[转帖]房博士教你购房（六）

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　　产权获取全程：从开发商到购房者

　　房屋建立在土地之上，因此您在签订《购房合同》的时候实际上购买了两项权利：对房屋本身的权利和对土地的权利。
　　1.产权获取第一步：开发商获取国有土地使用权
　　我国实行国有土地有偿、有限期使用制度，土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金。根据《城市房地产管理法》，房地产开发是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此开发商开发并销售商品房，首要问题就是获得土地使用权。获得批准并交付了土地出让金之后，开发商将获得由国土房管局直接填发的《国有土地使用证》。
　　开发商获得土地的方式主要有以下几种：
　　1.出让
　　土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者使用，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。商品房开发商获取土地使用权的方式主要是这一种，采用这种方式获得的房产证会标注“出让”或“有偿土地使用”或加盖带有“出让”或“有偿土地使用”字样的印章。
　　如开发商没有支付全部土地出让金，为了保障工程按时开工，国土房管局会颁发《临时土地使用证》，并加盖带有“临时土地使用证专用章”字样的印章。
　　2.划拨
　　土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。开发商通过划拨方式取得的《土地使用证》上面会标注“划拨”字样或加盖带有“划拨”字样的印章。
　　经济适用房的土地就是通过这种方式获得的，因此上市转让时需要补交相应的土地出让金。
　　国有土地使用权是商品房开发和销售的基础，因此《国有土地使用证》成为购房者签约购房时必须查验的证件之一。购房者在查验《国有土地使用证》时请一定要看清国有土地使用权的取得方式以及是否设有抵押。
　　2.产权获取第二步：初始登记（大确权）
　　开发商通过工程建设，在土地上形成了商品房和相关配套设施。随着商品房竣工，开发商需要办理“初始登记”，将已经竣工的整个楼盘或其中某栋单位的总产权明确登记到自己的名下，获得《房屋所有权证》。这一阶段通常被通俗地称为“大确权”，因此而获得的产权证被通俗地称为“大产权证”。
　　开发企业办理初始登记（大确权），是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认。开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。
　　3.产权获取第三步：通过转移登记将大产权分割给购房人
　　在开发商完成初始登记（大确权）后，购房者就可以为自己购买的房子办理房屋产权转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证，也就是“小产权证”。开发商只有先办理了“初始登记”，才能够通过“转移登记”把大产权分割到每个小业主名下。
　　因此您能够最终获得自己房产的产权证，前提是开发商必须通过前两步，获得楼盘的土地使用权和房屋所有权。
　　只要开发商已经办理了楼宇的大产权证，小业主的办证难问题基本都能解决。但是如开发商失踪了，或者因资金周转不灵不能交齐地价，或不愿意为业主继续办理房产证的，小产权证就难以办理。
　　这种情况下，购房人可以起诉或申请仲裁，胜诉后凭法院判决或仲裁裁决办理小产权证。

　　产权证=土地使用权证+房屋所有权证

　　正是由于房屋产权包含了土地使用权和房屋所有权，因此房屋产权证就包括土地使用权证和房屋所有权证。
　　按照法律的规定，所购商品房应具备“国有土地使用权证”和“房屋所有权证”两个证书，商品房的转让也必须具备两个证书。目前，全国各大城市大多采取发两证的办法，也有采用土地、房屋权属“两证合一”方式的，如上海、深圳、厦门。
　　1.采用两证分离方式的地区
　　采用两证分离方式的，两证分别称为《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其中《土地使用权证》由土地管理行政部门颁发，记载土地状况，《房屋所有权证》由房屋管理行政部门颁发，记载房屋状况。
　　以北京为例，2004年年底之前，北京的土地管理行政部门和房屋管理行政部门为北京市国土资源和房屋管理局，也就是市民俗称的“房管局”，2004年年底，这两个部门“分家”，房屋行政管理部门并到北京市建委，土地和矿产资源管理则由另成立的北京市国土资源局负责。因此，在北京，由北京市国土资源局给购房人颁发“国有土地使用权证”，北京市建委给购房人颁发“房屋所有权证”。
　　尚未颁发《国有土地使用权证》的地区
　　由于各种原因，在一些地区，例如北京地区，大多数商品房的购买者只能拿到《房屋所有权证》，只有少量联排别墅、TOWNHOUSE项目的购房者取得了《国有土地使用权证》（与开发商取得的《国有土地使用权证》相对称，购房者取得的《国有土地使用权证》往往被称为“小土地证”）。购房者只能通过《房屋所有权证》了解所购商品房使用土地的权属性质是属于“出让”还是“划拨”，以及该商品房所占土地的使用年限、土地证号、使用面积、土地出让金的价格等。据房屋土地管理局工作人员介绍，目前北京正在清查土地，所以各区对新办理的产权证，还无法颁发土地证，待清查完毕以后会补发。
　　据报道，部分地方的土地行政管理部门已经开始着手制定相关的规则和流程。
　　对于这种现状，购房者不用担心，因为根据《城市房屋权属登记管理办法》第6条的规定，“房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。也就是“房地合一”，只要您已经取得了房屋所有权证书，开发商也无权单独出卖土地或对土地设定抵押。
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　2.采用“两证合一”方式的地区
　　采用“两证合一”方式的，有的城市称为《房地产权证》，比如上海，也有的称为《土地房屋权证》，比如厦门，各地的名称各异，颜色和封皮颜色也各不相同。证书内分别记载土地状况和房屋状况。

