入开发商的圈套。某业主看到一则智能住宅的广告，匆忙之中购买，不料入住之后才发现所谓的“智能住宅”只不过是电梯自动、卫星电视等，这些功能和真正“智能住宅”的售价极不相称，该业主大呼上当。实际上智能住宅按其使用功能划分为普通型和豪华型，消费者在购房之前要认清智能住宅的基本内容。
　　普通型智能住宅配备较简单，特征为：①安全联动：住宅装配有红外线探测仪和自动报警系统，24小时中央电视监控(物管中心负责)。提供防火防盗监视、燃气泄漏自动报警、紧急呼叫救援、可视门铃等。②表自动计费：水、电、煤3表通过电脑网络与物管中心连接，自动计费，自动抄送。③安装ISDN：装有窄带功能远端模块，提供先进的通讯传输平台，拥有高速INTMNXT(企业内部网)接口、INl2RNET电话、传真等功能。住户可享受网上购物、网上求医等服务。
　　豪华型智能住宅是真正意义上的智能化建筑，具体特征为：①U住宅自控，即设各自动化：大型设备如电梯、变配电箱等实现自动操作、自动监控报警、自动检修养护。家用小型设备如红外线监控系统、家用电器等内部联成局域网。可远程监视、遥控家中各种设备，如提前打开空调等。②小区局域网与小区IC卡：小区局域网的本质是服务，物业管理中心通过社区网页向居民发布服务“菜单”，提供如医疗、老人婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅馆、酒吧、看电影、逛公园、信息查询、新闻报道等服务项目，住户可根据爱好自由选择。同时借助小区网络，实施IC卡智能管理。③宽带入户：比起窄带通讯速度更快，是真正意义上的信息高速公路，能保障动态视频、声频信息的有效传递，可提供视频点播、视照会议、多媒体通讯等多项特殊功能。在目前的商品房销售中绝大部分智能住宅多为普通型，消费者要谨慎选择。
　　3.远郊小区
　　远郊小区，优势主要有三点：①价格优势。对大部分工薪阶层而言，经济承受能力毕竟有限，价格仍是买房的重要考虑因素。就北京而言，市区市场房价少则也需8000元/平方米，高不可攀的房价令人望而生畏，人们必然会把目光投向郊区，价格低廉且实惠。②环境优势。“买房就是买环境”已成为众多买房人共同的心声，在紧张繁忙、快节奏的工作中，现代都市人渴望在居家中得到心灵的彻底放松，回归自然，尽情享受绿水和蓝天白云，呼吸纯净的新鲜空气。这一切可望在城郊得以实现。③配套设施发展潜力优势。“足不出户，享受一切服务”是每一位购房者梦寐以求的便捷生活：购物、休闲、运动、文化、家政服务一应俱全。而市中心寸土寸金，不可能开辟巨大的空间来提供全方位的服务，惟有城郊丰富的土地资源具有这样的发展潜力。但是住在郊区又会面临很多问题，如交通不便，只有部分项目会临近地铁公交车站，如果没有私家车，出行会很不方便，就算有车，如果离市区太远，也会加大时间成本；郊区住宅的配套往往不及市区。如商业、教育、医疗等；除了少数高档别墅外，多数郊区住宅只能以自住为主，想购买来进行投资出租是不太可行的。
　　以北京为例，郊区房子由于各自档次及建筑形式的不同。所面对的客户群也不一样。普通住宅的客户以拆迁户、第一次置业的白领为主，并且在一些特定区域会出现外省市人聚集购买的情况；中高档型的花园洋房、小独栋类项目以二、三次置业的高收入白领为主，高档别墅的客户群瞄准了社会金字塔顶尖的那群人。原则上来说所有人都适合在郊区购房，针对首次置业的白领来说，如果所中意的郊区住宅附近没有很方便的轨道交通和公交系统，以及本人无私家车的，最好慎重购买；另外高端置业者也要考虑交通的疏通性，时间成本是否合理，如果每天花在路上的时间在半小时以上，还不如考虑在市区购买公寓。另外，现在社会新兴了一种自由职业人，他们由于不受工作时间的限制，所以很适合在郊区居住。
　　购买郊区住宅的时候，一要考虑交通问题，最好临近轨道交通或快速路，不是堵车问题严重路段；二要考察项目周边。如果项目周边已经形成了比较成熟和上规模的居住区是最好的；三要考察项目本身，如果项目周围已经比较成熟，可以不在乎项目的大小，但是如果项目周围尚待开发，则最好选择比较大规模的社区，因为只有大盘才会配备比较完善的配套设施，无论是教育还是商业医疗等；四要观察周边环境，既然大部分人选择郊区住宅是为了健康，那么观察周边是否有污染厂区、水源、是否有大面积绿化等都还是十分必要的。对于高档别墅来说考虑的则更多，除上面所说的之外，还要考虑周围是否有比较稀缺的景观资源。

