苏州VS上海:城市化的二个阶段
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“只说实话的楼市公众号”
01
评价一个城市的楼市购买力，一个指标是人均个税。
先对比北京、上海、深圳（没有查到北京、深圳的个税总额数据，读者如果有，欢迎提供，采用税收总额数据）
以人均税收为标准，上海房价相对北京深圳是低估的。
再看看一线城市的第一季度运行数据。
本表引自《中国房地产报》
以北京为例子，固定投资增长增速是上海的8倍多，房地产开发投资增速是上海的8倍，GDP增速高0.7%也不意外。
但上海5.7%的增长速度依然低于预期。
02
拿上海对比二线城市苏州
以人均个税为标准，上海房价相对苏州是低估的。
再拿苏州对比三线城市无锡
以人均个税为标准，苏州房价对比无锡却未必是高估的。
最近一众媒体把苏州揶揄成了房价网红城市。
考虑到江苏省不出意外在若干年内将成为第一个迈入初步发达经济体的省份，而苏州是江苏双头部之一。
房价的上涨以基建为龙头，以人口移居为资产囤积。
热门电视剧《都挺好》生动体现了苏州的城市建设。
人口往长三角、珠三角及其他城市群移居是大势所趋，不可逆转。
苏州房价符合上涨的逻辑和趋势。
苏州这样的城市，必然有合理泡沫的存在。
加码调控可以压缩泡沫，但是否一定要加码其实需要斟酌。因为苏州要面对的竞争是广州、杭州、南京、成都、武汉等等城市。
房价上涨一定程度上是市民对城市信心的投票。
江苏经济发达，苏州靠近上海，苏州背靠的人口基数大。苏州大涨没啥大惊小怪的。
03
很多人都在等待上海房价的上涨，最急切的是炒房客，2017年、2018年高位买房的市民也是一样的心情。
人们吐槽苏州房价高，也是因为苏州和上海对比。
上海最大的优势是地缘，而房价是关于人、地、钱的综合。
上海控制人口对城市经济的反噬已经逐步体现，进入2019年之后物价和人力成本都在上升。
另外一方面正在办理落户的市民也体会到户口有逐步放松的趋势。
放下身段和二线抢人会撕掉上海保留着的超一线优越感，也不符合国家多矩阵城市群战略。（北京同理）
政府卖地、开发商开发商品房销售给贷款的市民的过程会产生大量的货币。而上海把大量的土地供应给租赁房，把一次性的卖地收入变成多次收取的现金流，消灭了潜在的货币。
中国黄金楼市十年，到底是地产催生了货币还是货币选择了房子，其实没那么重要，结局就是城市快速发展和房价快速上升同步。
2017、2018年的上海经验告诉我们，房价想要不涨是可以做到的。
04
上海默默地选择了城市化的第二阶段。
官方用语是高质量发展阶段。
在城市化的第一阶段里，政府通过出售土地获得货币，进行大规模城市建设，招商引资、政府和资本配合建设产业和生活配套，政府通过税收获得长期现金流收入。土地是一次性贴现给政府的。
这其中买房群体是对城市建设有贡献的。
在城市化的第二阶段里，政府通过让渡土地一次性收入，例如产业型土地，上海临港便宜批地给特斯拉，上海青浦便宜批地给华为，例如住宅，上海这几年提供了大面积公租房用地，并且计划给外地户籍的市民也提供共有产权房。
深圳的人才安居房、城中村动迁暂停而实行改造（消灭了潜在货币）也是处于第二阶段。
北京和上海差不多，北京市政府迁往通州，还有一轮第一阶段城市化的红利，但北京的城市群落发展理念是全面落后上海、深圳的。因为京津冀没有任何一个可以和苏州杭州南京相比的城市，意味着北京没有可以学习的北方经验或者北京不愿意把资源分享给京津冀。
05
上海是执行房住不炒表现最好的城市，没有之一（当然北京、深圳也不差。）这三个城市提前进入城市化第二阶段是因为随着收入增长，基建化推动城市经济呈现边际效应递减是必然的。
城市战略要有一定的前瞻性。
更多的城市处在第一阶段，主动的或者被动的，房价涨了。
房价涨了之后，对于上海的经济带来了拖累。
比如，房价和消费多数时候是正相关的，但和汽车消费负相关。
2018年，预言过中国汽车市场会销量下滑。2018年底预言上海汽车产业或在2019年迎来下滑。
这其中一个重要因素就是房价。
房价和消费其实是正相关的，这个有机构研究过。
但有一个例外（另外撰文写）就是大件消费和房价负相关，比如汽车。
2018年上海汽车业权重超过20%。
没有查到一季度上海汽车业增速是不是为负数，存在一种可能，一季度就已经增速为负数了。
汽车业是大件消费、高端消费的代表，全国房价普涨对于上海这种以商立市的城市，影响是多方面的。
对于一线城市而言，执行房住不炒的背景下二线城市房价的上涨会打击部分市民对于城市的信心。
上海这两年主力价的房子一度下跌了接近20%。
历史上任何阶段回老家买房子都是错误的。最近两年不是。
历史上任何阶段回二线买房子不如买在上海，这两年恰恰相反。
上海老龄化、少子化、谨慎（中性评价，不是贬义，也不是褒义，但房价不涨会成为情绪性看空理由）都成为个人买家选择外地的理由。
开发商为什么会让内环土地流拍，为什么会让江桥的地价和苏州园区差不多呢？
因为资本厌恶不确定性。
这个不确定性是当开发商把土地变成房子，上海会不会给它价格自由？
好比95折房贷一样，大银行为了市场份额和品牌的需要积极提供，很多小银行并不参与。
如果有市民在上海挣钱，在苏州买房，对于上海就是没有疑问的损失。非普迟迟不调整，五年社保，单身不给买房都是对于置业需求的扭曲，进而形成对城市经济的伤害。
人是复杂而多元的。很多人在上海存够了二线城市的首付了，过完年回二线找到了工作也就不回来了。
不要小看这个群体，除了他们自己的钱，还有中国特色的父母的钱，这就形成了上海的资金外溢。
如果每年10万，人均带走50万，流出500亿资金，对于上海或者北京都是损失。
反过来看，如果一个外来人口来上海全款买套房，不工作只消费，对于城市经济也是利好的。
06
在上海，也是城市化的两个阶段共生的。
比如浦东的地价并没有完全体现房住不炒。
那么是不是一线城市的投资价值就不如二线城市呢。（最近甚至有人开始看衰帝都北京了。）
我们回到原点。
房价的上涨以基建为龙头，以人口移居为资产囤积。
电视剧《都挺好》里苏大强生病之后苏明玉说的是我们去上海，我们去北京，再不行我们去美国看病。
教育同理，时尚同理……
有一些基建与人有关，与历史积淀有关，它是二线城市的天花板。
只要上海的资源对苏州保持优势，苏州房价上涨最终还是会传导到上海，五一假期市场情绪先传导到了。
如果没有上海购房资格，苏州南京杭州长期看多，因为第一阶段的城市化没有完全结束，哪怕调控会形成下跌，也不会大江东去，卖出再买入要套利是小概率事件。限价新盘或者后续调控加码之后跌很多，应该加仓。
上海的房价这两年政策性挤压了城市化第一阶段的泡沫，房价未来会如何其实就是一道送分题。
而市场是情绪化的，或者看不到潜在的合理泡沫就是空间，或者想要买在大涨前一天。
搞得上海也不得不促进股市、楼市、车市正向发力了。
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