　　办理产权证的流程和费用

　　无论是期房还是现房，都存在办理产权证的问题，您可以选择委托开发商或代理公司办理产权证，您也可以选择自己办理产权证。如果贷款银行要求委托代办，就不能自己办理，自己办理产权证可以省去代办费用1000元左右，自己办理产权证可以免除代缴的风险，自己办理产权证需要花费时间和体力，您需要提前了解自己办理产权证的程序和要求。
　　一、委托开发商或代理公司办理适用条件为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理公司办理房产证。
　　在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　即使委托开发商或代理公司办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理公司仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　办理流程适用范围：开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的情况适用第一步：签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办产权证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
　　有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理公司或律师办理。
　　此时，您也可以选择开发商或代理公司仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
　　■ 房博士提示：委托代办的协议中应明确约定：1.开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了），只能等待或约束期限；2.开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；3.约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款X％的赔偿金”等明确的违约处理方法；4.约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能 “看一眼”房产证；5.约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；6.约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。
　　如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
　　第二步：缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求购房者缴纳这些费用。
　　■ 房博士提示：1.在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确。
　　2.交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
　　第三步：按照约定时间领取房产证开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
　　如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
　　■ 房博士提示：1.仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；2.仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；3.核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；4.索要缴纳税费的正式发票。
　　及时查询房屋产权状态即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
　　二、自己办理。
　　适用条件在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加入“要求开发商协助将产权证收押”、“需委托开发商代办产权证”的条款，这种情况下难以自己办理，只能委托开发商或代理公司办理房产证。因此在作出选择之前，请一定别忘了看一下《住房按揭贷款合同》是否有相关规定。
　　另外，有些地方法规规定，房屋管理部门和土地管理部门不对购房者个人办理业务，此时您也只能委托开发商或代理公司办理房产证。
　　如果是一次性付款，或贷款已经还清，则完全可以自行办理。
　　办理流程提示：如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》合一，那么您只需要跑一个部门就行了。如果本地《房屋所有权证》与《土地使用权》分离，那么您就需要跑两个部门。很多地方还无法办理购房者的“小《土地使用权证》”，只能请您关注相关消息，待相关规定出台再办理。
　　第一步：确定开发商已经进行“初始登记”，即完成“大确权”。
　　开发商办理“初始登记”是您办理产权证的必要前提条件。根据《商品房销售管理办法》第34条的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。通常，主管部门办理“初始登记”所需时间大约为20～60日不等，因此在收房入住后的两三个月之后，您可以向开发商询问办理初始登记的情况，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。
　　■ 房博士提示：《购房合同》中应对开发商办理“初始登记”的时限加以约定，尤其是开发商办理“初始登记”的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
　　第二步：到管理部门领取《房屋（地）所有权登记申请表》这个填写好之后需要开发商签字盖章。有的时候开发商手中会有现成的盖好章的表格，只需到开发商处领取并填写就行了，省去奔波之苦。
　　■ 房博士提示：可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
　　第三步：拿测绘图（表）可能有三种情况，第一种是到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘图；第二种是带身份证直接到开发商处领取就行，这一种比较简便；第三种是向登记部门申请对房屋面积进行测绘，这种情况已经比较少见，现在登记部门往往是根据现有的测绘图填写产权证上的面积数据。
　　由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
　　第四步：填写表格、盖章、领取相关文件填好表格后，找开发商签字盖章，并领取其他必要的申请文件。这些文件包括购房合同、房屋结算单、大产权证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。
　　■ 房博士提示：在前面询问相关部门时，一定要明确需要领取哪些文件，一次齐全，免去奔波之苦。
　　第五步：缴纳公共维修基金、契税缴纳的方法，可以询问开发商或代理公司的办事人员。
　　公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。
　　■ 房博士提示：无论是小区办收取还是由银行代收，都请您保留好缴纳凭证、这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响到您获得房产证。
　　第六步：提交申请材料材料主要包括以下几种：（1）盖章的申请表；（2）房屋买卖合同；（3）签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书；（4）测绘图、房屋登记表、分户平面图两份；（5）专项维修资金专用收据；（6）契税完税或减免税凭证；（7）购房人身份证明（复印件核对原件）；（8）共有的提交共有协议；（9）银行的提前还贷证明。
　　■ 房博士提示：不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。
　　一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
　　第七步：按照规定时间领取房产证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等。
　　■ 房博士提示：仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
　　第八步：办理抵押登记有些贷款银行允许自己办理房产证并且不扣押房产证，只需办理抵押登记即可，这种情况下，就要办理这个手续。
　　需要提交的文件通常包括：房屋所有权证、共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见；（2）国有土地使用证；（3）借款合同、抵押合同；（4）抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明；（5）抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照。
　　■ 房博士提示：通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，请您一定要提前询问清楚。
　　第九步：将房产证交给银行扣押如果《贷款合同》约定，需要将房产证交给贷款银行扣押。
　　按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押《购房合同》正本，以求“三保险”。购房者必须持有一份原件购房合同。
　　提示：1.户口本、身份证、银行的提前还贷证明、购房合同、入住通知等材料，一定随身携带，并准备好充足的复印件，以防止因为缺少证件而浪费时间和体力。
　　2.不同地方的流程和要求提交的文件存在差异，这里仅介绍大概流程，具体细节请您一定提前询问核实。