　　哪些是宜居城市？哪些城市适合房产投资？

　　《商务周刊》和零点公司联合实施的一项关于“宜居城市”的调查显示，在公众看来，“交通的方便性”、“城市是否干净整洁无污染”和“空气质量”是衡量一个城市是否适合生活的最重要指标。
　　该项调查采用多阶段随机抽样方式，对北京、上海、广州、武汉、成都、桂林、西安、青岛、大连、厦门10个城市18～60岁的3212名城市居民进行了入户访问。
　　在评价一个城市是否适合居住时，分别有47．9％、46．1％和43．9％的受访者认为“交通方便快捷”、“城市干净整洁无污染”和“空气质量好”是成为“宜居城市”的必要条件，明显高于“经济发展水平”、“社会治安状况”、“社会保障水平”等其他因素。通过进一步分析发现，居民的文化层次越高，对于环境因素越为看重。
　　在同时公布的“中国宜居城市榜”中，上海名列首位，大连、北京排在第二位和第三位，之后依次是广州、成都、青岛、杭州、桂林、珠海和厦门。
　　调查显示，“经济发达，经济发展迅速，经济实力强”是上海“宜居”的主要原因。同样，“机会较多，经济水平高”也是广州入选“宜居榜”最关键的因素。而北京的入选，很大程度上是由于“北京是中国的首都，在各方面都具有优势”。
　　与这些大城市的经济优势不同，一些小城市的“宜居”很大程度上是因为其特有的环境——成都的悠闲，大连的大气、珠海的浪漫、青岛的优雅、厦门的温馨、杭州的缠绵以及桂林的秀美，都成为这些城市被公众青睐的主要原因。
　　绵长的海岸线、灿烂的阳光和蔚蓝的天空、娇媚的樱花和茂盛的法国梧桐、青岛啤酒和童话中的小房子、优雅的八大关和漫步的夜晚——这一切，构成了青岛的浪漫。那些弯弯曲曲起起伏伏的小街小巷，令你不由得把脚步放轻放慢。漫步在古老的街巷，即使是随着性子任意闲逛都是很写意美好的。
　　综合来看，一个城市的繁荣是环境、经济、政治文化等多个因素的协调和均衡发展，只有这样的城市，才是最具有生活价值的城市。就目前看来，每个城市都有需要进一步改善的方面，大城市努力改善生态环境，小城市在经济水平甚至城市规模上向大城市靠拢，是城市发展的大趋势。
　　2008年对于中国，对于中国经济，对于中国楼市都将是重要的一年。以下城市将迎来进行房产投产的契机。
　　1.北京
　　奥运举办国的首都向来都会基于奥运迎来酒店、住房、休闲旅游方面的高潮，交通改革后的北京将容纳更多人口进入，出租率有保障。
　　可以列出许多因素证明北京房价仍然坚挺，基于需求的购房人群会长期大量存在，购房半径也会扩大，二手房会在奥运前有个消费高峰。
　　拆危改造加速，再加上两限房、保障房供应，辅之以部分小产权房供应，基于政策年与奥运年的设想，中低层消费将非常活跃。
　　2.天津
　　京津联动不可避免地形成。一体化交通业已基于奥运而实现。
　　天津相比北京的一个重要优势在于拱卫的地理、优质的空气、更大的改造空间与扩大范围的城市化空间。
　　在天津任何新区，或新的改造区域，或滨海地带，都将是理房族追求的绩优区域。大津京的提法与实质实施会让老城区的二手房交易进入到一个新阶段。
　　3.上海
　　长三角的房价一直靠着投资消费支持。但2008年后有望改变。重要的原因是来自于经济结构按地理进行调整。预期长三角将按城市地理与资源优势适当调整，将有些加工与制造放在下面的县市，形成主流商务金融性城市与消费城市。
　　这样一来，上海便重新成为全中国乃至世界范围人们追求商务休闲娱乐与旅游的天堂。
　　浦西的开发及外岛的建设都足以支持中低价位房源在2008年有较大补充。
　　原有商务地段更多进行着诸如商务圈、商务酒店、写字楼与孵化器建设。
　　4.武汉和长沙
　　这是2007年末人们关注的焦点区域，两型社会试验区让这两个区域形成华中的两个互为犄角的两极。但囿于交通一体化进程的滞后可能没有经济上的明显效应。
　　对于这两个城市来说，楼市的春天不远了。共同的根本原因在于这两个城市都是所在城市群的圈心。由于交通的顺畅，人们的置业观念将伴随内外互动而调整，以武汉为例，周边的八个城市号称后花园的都将成为武汉外流置业的好去处，相反周边八个中小城市中的高收益人群也会选择武汉来置业。
　　5.重庆
　　值得进行房产投资的关键原因来自重庆的城市功能面临着升级。2008年的重庆将围绕商务区加滨江区、北部居住区两大要点建设直辖后的新城。
　　如同任何城市无法丢掉其历史一样，原住地的二手房与旧城改造将产生较多的投资空间。
　　6.广州
　　广州较早实现了小康化，现在面临着重新崛起。
　　广州周边如丛化、花都，更远些的中山、东莞，依靠资源富裕起来的南海，这些卫星城的房价接近或部分超过广州。如此，广州会否形成空城呢？
　　投资与持有性消费一旦集中，这个城市的机会就没有多少，但如果周边的城市吸引了相当数量的多重物业消费，如上述各城市的商务性物业大面积建设会带动当地房价上涨，广州基于周边城市的分流，加上开发经验以及由政府控制资源的做法将让广州房地产迎来2008年的新气象。
　　7.西安
　　曾经在西安有一个别墅盘，秦岭脚下，当时出价不到三千，两年后起步价六千。仔细分析，来自于旅游与产业重新布局，来自于西北门户的集散地作用，来自于将文化、旅游、产业化、资源综合利用的城市化，借助奥运，必将催生西安未来几年经济的高速发展。
　　怎样选择合适的二、三线城市进行房产投资？
　　房产投资转战二、三线城市，首先适合去哪里？以投资者生活在上海为例。
　　首先要考虑通勤成本，即交通的便利性。对于上海，交通便利的是江浙一带，如嘉兴、无锡、苏州、杭州、南京，此外徐州，连云港也很方便。
　　上海和杭州的房价已经涨得差不多了，这种情况下，嘉兴这样离两地都较近的城市，交通一旦有改善，必将大有升值潜力。
　　二、三线城市选择房产投资的标准是什么？
　　房地产首先要看城市人口，人口越多，房产越值钱。中国房产的一线城市是：北京、上海、广州和深圳等。接下来是二线城市，天津、无锡、苏州、杭州、南京、青岛、武汉、重庆、成都和西安等。三线城市极具投资价值的有：享有独特地理位置优势，有着京津走廊上明珠之称的廊坊，闻名全国的旅游度假型城市威海、桂林、厦门等。
　　极具投资的三线城市中以威海为例，作一个简单的介绍。
　　2003年威海被世界评为最适合人类居住的地区中国唯一获得联合国人居奖的城市，在世界八个获此殊荣的地区中，仅巴西之后排名第二。而在威海市最具投资价值的地段在威海市银滩旅游度假区。威海市银滩旅游度假区属国家AAAA级旅游度假区，位于威海市境内东南海滨，其区位优势显著，地处中日韩经济合作和青岛烟台旅游金融的大三角中。银滩正融入青岛一小时经济圈，山东半岛沿海旅游圈，是胶东半岛最后的一块黄金海岸，未来发展空间巨大。银滩属典型的暖温带海洋性气候，冬无严寒，夏无酷暑，春季温暖，秋季清爽，年平均气温12.3度，是世界上最适合人类居住的地区之一。
　　在沿海岸线东西的带状规划区内，林秀海碧、礁奇滩曲、集山、海、岛、湖、泉、河、林与一体。特别是绵延20多公里的沙滩，坡缓沙平，沙白水洁，沙质细腻松软，含磁量高，洁白如银，“银滩”因此而得名，被誉为“天下第一滩”，“东方夏威夷”！度假区内还有全国最早的潮汐湖发电站，拥有蓄水量3000万立方米的潮汐湖以及珍珠湾、白浪湾、宫家岛、三观亭、仙人桥、万亩海防松林带等自然景观，是天然的旅游度假胜地。
　　矗立在银滩之上的海景房被认为是北方地区最适于投资的滨海地产项目，目前银滩投资已经超过300亿元，后期累计投资将超过600亿元，升值空间巨大，纵比相对目前的房价2004年房价在1200元左右，2007年的房价在2600元左右。3年左右的时间已升值了一倍多。乳山银滩距离青岛130公里，山东省政府对乳山未来的发展有一个明确地定位，就是建成北方地区最佳的旅游度假区，类似海南三亚的亚龙湾，冬天度假到三亚，夏天度假到银滩，所以目前升值空间比较大，最保守估计3年之内会涨到6000元每平米左右。

