今年“金九银十”，广州新房成交量不断刷新，二手房市场表现如何？

来自广州中原研究发展部的监控数据显示，10月广州二手住宅成交量(自助网签+中介网签)为10700宗，环比9月直降24.1%，但同比大涨39.2%，市场活跃度仍在。

价格方面，本月二手住宅网签均价为28690元/平，环比上月基本持平。

广州中原研究发展部认为，10月广州二手住宅市场受“缺货+一手分流+国庆假期”等多重影响下，直接导致二手成交下滑。但进入11月后，市面上笋盘有望及时补充，而一手供应可能不及10月猛烈，一手分流问题将有所好转。预计11月份大市成交(自助网签+中介网签)或在11000宗水平以上，价格将保持维稳状态。

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这三大原因导致二手房成交直降超2成

广州楼市成交今年下半年以来一直在高位，为何10月突然下降？广州中原研究发展部认为，这主要是有以下几方面原因：一是今年中秋节与国庆重叠的关系，买家外出游玩、返乡情况尤为明显，直接导致本月新增客户数量、上门看房客数量锐减；

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二是新房“抢食”，严重分流二手客户。10月开发商明显加快推货步伐，加大促销力度，多个全新盘面世，部分项目甚至出现一二手价格倒挂现象，导致不少原本打算置业二手的买家移情新房；

三是楼市向好业主心态强硬，笋盘源稀缺。10月二手房议价空间收窄，加上经历7、8、9月盘源高速去化后，不少需求活跃板块面临“没房卖”的尴尬局面，从而导致不少购房客户入市热情不高，成交下滑。

海珠反超天河，成为广州二手成交最旺区域

从各区成交情况来看，10月大部分区域成交有不同程度的下滑，其中，增城、天河、南沙三区表现相对明显。本月分别成交(不含自助网签)271宗、470宗、94宗，环比分别下降30.5%、28.2%、23.6%。

值得注意的是，10月海珠成交反超天河，成交霸占榜首位置。本月海珠共成交(不含自助网签)486宗，环比也下跌21.9%。

此外，本月从化区二手市场逆市而上，成交不降反升。本月共成交(不含自助网签)389宗，环比微涨0.5%。

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具体来看，各个热点区域表现如何？

天河区：珠江新城二手房报价直升5%

10月天河二手网签宗数(不含自助网签)为470宗，环比下降28.2%。数据显示，10月天河区天河北板块成交活跃度较高，支撑起区域大部分成交。其中以远东大厦、侨林苑两盘表现相对活跃，10月成交均价分别为65169元/平、73081元/平。

而珠江新城板块经历7、8、9月二手盘源的高速去化后，业主对后市信心明显增强，并开始出现惜售行为，选择看清后市才决定放盘，直接导致市面上优质盘源未能及时补充，客户配盘出现一定困难。另外，在这样的情况下，不少业主开始纷纷上调楼盘报价，珠江新城板块整体价格较上季度增加5%左右。比如中海花城湾项目，6月份项目二手报价在10-11万元/平左右，而目前整体报价去到12万元/平左右。因此，板块在“盘少，报价提高”的情况下，二手成交略有受阻，活跃度不及8、9月份。

越秀区：盘源稀缺，东风东板块报价微升

据监测，10月北京路板块、东风东板块成交表现相对活跃，市场需求旺。其中，北京路板块主力贡献盘源为东湖新村等，其成交均价为46268元/㎡。

另外，目前东风东板块出现“供不应求”的情况，市面上优质盘源相对稀缺，客户入市热情颇高。其中，东风东板块中原成交占比甚至提升至59.4%，环比净增20.7%。而在目前“盘少”的情况下，不少业主趁机提高报价，但整体幅度不会太高，约总价的2-3%左右。广州中原研究发展部认为，本月东风东板块整体活跃度高主要原因在于：作为老牌教育资源板块，不少学位需求的购房客户的首选对象。另外，由于放款、过户、装修等时间因素影响，不少有客户会选择在年底购房，以确保明年子女能够顺利入学，以至于本月板块需求出现明显增加。二、7、8月市场需求大热，盘源去化速度快，加上业主对后市信心强，不少业主转为观望态度，选择看清后市再确定报价。