　　房贷结束如何拿回房产证

　　很多人贷款买房，取得房产证也往往抵押在银行，因此一旦辛辛苦苦将房贷还款完毕，一定要记得“拿回”房产证。
　　1.产权证的流转历程对于期房，一般来说，从向银行贷款购买开始到最终偿还贷款、领回完全属于自己的产权证为止，需要经历以下过程：第一步：交首付款，签买卖合同，办理购房贷款第二步：开发商阶段性担保由于期房销售到取得产权证之间需要经历较长时间，在产权证办下来并抵押给银行之前，开发商、银行、购房者三方之间往往会签订一个担保合同，由开发商向银行做一个阶段性的担保，担保房产证会直接交给银行。这个时间或者一两年，也可能要三四年。
　　从开发商办理房产证完毕到其把房产证交给银行的这段时间，开发商实际控制着您的产权证。
　　第三步：银行抵押产权证办下来之后，开发商就会把产权证直接交给银行做抵押，也有的银行是持产权证办理抵押登记即可，从这时起，产权证实际就已经和开发商没有关系了。
　　第四步：取回产权证或撤销抵押登记这是一个一般化的流程，在实际操作的过程中也会出现多种情况。
　　2.领回产权证的三种情况房贷偿还完毕之后，领回房产证有三种情况：第一种情况：从银行手中取回如果产权证正本已经抵押在银行，购房者还完了贷款，或者是提前还完贷款，就需要提前联系银行。银行会告诉购房者何时去办理相关手续。不同的银行具体要求不一样，但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。购房者在约定时间去银行办理好结算手续后，会领到一个还款凭证，银行还会把产权证正本、买卖合同正本和保单正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证。
　　第二种情况：办理撤销（涂销）抵押登记有些银行不要求购房者必须把产权证正本押在银行，而是只需做一个抵押登记，购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况，购房者在还完贷款之后，除了重复上面的步骤外，还要走一个撤销（涂销）抵押登记的程序。购房者在银行办理好结算手续后，银行会亲自或者委托律师联系主管行政部门办理撤销（涂销）抵押登记，通常是到本地的建委（建设局）或是国土房管局办理。各地建委（建设局）或是国土房管局的要求不一样，您可以提前向银行或是这些部门咨询。通常情况下，购房者除了带身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票以外，还需带银行开具的还款凭证。
　　第三种情况：从开发商处取回这种情况比较复杂，也不怎么常见。就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了。因为购房者的产权证还没做抵押，开发商就还处于阶段性抵押阶段，银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时偿还贷款完毕，购房者在银行领取还款凭证后，可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商已经办理了产权证，购房者就可以直接拿到产权证了。但如果开发商还未办理产权证，购房者只能要求开发商尽快把产权证办好。
　　■ 房博士提示：如果购买的是现房，就没有开发商阶段性担保这一步骤，只剩下购房者和银行双方的关系，因此只存在前两种情况。