第二章：选房看房

　　选房要有目的性

　　房子不是万能的，没有房子却万万不能。的确，没有家宅，女子何以为“安”，男丁岂能得“宁”？
　　决定买房是一件高兴的事情。但是，从下定决心到买到满意的住房，并不是一个容易的过程。对绝大多数人来讲，买房是一生中的一件大事。除了花费的金钱巨大之外，由房子产生的关系也十分复杂和重要。与租房不同，租房如果你觉得不满意随时可以一拍两散，但房子买下之后，一旦因种种原因对房子不满意甚至深受其苦，想要撤退就相对困难了！租房好比谈恋爱，自由交往，好聚好散；买房就像结婚，出了问题想要全身而退，就不那么简单！
　　因此，我们的建议是选房的标准没有最好，适合你的就是最好的。这种适合，第一是适合你的需求，也就是买房的目的是什么要明确，第二是适合你的经济能力，你能买得起而且也能用得起，这就需要做购房预算。这是我们提倡的选房第一原则——寻找符合购房目的与预算的楼盘。
　　明确购房目的——购房有底
　　对房屋的选择有很多因素，人们在选购房屋的时候会根据这些因素来作出决定，比如说价格、位置、交通、环境、配套设施、户型、面积等，但是所有这些因素在同一所房子之中都不可能做到十全十美，各个楼盘实际上也有着不同的优势。因此，购房者必须在这些考虑因素之中作出取舍，而作出取舍的第一个标准应该是你的购房目的。不同的购房目的对于房子的考虑因素会有不同的侧重。
　　住家以舒适为主
　　这里的以“住家”为目的，主要是指中、老年人为长期安定，居家买房。这种购房者的经济实力比较稳定，家庭状况比较安定，房屋是家庭成员活动最主要的场所。对于长期生活在住所的家庭成员而言，“舒适”自然是最重要的需求。“舒适”是一个综合的概念，主要是方便生活，有助于满足不同家庭成员的不同需求。因此，以居家为目的买房，应当优先考虑面积、户型、社区环境。根据家庭成员数量决定房屋的居、室构成状况；考察房间内的设计是否有利于家庭组织社交活动，有利于促进家庭成员交流；考察房屋所在区域的环境是否适宜养身，生活气息是否良好，也就是所谓的“宜居”。
　　过渡以价格为主
　　所谓“过渡”，主要是指年轻人为阶段性居住而购买商品房。
　　年轻人创业初期，由于自身努力和家庭支持，有了一定的经济实力，打算买一套自己的房屋居住。但年轻人毕竟立业未稳，人生的路还很长，未来的生活走向、社会大环境和房产的发展趋势也充满多种可能。如果经济实力有限，却一次性投入现阶段还难以承担的钱款来买房，则可能背上沉重的经济负担，被昂贵的房子压得透不过气来。在房地产市场比较成熟的国家，大多数家庭都有两次甚至三次置业的经历，在不同的时期以不同的房产满足不同的家庭需求。由于年轻人首次置业的主要目的还在于“过渡”，在满足基本生活需求的前提下，价格是选房时应考虑的主要因素。因此，面积较小、总价较低的房子是比较合适的选择。一般二手房或小户型商品房能满足住户的阶段性需求，在住户实力增长、需求升级，对房产进行更新换代之际，也能较顺利地转让或出租，实现保值增值。
　　投资以区位为主
　　由于房产是一种稀缺资源，在市场经济条件下，稀缺的就是能带来财富的。因此买房不为自己居用而为投资聚财者，大有人在。城市居民购买多余房产进行出租或转让从中获利，这是理性开发家庭资金的正当行为。
　　对以投资为目的的购房人而言，楼盘的区位是最重要的。用经济学的理论来解释，需求增长而供应不变的东西必然升值，区位好的房产就具有这个特点。区位好，才具有出租或转让的优势；区位好，也能缓和房屋在户型、面积、环境等方面的劣势。因此以投资为目的挑选楼盘，应该着重关注楼盘所在区域的功能、附近的人员结构、周边公司企业分布情况、交通状况，以及该区域的规划前景等要点。
　　商用以人气为主
　　以商用为目的购房，是指购房者购买商品房是为自身进行商品经营活动提供场所，也就是作为商铺。聚人气才能聚财气，因此为商用目的购房，首先要考虑房产所在地的人气如何。当然，这里需要考察的因素，也肯定是以商用房产为投资对象的投资者需要关注的。
　　这里我们并不深入地研究各种购房目的下的考虑因素，主要是通过列举来提醒购房者，在选房之前明确你的购房目的可以使你在房屋选择时有比较明确的判断标准，从而提高决策的合理性。因为目的明确可以使你的需求明确，而需求明确以后，你就可以比较合理地判断所看的楼盘是否符合你的需求，避免其他因素的干扰。对于购房需要衡量的因素，如：价格、面积、户型。配套设施、社区环境、交通等，我们会在后面的章节着重介绍。

　　如何选择住房的环境