海珠区：区域一手缺货严重，二手网签稳步上扬

10月份，海珠区二手住宅网签宗数为486宗，环比上月下滑21.9%，二手住宅网签均价为39405元/平。但据监测，海珠区二手住宅网签占比反而出现逐步上升的趋势，2019年10-11月，成交占比仅仅维持在11.7%-12.3%左右的低位水平。而进入2020年以来，成交占比已经逐步上升，截至2020年10月，海珠区网签占比已达16.5%，同比大增4.2%，较1月年初占比净增4.3%。

广州中原研究发展部认为，海珠区网签占比能保持稳步上升主要原因在于：一是区域一手缺货相当严重，除金碧花园少量供应外，区域其它一手项目基本处于零供应状态，而竞争对手广钢新城亦没出现大规模的推货活动，导致区域二手置业客户并没受到一手分流的影响，整体市场需求较旺。二是区域生活配套完善度高，交通网络发达，且优质小区盘源楼龄、价格较天河、越秀有一定优势。从而导致不少改善型客户更愿意成交海珠房源。三、大市成交旺，区域置换需求增加。在目前成交周期缩短的情况下，卖一买一的购房客户能够快速出手手上的旧房源，以置优质改善盘源，促使海珠整体成交活跃度上升。

荔湾区：小区房源“抢手”，成交占比回升

10月，荔湾区阳光家缘二手住宅网签宗数(不含自助网签)为211宗，环比下降6.6%。根据中原成交数据显示，10月荔湾区康王路板块因价格较为低洼，本月成交均价在42972元/㎡左右，整体市场成交较为活跃，成交较为活跃的楼盘主要为恒宝华庭，本月成交均价分别为51673元/㎡。

另外，数据显示，10月荔湾区小区房源成交占比出现明显回升。其中本月小区房源成交占比为62.5%，环比净增7.5%。据了解，本月荔湾区客户以置换客户居多。由于目前市场需求活跃，成交周期较一、二季度短，促使旧物业已经快速出售，手上资金充足以置换大户型房源。加上小区盘价格相对“好倾”，客户入市速度较散盘快，从而直接导致本月小区盘成交占比出现明显上扬的情况。

白云区：一手供应爆发+业主叫价强硬，市场需求下滑

10月份，白云区二手住宅网签宗数(不含自助网签)为310宗，环比下降18.8%。白云区罗冲围板块需求相对稳定，10月罗冲围板块中原成交均价为29917元/㎡。在罗冲围板块中，富力桃园成交最为活跃，本月中原成交价均为33938元/㎡。由于8号线延长线的建设利好影响，加上入市门槛低，板块套均总价仅230万元/套左右，片区整体需求持续高度活跃。

另外，10月白云区一手供应“爆发”，多个市场热盘(中铁诺德·阅泷、保利珑玥公馆、时代龙湖云来、龙光玖誉府、龙湖招商·天鉅等)出现加推、开盘动作，且促销力度亦有所加大，直接导致二手客户分流。加上如机场路、白云大道等刚需活跃板块业主叫价相对强硬，整体议价空间较窄，基本在3%以内，促使客户入市热情不高，市场整体二手需求出现明显回落。

番禺区：洛溪业主“惜售”，二手需求不及8、9月

2020年10月，番禺区阳光家缘中介网签量(不含自助网签)为388宗，环比下降21.6%。番禺区钟村板块整体成交量基本稳定。10月，钟村板块成交均价在28106元/平，其主力贡献楼盘以祈福新村、祈福缤纷汇为主，本月成交均价为26366元/平、40067元/平，属于购房客的优质选择项目。

而华南板块受一手分流相对严重，不少二手客源转移至一手项目。主要由于本月万博商圈推出全新盘越秀和樾府，该项目整体性价比较高，与周边形成一二手价格倒挂现象。目前越秀和樾府在售均价在4.4万元/平起，而周边的万科欧泊均价已达4.3-4.5万元/平、雅居乐剑桥郡均价在3.5-4.1万元/平左右。加上其优质的区位条件，不少二手客户选择该项目，导致10月华南板块整体需求有所下滑。

需要指出的是，10月洛溪板块不少业主出现“惜售”行为，导致目前可售盘源略显“稀缺”，整体报价亦较前段时间略有上调，甚至出现反价现象。在这样的背景下，板块整体成交周期有所拉长，客户接受意愿偏低，入市热情下降，部分购房客户转为观望态度，不少盘源处于僵持状态。

南都记者 黄露