第八章：物业管理

　　物业管理包括哪些内容

　　一般来说，物业管理具体可以分为三大类别服务：1.公共服务，它是为全体业主和租户提供的经常性服务，是所有住户都可以享受到的，贯穿于物业管理的始终。物业管理公共性服务项目有八个方面：清洁卫生：楼宇内公共楼道的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁；（2）绿化物日常维护：对绿化物进行定期修剪、施肥、更新；（3）治安管理：设专职保安人员每天24小时巡逻值班；（4）公共蓄水池维护：楼内公共蓄水池应定期清洗消毒；（5）水电管理：对配电设备、水泵房及公共水电设施进行日常管理维修；（6）排污设备管理：清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池；（7）高层楼宇增设的服务项目：配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养；（8）根据需要增设的其他服务项目。
　　上述八项公共性服务项目的费用构成如下：管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，服务项目的物资损耗补偿费（含公用设施、设备的维护保养费），直接用于住宅小区物业管理的固定资产折旧费，法定税费、合理利润。
　　根据相关文件精神，物业管理费的收取和支出，是按照以上服务项目和费用构成并制定收费标准的。至于收费标准的核定和审批，按省物价局文件中所述的条款规定执行。
　　2.专门服务，它是为某些住户群体提供的服务。比如为高层住户24小时开启电梯，高层供水水泵、消防设备、发电房的维修保养等等。专项服务的收费，按各住户的建筑面积合理负担。
　　3.特约服务，它是为满足住户特别需要而提供的个别服务。比如，代管房屋；预约定期上门清扫室内卫生；收洗衣物；代办购物，购火车、飞机票等；代请保姆，照看病人；代送小孩上下学、入托；代办各类商务以及住户委托的其他服务项目。该类服务的委托范围相当广泛，收费标准以成本加劳务费结算，体现 “出钱图方便，我出力得报酬”的国际惯例思路。经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动，它是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。由于具体条件不同，各物业管理公司的经营项目也不尽相同，但一般来讲，物业管理公司有其基本的经营项目：如物业租赁及物业信托经营；物业中介及物业估价；房屋及附属设施维修与改建工程施工；室内装潢设计及工程施工；家电、车辆及各类生活用品的维修服务；还可根据实际需要开展旅游、健身、商业、餐饮业、娱乐业等经营活动。
　　通常物业管理费包括公共和专门服务，如果是特约服务一般要另行收费。