　　随着社会文明程度的提高，健康住宅的理念悄然兴起。所谓“健康住宅”，是指在符合住宅基本要求的基础上，突出健康要素，以人类居住健康的可持续发展的理念，营造出健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。健康住宅的主要基点在于：一切从居住者出发，满足居住者生理和心理对环境的需求，使人们生活在健康、安全、舒适和环保的室内室外居住环境中。健康住宅的评估标准大体分为4个因素：其一，人居环境的健康性。主要指室内、室外影响健康、安全和舒适的因素。其二，自然环境的亲和性。提倡自然，创造条件让人们接近自然、亲和自然。其三，住区的环境保护。包括住区内视觉环境的保护，污水处理，垃圾处理和环境卫生等方面。其四，健康环境的保障。主要是指针对居住者本身的健康保障，包括医疗保障体系、家政服务系统、公共健身设施、社区老人活动场所等硬件建设。由此可以看出所谓健康住宅，主要是从居住环境方面进行考虑，这也提醒我们：在选择住房的过程中，一定要重视对住房环境的选择。
　　住房环境包括以下几个方面：
　　区域环境。区域环境主要是指小区所处城市的区域定位和功能。对购房者来说，首先要考虑区域环境。随着经济的发展，每一个城市必然会对自己的各个区域进行功能划分。比如中心商务区，工业区，文教区，居住区等等。买房时，要尽量选择与自身家居相匹配的区域。比如年轻人可以选择在商业区的家居房，便于购物娱乐；年长者则可选择专门居住区，环境清静，修养身心；有孩子的家庭可以选择文教区的家居房，方便孩子日后的上学等等。当然，区域环境不是一成不变的。原有的优良地理环境可能一夜之间消失。比如政府决定将城市某一片划为工业区，那么在该区域的原有住房的空气环境质量可能就会变差。原有的较差地理环境也可能变优。比如在郊区的楼盘交通质量较差，但政府决定即将修建的高速路恰好经过该楼盘前，那么交通环境质量就会得到提高，同时噪音也会加大。只要城市在变化，每一栋房屋都会有机遇和风险。所以买房者自身应对政府的规划有个简单的了解。现在很多城市都会制定若干年的用地规划，且都是公之于众的。买房者可以事先进行了解。城郊地区是现在房地产开发的热点，是必须密切注意的地方。一方面，城郊的楼盘通常价格较低，且修建在国道或高速路附近，交通比较方便；但另一方面，很多城市近些年开始将市内污染严重的工厂搬出，在市郊重新划分工业区。此外，市郊的安全问题、生活便利问题都是很难预料的因素。消费者在买房的时候应当谨慎选择，不要被开发商的虚假宣传所蒙蔽。
　　(2)自然环境。自然环境是指住宅区周围的状况，如楼房间隔、绿化面积、规划情况、噪音大小、污染状况等，具体来说。购房者在选房时应着重看：1)休闲活动空间。公园、水面、绿地是调节居住环境的重要因素，在选房时，要注意看在步行可达的距离内是否有公园、成片的绿地及水质良好的较大规模的水面。此外，还应考虑住宅附近是否有配套建设的各种文体活动设施、场所，特别是老年人和青少年的休闲场所。2)环境污染状况。住宅区域内及邻近地区有哪些工厂，有哪些对环境可能造成较大污染的工厂。3)大型饭店、集贸市场、娱乐场所、运输公司等污水、噪音污染源在区域内是否存在，是否会对居住生活构成影响。4)区域的上风、上水方向是否有大型污染源，是否对本区空气、水质造成污染。观察空气清新程度、能见度，感觉空气、水质的味道，注意街道清洁程度及垃圾等废弃物的处理情况。
　　(3)人文环境。主要包括学校、科研机构、体育场所等“人文气质”因素。家居小区拥有良好的人文环境，一方面是对住房者自身修养的升华，另一方面也为住房者及其子女的教育和文化熏陶提供了便利。比如北京市海淀区的大学圈，高教机构科研院所林立，已形成了国人瞩目的学术文化氛围。如果选择该圈内的小区入住，势必会提升生活质量和自身修养。
　　(4)交通环境。交通状况关系到人们出行往来的方便与否。
　　考察交通状况的优劣主要从以下几方面考虑：①公共交通状况。公共交通的路线有多少，与市内各主要区域的联系是否广泛；公共交通的起止时间、间隔时间、运行速度、票价等情况如何；从您要购买的房屋到公交车站的距离如何；出小区打车是否方便；小区的出入口是否合理等。②交通的便利度。每天必经的路段是否经常堵车；到火车站、飞机场、长途汽车站等交通站点是否便利，是否有较多交通工具可到达等。③道路状况。小区是否紧邻城市的交通主干道或次干道、支线等。与这些交通干道的远近程度(不能太近，因为可能影响到居民的安宁及环境)。是否有方便的出入口，路面状况如何等。④是否有交通管制。例如，行车是否受单双号、速度、方向、行车路线的限制；有无停车场，路边可否停车等。

　　购房怎样看图纸选户型

　　购房挑选户型，应当有个全方位多层次的考虑——地理位置、规划设计、经济价值、物业管理、居住理念等。在对“硬件”设施的考察中，除了参观样板间，购房者还必须依靠图纸“纸上谈兵”。但常常是精美的售楼书配以各种新潮的理念，让人眼花缭乱，线条和色块构成的平面图更让普通的购房者难以体会住宅性能的优劣。
　　一般来说，购房者接触到的图纸大多是简单直观的平面效果图，比施工图省略了大量的房屋构造信息，突出了房间面积、布局、设施几个基本要素，貌虽简单，但可以体现出住宅设计中的很多原则性问题。
　　挑选户型应看哪些图？挑选户型至少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。规划图反映了小区的规划布局，这直接关系到所挑选户型的具体位置，涉及到环境、交通、服务设施等多方面因素；住宅单元平面体现了一个住宅单元中几种不同户型的布局，它们之间的关系可能会影响到住宅的使用，比如窗户和阳台是否互相干扰，入口是否相邻太近等；户型平面描述了一套住宅的面积与房间布局，其尺寸、位置、形状、相互关系等基本参数体现出住宅的基本功能和经济性能。
　　一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。
　　公共区：供起居、会客使用，如客厅、厨房、餐厅、门厅等。
　　私密区：供处理私人事务、睡眠、休息用，如卧室、卫生间、书房等。
　　动区：活动比较频繁，可以有较多的干扰源，如走廊、客厅、厨房等。
　　静区：要求安静，活动相对比较少，比如卧室、书房。
　　这些分区，各有明确的专门使用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之使用合理而不相互干扰。

　　毛坯房、简装房、精装房有什么区别

　　毛坯房是指半成品房，一般是指住房内部不做装修，墙面、地面和顶面不做面层；没有内门扇，只留有门框；卫生间内没有配置卫生设备，只留给水和排水接口；厨房内有低档的洗涤盆和变通水嘴；没有灯具，只有电线接头；没有阳台封窗，甚至连房间的隔墙都没有垒。总之，购房人想要人住，就需要重头开始进行装修。
　　简装房是指住房内部已经做了简单的装修，客厅和卧室的地面、墙面、顶面没做面层；厨房、卫生间的地面、墙面和顶棚做了面层；有内门；卫生间有中档的卫生设备；厨房有料理台、洗涤盆和水嘴；有简单的灯具；没有阳台封窗。
　　精装房是指对房子的建筑部分进行过精细装修，在房屋交钥匙前，所有功能区的固定面都进行了铺装或粉刷，购房者在拿到钥匙后即可入住。比如，室内已经有了木制的储藏橱（柜）；厨、厕的墙和地面进行了精心的处理；卧室、客厅做过吊顶；安装了灯具等。