　　如何选择物业管理公司

　　物业管理公司是由业主委员会（通过业主大会选举成立）选聘的，在小区新建成的时候，由房地产开发企业代表选聘。可以说，每个业主都有选聘物业管理公司的权利。在选择物业管理公司时，业主需要对物业管理公司的背景有所了解，知道它曾经的业绩和目前的经营状况，最好的办法就是了解其管辖的住宅“达标创优” 情况、出租楼宇的租金和出租率、业主的满意程度等，如果各项指标都非常好，就代表这家物业管理公司的信誉和管理经验还是比较不错的。此外，物业管理公司的人员素质也是很重要的，他们必须熟悉业务，并有很强的服务意识，当然，物业费是否合理也是很重要的方面。最后需要考虑的就是管理规模和管理资历。一般情况下，管理规模越大，企业的实力就越大、管理体制就越完善、专业分工也会越细。管理资历越高，越说明公司具备丰富的管理经验，所提供的服务也比较能够贴近业主的想法和需求。
　　在选聘物业管理公司时，完全可以采用竞争机制，公开招标，择优录用，其步骤如下：
　　在地方政府的指导下，由开发商和业主委员会组成招标工作小组，同时聘请专业的物业管理专家作为成员。
　　（2）招标小组成立后，立即向社会发出公开招标的通告，尽可能吸引众多优秀的物业管理企业参与竞争。
　　（3）编制招标书，主要内容就是所招标物业的基本情况：占地面积、建筑面积、房屋类型、房屋数量、公用设施、物业管理内容等。
　　（4）对参加竞选的物业公司进行资质审核，从中挑选出最适合本小区的物业公司进行最终投标。
　　（5）在规定日期，将物业公司的标书送到招标小组进行审查和评议，最终确定一家中标单位。
　　（6）招标小组与中标单位签订物业管理合同，由此时起，物业管理公司开始对招标物业进行管理。

　　签订物业管理合同的注意事项

　　成为业主之后，物业管理就与您的生活息息相关。什么是物业管理？就是物业管理经营人受物业所有人委托，按照国家法律和管理标准，运用科学和先进的维修养护技术管理物业，对物业进行养护、修缮、经营等，从而使物业发挥最大的使用价值和经济效益。当然，业主在享受服务的时候是需要交纳物业管理费的。
　　物业管理属于服务性行业，是随着房地产开发的发展而衍生出来的产物，作为房地产商品的消费环节，对购房人（业主）的生活有很大影响。但是，许多购房人在购买房产的时候，往往忽略对物业管理进行相应的约定，而这种现象的发生基本是由购房人对物业服务的内容、业主权利与义务知之甚少所造成的。所以，将物业管理合同中的重点介绍一下还是很有必要的。
　　第一次签订物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘，并且与物业管理企业签订书面的前期物业服务合同，对前期物业服务约定期限，但是，在前期物业服务约定期限届满时，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同才能真正生效，前期的物业服务合同也同时终止。
　　（2）签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分甲级住宅、乙级住宅和普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准和收费标准。
　　（3）业主委员会与物业管理公司在合同中填写双方当事人的姓名或名称、住所。
　　（4）协商管理项目，并对管理的房地产名称、坐落位置、面积、服务项目等进行约定。
　　（5）具体商谈管理内容，其中包括房屋的使用、养护、维修；路灯、园林绿地、机电设备、电梯、自行车房（棚）、消防、停车场、休闲广场、连廊、沟、渠、池、井、道路等公用设施的使用、养护、管理和维修等。
　　（6）对管理费用进行约定。物业管理公司在为业主付出的同时，需要收取相应的管理费，物业管理的收费情况比较复杂，由于管理事项不同，收费标准也会有所不同。因此，应当有明确的约定。
　　（7）确定双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利为：
　　①根据相关法律、法规，结合本社区的实际情况，制定物业管理办法。小区的管理办法可以是综合性的管理规章，也可以是具有针对性的专项规章。但是，如果物业管理公司制定的规章对小区管理服务来讲属于重大措施，就必须经业主大会或物业管理委员会的认可，否则管理规章不能生效，而且，这种管理规章只属于团体的自律性规章，不属于政府行为，没有法律效力。
　　②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理。
　　③根据物业管理合同和有关规定收取相应的费用。
　　④有制止违反规章制度行为的权利。
　　⑤对于本小区管理中出现的重大事件等，物业管理公司有权将情况向管理委员会通报，并要求管理委员会出面协调和解决。
　　⑥有权选聘专营公司来承担专项的管理业务。
　　⑦可以实行多种经营，其收益用来补充小区的管理经费。
　　⑧履行物业管理合同，依法进行经营。
　　⑨必须接受管理委员会和小区居民的监督。
　　⑩业主和物业管理公司可以在合同中约定相关的未尽事宜，比如合同的更改、风险责任等。
　　（8）约定合同期限，也就是约定该合同的起止日期。
　　（9）约定双方的违约责任，对不履行或不完全履行合同时所应承担的责任。