　　如何考察社区

　　社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响，建议您考察一个项目时，从以下几方面着手：
　　1.居住密度及私密性
　　住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。一般情况下，人与人之间的距离24米内能辨别对方，12米内能看清对方容貌。为避免视线于扰，多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜，高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外，若设计考虑不周，塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成 “通视”现象，选择住宅时应予以注意。
　　2.公共建筑
　　居住区内配套公建是否方便合理，是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学，以排除城市交通对小学生上学的影响，且住宅离小学校的距离不应太远，近则扰民，远则不便。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，最好是在附近。
　　3.小区绿化
　　居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率，指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是：“绿地率”与“绿化履盖率” 是两个不同的概念，绿地不包括阳台和屋顶绿化，有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用，所以有关规范规定：新建居住区绿地率不应低于30％。北京城近郊居住区绿地率应在35％以上，在市区附近，如果住宅区绿地率能达到40％甚至50％，就比较难得了。
　　经专家们研究发现，草坪是二氧化碳的最好消耗者，每平方米生长良好的草坪，1个小时能够吸收1.5克二氧化碳，而每人每小时呼出的二氧化碳量约为38 克，所以，25平方米的草坪就可以将一个人呼出的二氧化碳全部吸收。此外，草坪还能够减弱噪声，一块20米宽的草坪大约能够减弱噪声2分贝。还有，草坪能够调节温度和湿度，试验表明，没有长草的土壤的表面温度为42℃；同一时间、同一地点的沥青路面温度为56℃，而草坪的地表温度仅为30℃。因此，在居住区内多铺设草坪可以减少地表放热。同时，草坪能够把从土壤中吸收来的水分变为水蒸气，从而增加空气的湿度。
　　基于以上几点，再加上人们对审美的需求，目前，绝大多数住宅项目中都有园林设计，而且风格多样，有些甚至是欧洲风情的真正翻版，在选购房屋的时候，购房者就要用心观察、仔细琢磨。
　　4.小区布局
　　在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。如：北京地区的条形住宅采用1.6至1.7H（H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差）的日照间距，塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够，北面住宅的底层就很难获得有效日照。
　　5.小区内交通
　　居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”为汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，步行道兼有休闲功能，可大大提高小区的环境质量，但这种方式造价较高。
　　人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”，以防过境车流对小区的干扰。还要注意小区是否留够了汽车的泊位，停车位的位置是否合理，一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团，停车场若不得不靠近住宅，应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外，汽车泊位还分为租赁和购买两种情况，购房者有必要搞清楚：车位的月租金是多少；如果购买，今后月管理费是多少，然后仔细算一笔账再决定是租还是买。

　　住宅小区要有哪些配套设施

　　配套设施也是目前商品房购买的一个重要衡量因素，每个开发商在做楼盘的市场宣传时都会特别强调其在配套设施上的优势。那么，购房者首先要清楚配套设施指的主要是哪些设施，怎么来衡量。
　　一般来说，配套设施是指与小区住宅规模或者人口规模相对应的配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。道路主要是指小区内的道路以及小区与城市公共交通路线相连接的道路以及相关设施。公共绿地是指小区内的绿地建设，这一点因为与社区环境的关系比较密切，我们放在下一节来讲述。因此，这里讲的主要是公共服务设施。
　　公共服务设施可以分成两类：第一类是与基本居住有关的各种公用管线以及设施，包括水、电、天然气、有线电视、电话、宽带网络、供暖、雨水处理、污水处理等，这些设施保障基本居住需求的满足；第二类是与家庭生活需求有关的各种公共设施，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理等设施，这些设施是对基本居住需求之上的更高生活需求的满足。
　　衡量理念：把握必需勿求完美对于配套设施的衡量，许多人的认识是越全越好、档次越高越好，其实，这种认识对于上面讲的第一类的公共设施是可以的，但对于第二类的公共设施，在目前的房产市场环境下并不现实。为什么这么说呢？第一，它的投入更大，这一点无需多说；第二，这些设施的建设不仅仅依赖于开发商的实力和运营能力，还与政府的市政规划、其他单位的合作有非常重要的关系，比如教育配套，与教育行政主管机关有关，与学校有关，还有邮局、银行等的开办，开发商都无力左右；第三，在楼盘销售完毕之后，这些设施都是由其他相关单位来负责，因此这些设施的实际运营，开发商很难保障也不愿保障，而购房者想让开发商继续负责也很难办到。因此，这些方面单靠购房者与开发商之间的合同是很难解决和约束的。因此，在这种基础上求全实际上是一种奢求，很难实现。
　　除了上面说过的第一类设施是必需的之外，每个家庭的情况对配套设施的需求是不完全一致的，考虑可以有所侧重。
　　1.银行、邮局、超市、餐馆等生活必需设施这些设施对于现在的城市生活来说基本是必需的。对于这些配套设施，衡量的因素其实主要不取决于开发商的承诺，而是要考虑楼盘的规模、所处的位置、小区入口、交通条件等这些客观因素，因为这些设施都属于盈利性的，相关机构在开办的时候主要考虑的是客观条件。比如：超市的选址会考虑地理位置、人口密度、居民收入、交通、消费水平和租金。邮局的配置按照有关规定，居民区在7000人以上配所，l万户（3万人）以上配局。银行的设立考虑因素会更广一些，一般不会在每个小区设分支机构，而是会综合考虑周边的状况来选址。因此，这些具有盈利性的配套设施，购房者可以通过这些客观因素来判断，也就是说，具备这些因素，开发商即使没有承诺也会有。总之，如果小区的基础条件好，其他生活配套设施也会跟着好，如果基础条件不好，其他方面也很难保障。
　　2.教育设施教育设施对于现代家庭越来越重要，近几年，楼盘销售时打教育牌的越来越多，方式有：开发商与邻近的学校签订协议，购房者的子女可以入读或者以某种优惠条件入读，所谓的“名楼+名校”的模式；联合办学，开发商与学校联合在小区内建分校；开发商自己办学，师资上与学校合作，等等。对于教育设施，购房者的考虑应该是：周边的公共教育系统如何；（2）距离的远近和交通情况；（3）开发商承诺的小区教育设施以及相关优惠条件的可行性如何，是否为教育行政部门所认可；（4）周边有没有可替换的教育设施。
　　3.医疗设施这一块对于老年人来说非常重要。但目前的小区在医疗设施的建设上还很薄弱，大部分的楼盘不会单独来构建这套设施。这其实不取决于开发商，而与国家的医疗卫生体制有关。在英美国家，社区医疗设施的建设是国家医疗体系的一个重要部分，我们国家目前的医疗资源分配还达不到这种程度，因此这方面不能指望开发商，购房者还是要主要考虑周边的公共医疗系统和交通情况，小区内能有基础性的医疗设施就可以基本满足了。
　　4.文化体育设施这一块主要包括非收费的开放性设施和收费设施，主要是会所。现在一般的小区都会有开放性的非收费体育健身设施，这方面的问题主要是日常维护，与物业管理的关系比较大。问题比较多的是会所。会所建设在这几年的房产市场中越来越重要，但引发的问题也越来越突出，主要集中在：会所的产权问题会所的产权界定问题在近年来很突出，北京、深圳等城市都有大规模的集体诉讼，处理结果也很不一致。目前各方说法不一，比较而言，具有操作性的意见是：业主购房时如果公摊面积已摊了会所面积的，那么会所的产权应归全体业主所有。如果公摊面积没有摊会所面积的，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，开发商具有会所的产权。因此，我们目前有把握的建议只能是在购房时一定要与开发商明确公摊面积的具体所指，如果会所纳入了公摊面积，那么产权问题是比较容易界定为全体业主共有的，由此，全体业主可以委托业主委员会行使产权，以此来保障业主的利益。
　　（2）会所的运营以及费用问题当会所属于全体业主共有的时候，会所的运营实际应该由全体业主来共同决定。但实践中会所的运营一般是由物业公司负责的，而物业公司一般与开发商具有某种关系，这些关系是通过合同来确定的。但抛开所有这些关系不讲，会所的长期持续运营必须靠一种盈利性模式来支撑，所以长期的免费享用是不可能的，这一点购房者要清楚。其次，会所的运营与小区内的整体消费能力是相关的，当小区内的消费能力差别很大时，容易产生矛盾。所以当你考虑小区会所的时候，你应该与小区的居民定位挂起钩来，这一点可以广而阔之，也就是在选择楼盘时，尽量选择那些居民定位与你自身情况比较一致的楼盘，大家条件差不多，就容易和谐相处，也容易达成一致性的意见，有了这种一致意见，一些公用设施就好管理，对物业公司也能发挥更好的效应。

　　如何选择户型

　　买房子不是越大越好，户型设计很关键，而选择户型最关键的是你的生活需求，比如：你家的常住人口为几个人，有没有常来家住的客人，有没有孩子，孩子多大，有没有老人，你和你爱人的职业，是否需要在家办公，等等。总之，在选房子之前，先把这些需求想清楚，免得出去看房之后，被销售人员一通说道，见到漂亮房子一激动，就把某些需求给忘了，等把房子买下了，再想起来可就迟了，这就像老百姓常说的一句话，“鞋子硌不硌脚，只有自己知道”。
　　居室
　　选择户型的第一步是确定居室，也就是我们平常说的几居室。居室的概念是与卧室的数量相联系的，当然在同样的居室中根据餐厅、客厅、起居室的搭配又有不同。选择居室与个人的经济承受能力和购房的目的当然有关系，但主要与家庭中的常住人口数量有关系，这里我们主要从居住和比较经济的角度来说：
　　暂时没有结婚对象的个人买房最好选择一居，经济实力强一点的可以选择小两居，这样实用而且经济压力小，即使有富余资金，也可以用于创业，而不必全部压在房产上，同时小居室容易变现，将来调整起来也容易。
　　两口之家的年轻人买房最好选择两居，如果经济条件较差，也可以选择大一居。这样，两个人足够居住，将来有了孩子，一段时间之内也不必换房。这种房子也比较好转手，将来也比较好调整。
　　三口之家最好选择三居，因为孩子需要有独立居室，而且一般还需要有人照料孩子，同时三口之家很多都需要照料老人，要考虑老人来家居住。三居室的调整性能相对要差一些，但三口之家买房一般要考虑居住的长期性，尽量是一步到位比较经济。
　　人口更多的家庭理论上应该选择更大的房子，但其实分房而住也是一种不错的选择，也就是分别购买两处面积较小的房产，从总价来说相差并不大。一般超过三口人的家庭，要么是孩子比较大，要么是家里有长期居住的老人。但即使居室较大，同一居室里居住的人口多了，会降低生活质量，而且容易产生生活矛盾。城市生活已经不同于以前的田园式大家庭生活，越来越讲究私密性和独立空间。如果家庭成员的生活可以分别自理，分开居住对双方都更好一些，距离可以选择靠近一些，这样方便探视，即使在同一小区分房居住也比在同一房子居住要好。当然，我们这里说的不包括那些有特殊情况的家庭。
　　功能配置
　　确定居室之后的第二步就是考虑各个功能的房间配置是否合理。这个当然也与每个家庭的需要有关，我们这里讲的只是一般情况。好的户型设计一般应做到以下几点：
　　l.入口地方应该有一个过渡空间，也就是我们平时说的“玄关”，一是便于进门的时候换衣、换鞋；二是避免室内的情况在外面一览无余，尤其是有时会忘了关房门。
　　2.“动静”分区。动区是指活动比较多的区域，包括客厅（起居厅）、厨房、餐厅，其中餐厅和厨房应该联系紧密并靠近住宅入口。静区包括主卧室、书房、儿童卧室等，私密性较强。如果有双卫生间，带洗浴设备的卫生间应该靠近主卧室，或者与主卧室内部连通，另一个则应该与动区相连。
　　3.客厅（起居厅）应该开敞、明亮，面积最小不要小于14平方米，三口之家25平方米较为合适，太大也不合适，经济上不合理，而且过大容易失去温馨感、亲和感。还要注意客厅的宽度一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。客厅最好与阳台相连，有比较好的视野，能够看到户外景观，能够引进自然光，阳光照在沙发上的感觉会很好，客厅内的开门也不宜过多，否则不好摆放家具。总之，客厅是一套房子的门面，也是休闲、娱乐、团聚的地方。
　　4.卧室应该注重私密性，与动区避免相互干扰，主卧室面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。三居以上最好有单独与主卧室相连的卫生间。其他卧室的面积可以适当小一些，经济上比较合理，卧室之间尽量相对独立，否则生活会非常不便。
　　5.厨房不宜太过狭长，要适合设计整体厨具、吊柜，进出方便，要留有放置冰箱的空间，建议用尺子量好冰箱的长、宽、高，冰箱的摆放还要不影响厨具、吊柜的正常使用。
　　6.卫生间不能太狭小，要留有马桶、洗浴设施安放的空间，使用起来还要方便，要有放置洗衣机的空间，还要有独立可靠的排气系统。同时，还要注意卫生间里的管道系统，不能影响正常使用。
　　7.房间的开间与进深的比例要协调，也就是宽度与长度，一般不宜超过1：2，太长就会形成民间说的“猪肠子”房间，不仅影响美观，也不便摆放家具、设计空间。