　　如何签订物业管理公约

　　宁先生于2001年购买了某小区的一套商品房，当时，开发商已经委托了一家物业公司进行管理。宁先生入住不久，由于邻居装修不慎，使其房屋出现严重漏水现象，严重影响了他的居住使用。后来，物业公司出面和两位业主多次磋商，最终制定出了修复方案，但是，这个方案一直没有实施。于是，宁先生便以物业管理公司没有尽责为由，拒绝交纳物业管理费。在随后的几年时间里，物业公司多次上门所要物业费未果，于是，便将宁先生告上了法庭，要求宁先生交齐物业管理费和滞纳金共两万多元。
　　这个案例所涉及的就是物业管理公约中的问题。什么是物业管理公约呢？就是制约管理者与被管理者行为规范的法律文件，其中明确规定了管理公司与物业产权所有者或使用者间的权利与义务。
　　由于物业管理公约体现了法律关系的转换和调整，其内容较为复杂，往往使许多人对管理公约中的条款不太了解，也使得物业管理公司与业主在签订物业管理公约时感到困难重重。
　　物业管理公约是能够约束双方行为的协议，因此，公约中的任何条款都应体现平等、互利，不应该存在欺诈和不公平条款。但是，公约往往是由物业管理者单方面制定的，在大多数情况下业主只是被动接受，因此容易出现不公平、强加于人或一方承担过多义务的条款，这往往是业主最为反感的事情，也是造成业主与物业之间纠纷的最主要原因，那么，怎样才能处理好业主与管理公司之间的关系呢？
　　最主要的就是明确物业管理中的法律关系，也就是明确物业管理公司与业主之间的法律关系。根据我国物业管理的相关法律，物业管理公司是以受委托（受广大业主的委托）的形式进入物业区进行管理的，这就说明业主与物业管理公司之间属于聘用与被聘用的关系。虽然物业管理初期是由开发商自行管理或由开发商指定管理，但那只是临时措施，并不代表业主放弃重新选择物业管理公司的权利，而这种权利的行使就需要通过业主管理委员会才能实现。从这个意义上说，体现公平原则的管理公约是由业主委员会和管理公司协商制定的，如果房地产开发商以签订管理公约作为交钥匙的前提条件，那是没有任何法律依据的，是错误行为。
　　在了解了业主与物业管理公司的关系之后，签订物业管理公约时，购房人就需要注意以下几点：
　　在合同中明确物业管理公司与业主间的法律关系。
　　（2）认真阅读物业管理公约中的各项条款，了解物业管理的服务标准、收费标准、签约各方的权利义务、违约责任和纠纷的处理等，如果对其中的部分条款有所异议，可以提出自己的修改意见，并在业主管理委员会的帮助下改变公约中不合理的条款。
　　（3）签订公约时，注重共有部位、共有设施设备和相应配套设施的使用管理、维修养护责任，停车场和会所使用收费问题的约定。
　　（4）查明公约是否备案，否则，此公约便不具备法律效力。

　　如何组建业主委员会

　　根据《物业管理条例》规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　1.成立的条件
　　要成立业主委员会，小区必须满足一个基本条件，就是小区的入住率超过50％。也就是说如果一个小区有800套房子的话，必须有400套已经与开发商签订了购买合同，即业主达到或超过40O户才行。首户入住已满两年的物业管理区域，入住率即使不足50％也可以成立业主委员会。
　　2.成立的步骤
　　第一步，想成立业主委员会的业主首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。
　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。
　　第三步，筹备组开始工作（人数不多的话，愿参加的业主都可参加），起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。并可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。
　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票（最好用统计反对意见的方法）、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间（收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间）书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。
　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等困素确定。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。
　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。
　　第七步，把成立业主委员会登记申请书，业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收入签收，注明接收文件的时间。
　　第八步，区、县房地产管理部门应自受理登记申请之日起十五日内，完成登记工作，对不符合本条例规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。
　　3.业主委员会应当维护全体业主的合法权益，主要履行的职责范围
　　召开业主大会或者业主代表大会，报告物业管理的实施情况。
　　（2）选聘或者解聘物业管理企业，与物业管理企业订立变更或者解除物业管理服务合同。
　　（3）依照本条例设立物业维修基金的，负责该基金的筹集、使用和管理。
　　（4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算。
　　（5）听取业主和使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。
　　（6）监督公共建筑、公共设施的合理使用。
　　（7）业主大会或者业主代表大会赋予的其他职责。
　　（8）业主委员会应当定期召开会议，会议必须有过半数委员出席有效，做出决定必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。
　　（9）业主委员会委员人数一般为5～9人的单数；首次业主委员会会议应推选主任委员1人，作为业主委员会会议的召集人。业主委员会任期一般为2～3年，可连选连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
　　业主公约的效力
　　业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。使用人应当遵守业主公约。
　　（2）业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。
　　（3）业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报所在地的区、县房地产管理部门备案；
　　（4）业主大会、业主委员会做出的决定，对物业管理区域内全体、使用人具有约束力。
　　（5）业主公约和业主大会、业主代表大会、业主委员会做出的决定不得与法律、法规相抵触。

第九章：基本房产法律知识

　　《北京市商品房认购书》范本

　　BF－2005－0ll7合同编号：
　　北京市商品房认购书
　　出卖人：
　　买受人：
　　北京市建设委员会
　　北京市工商行政管理局
　　北京市商品房认购书
　　本认购书不是签订商品房买卖合同的必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。认购人以交付预付款性质费用的方式认购商品房的，不适用本认购书。
　　出卖人：
　　通讯地址：
　　邮政编码：
　　营业执照注册号：
　　企业资质证书号：
　　法定代表人：联系电话：
　　委托代理人：联系电话：
　　委托销售代理机构：
　　通讯地址：
　　邮政编码：
　　营业执照注册号：
　　认购人：
　　「法定代表人」「负责人」：国籍：
　　「身份证」「护照」「营业执照注册号」「」：
　　出生日期：年月日，性别：
　　通讯地址：
　　邮政编码：联系电话：
　　「法定代理人」「委托代理人」：国籍：
　　「身份证」「护照」「」：
　　出生日期：年月日，性别：
　　通讯地址：
　　邮政编码：
　　联系电话：
　　第一条、基本情况
　　（一）认购人所认购的商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于北京市区项目中的第「幢」「座」「单元」「层」号房，朝向为：。
　　（二）该商品房的用途为：，建筑面积共平方米，其中，套内建筑面积平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积平方米。
　　第二条、销售依据
　　「1」该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：，预售许可证号为：。
　　「2」该商品房为现房的，房屋所有权证号为：，国有土地使用证号为：。
　　第三条、价款与付款方式
　　（一）该商品房按照「套内建筑面积」计价，单价为元／平方米，总房价款为元人民币（大写）。
　　该商品房按照「建筑面积」计价，单价为元/平方米，总房价款为元人民币（大写）。
　　该商品房按照「套」计价，总房价款为元人民币（大写）。
　　（二）出卖人同意认购人按照下列第种方式付款：
　　1.一次性付款。
　　2.分期付款。
　　3.贷款方式付款。
　　4.其他方式。
　　认购人选择第3种方式付款，认购人可以首期支付购房总价款的％，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。
　　第四条、认购定金
　　认购人应当自签订本认购书之日起日内，向出卖人支付认购定金元人民币（大写）；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　认购人同意在支付定金之日起日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。
　　第五条、认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书。出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。
　　第六条、认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过日的，本认购书自动解除；双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起日内将已收取的定金退还认购人。
　　第七条、出卖人在认购人支付认购定金之日起至本认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。
　　第八条、该商品房的买受人为「本人」「同一户籍内亲属」「」：。
　　（若选择其他的，应在空格部位写出买受人姓名）
　　第九条、其他约定
　　第十条本、认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当「返还认购人」「抵作商品房价款」。
　　第十一条、本认购书未尽事项，可签订补充协议。
　　第十二条、本认购书一式两份，双方各执一份，两份具有同等法律效力。
　　出卖人（签章）：认购人（签章）：
　　「法定代表人」：「法定代表人」：
　　「委托代理人」（签章）：「负责人」：
　　「委托销售代理机构］（签章）：「委托代理人」（签章）：
　　签订时间：年月日
　　签订时间：年月日
　　签订地点：
　　签订地点：
　　（全文完）

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