　　怎样选择房屋的朝向

　　房屋的朝向与采光和室内的温度都有关系。中国人传统的房子是背北朝南的，进口在南面，面南的房子称为“正房”，两旁东西向的房子称为“厢房”，从名字上判断，就知道“正房”比“厢房”要好，我们在这里就不详细说了，但在建筑设计上这是有道理的。所以在房产市场上，南北向的房子比东西向的房子价格要高也是一条不成文的规则。
　　现在的高层塔楼，开发商为了促进东西向房子的销售做了很多设计，将整个楼设计成类似圆形，以满足户户见光。但是，客观规律是不可能改变的。看到“户户见光”的广告时，不要认为朝向问题就不重要了，你要看你的房子是什么时候见光，是阳光还是月光，还要看是房子里的哪个房间见光，是客厅、卧室，还是卫生间见光。
　　了解朝向，一是尽量选择南北向的房子，二是要知道南北向的房子与东西向的房子应该是有价格差异的。对于大部分北方人来说，若让其选择居住方向，他们会不约而同地说要朝南。南朝向的房屋适合任何人吗？答案是——不尽然。
　　从一般的设计规律来讲，南朝向的房屋大都是户型最大、面积最大，每平米单价最贵，整层中总价最高的。按照一般的定价规则，在同一层楼房中，南北朝向的单价差在600元～1000元/平米左右，而这差价仅意味着购房者购买的是每天享受阳光时间的不同。
　　那么怎样正确看待这寸时寸金的购买呢？
　　对于生活节奏紧张、工作繁忙，而经济能力并不是很雄厚的年轻人来说，选择朝北向的房屋比较适合。他们正处于创业阶段，早起晚归，工作辛苦，家里的阳光对于他们来说意义并不大。清晨太阳刚刚升起，他们已离巢而去，待到漫天星斗，方才踏上回家的路。不若添置些精美的家具，望着窗外阑珊夜色，亦尽享温馨世界。而且，一般北向房屋的户型结构比较合理，采光面积大，并不影响室内的光线，只是阳光直射的时间短些而已。
　　有人会问，北朝向的房屋冬天是否会很冷？
　　目前，建筑设计水平和建筑材料质量的提高使房屋保温不成问题（当然豆腐渣工程除外），双层中空玻璃窗的安装进一步提高了房间的保温隔热能力，从这方面来讲南北朝向是无差别的。而且，若你仔细观察，南北朝向不同的房屋，采暖设施的数量是不一样的。如果两个房间的面积相同，只是它们的窗户朝向南北不同，您会发现，北向房间的暖气片的片数比南向房间的多。这也是南北朝向房屋温差不大的重要原因之一。而且冬季的采暖费是按照平方米面积收费，并不会因为北向房屋的采暖设施多而增加任何费用。
　　如果你喜欢早起，建议您买东向的房屋，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让您的一天从冉冉升起的太阳开始。
　　如果您喜欢夜里工作，晚睡晚起，就不要让过早的阳光来打扰你。选择朝西的房屋，您会体会到夕阳西下的另一种意境。
　　如果您现在无忧无虑，每天在家里享受温馨的生活。您选择南向的房屋，坐在地板上，沐浴着阳光春日，喝杯茶，儿孙绕膝，也是羡煞世人！
　　总之，房屋东西南北，适合不同之人。但愿每一位购房者能够按照自己的意愿和需求选择适合之选，尽享生活的幸福时光。

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