酒店设备成本增加的原因所在

酒店设备成本

能源

运行

维护

建筑设备成本通常由三部分构成：能源

成本，运行成本和维护成本。楼宇自控

系统（BAS）改善并提高了降低这三部

分成本的能力。旧有的BAS系统通常是一个

独立的节能环节，而不减少维护成本和

改善运行效率。

图一：酒店设备成本组成

能源成本

很多物业的人员并没有对首要成本和能源成本进行对比。进行自测，试着回答如下问题。如果你购买了一台10hp电机并且使其连续运行，多长时间后运行电机的能耗成本等于购买这台新电机的资金？通常大多数物业人员会凭感觉回答一到两年。然而事实上正确的答案是，针对本地的成本而言不超过两个月！物业人员通常都犯了同样一个错误，因为他们太多的考虑了首要成本而忽略了能源成本。

运行成本

在此有两个要素影响着设备的运行成本：

被安装在建筑内的设备日益复杂，例如说基于微处理器的各种操作板和房间内的互联网连接设备。

用户日益增高的需求。例如对环境和空气质量的要求以及投诉率都成为了新的商业竞争手段。

维护成本

众多的楼宇业主和管理者最初的

计划是将收入的8%用于每年的

设备改造和维护上，然而不幸的

是最后的结果是改造和维修的周

期被缩短了。在总体感觉上前五

年的运行是计划中的，但是再往

后的运行体现出资金的大幅度流

失。

降低能源损耗

首先是管理那些原来不能监控的单元。这个概念同样适用于能源管理。第一步通过有效的能源管理程序进行能源系统监测。等一个月后看从财务部转来的帐单检查能源管理系统的有效性。

在所有的案例中，BAS将监视建筑物所有的能源损耗。一些物业工程师非常幸运的有足够的BAS点来监控不同设备的电力损耗并可分开阅读它们。是什么使得物业工程师获得如此多的信息呢？再此,是拥有了相应的信息处理系统：

使用采样法以15分钟为间隔接入的电力负荷曲线。这将帮助识别一天中哪一个时间段可能会发生电力峰值。帮助物业工程师决定，此时段那些设备可以尽量停止或减少运行从而降低对电力负荷的需求。

通过BAS读取实际耗电量和需求量的关系列出每月的使用效率。

将这些电量信息上传到物业的局域网中并进行分级别的密码管理，使得当前的电量和历史电量通过网络传送到每一台授权的计算机上。

保持并跟踪能耗设备（如果是分类计量的）。它同样可以监测设备的效率（消耗的能源KWH和输出的能量BTU）。如果BAS系统中安装有足够的且必要的检测设备时，更详细的监测的结果是获得更有效的管理。

输入每天的能耗数据并利用BAS制作成电子表格。电子表格同样可以记录每天的温度信息，每天房间的使用率和每天空调单元的运行时间。电子表格所具有的多种功能可以被用于建立起一个完整的建筑 “能源模式”。这个能源模式可以被用于回答这样的问题“最近一周的能耗是否守恒，能耗率情况如何？”。

一旦一套有效的能源信息系统被起用后，下一步就是要开始对大能耗设备进行控制。在一座酒店中暖通空调（HAVC）系统是最大的能耗系统，之后的是照明系统。暖通空调（HAVC）系统和照明系统通常消耗75%或更多的能源。占第三位的耗能大户是电梯系统，接下来是相关设备损耗。通用的暖通空调（HAVC）系统和照明系统的控制策略包括：

利用时钟功能根据需求转换控制设备的开关机时间。

根据建筑的冷热量负荷需求控制系统一次给水温度。

根据使用时间控制照明和空调单元的使用区域，如公共区域，多功能房，餐厅等等。

基于时钟功能控制建筑物室外立面照明。（根据不同季节太阳的升落时间）

进一步的控制将会扩展到每一个房间的细节，现在的大多数控制还主要集中在公共设备和电力控制上。下一步所有的温度传感器将集成微处理器的应用还包括所有的面板以及床头设备等（基于LonWanks总线技术已可以实现此功能）全部集成于BAS系统中。这种集成将进一步扩展BAS系统在建筑物中的应用。

改进设备的运行

感受客户的体验和消费者的满意度已经成为服务业的标准。正向上面所提到的,如果没有相应的检测我们就不能够进行管理和控制。物业工程人员之所以能够定义每一个不同功能的房间的不同温度并使之严格在设定值+2ºC的舒适环境下运行，正是BAS系统良好运行的功劳。BAS系统可以监视实时的温度，并汇报HVAC系统的执行情况。BAS系统能够产生并制定用户化的报表，它包括制定房间使用过程中的温度过程图形，以及统计后的平均温度值、最低温度、最高温度和温差的百分比。这些报表资料可以在会议或大型活动结束后提供给客户也可以作为解决投诉事件的证明材料。

如果说测量温度这一功能是非常必要的，那么BAS还可以作什么呢？我们所面对的一个长期不能良好解决的问题是，大厦的物业人员没有足够的时间去将所有的问题进行全面的处理。看上去这是一个非常难以解决的问题，因为物业工程人员要经常忙于应付紧急事件和各种工作单。

针对此种情况BAS的系统化管理可以将事件的发生情况进行分级别报警和预警处理。如图中所列出的，某功能厅的预警温度限值是基于环境的舒适度基础上的，报警限值是基于实际温度与设定点发生典型差异和故障温度基础上的。例如：如果空调系统的正常控制范围是在设定值的+2ºC范围内，则预警值可以设定在+3ºC。这样BAS系统就可以在温度还控制在舒适性范围内时，就向大厦的工程人员发出预警，什么地方发生了怎样的问题。由此将故障投诉和原来的被动处理变为主动的发现和解决问题。

BAS系统的任务不仅仅限于监测功能，它更具有支持建筑物内所有设备的正常运转的能力。BAS同样可以执行“大厦整体响应”，如火灾报警或电力事故。例如；当发生火灾报警时，BAS可以完成如下功能：

开启所有指定公共区域照明以利于人群疏散。

自动解除楼层空调单元事故报警报表处理系统（火灾报警系统将停止楼层空调系统运行以控制烟气的流通）

开启楼层客房新风系统建立正压送风以利于阻止烟气向房间内扩散。

控制CCTV摄像头，监控火灾区域并转换主监视器画面以帮助人员撤离和灭火工作。

中美节能示范大楼在京落成

中美两国合作建设的节能示范工程－－中美节能示范大楼，日前在北京玉渊潭南路落成。 节能示范大楼是根据中美两国政府在1998年7月达成的协议，双方历经5年合作建设的结晶，是座集办公与展示于一体的建筑物，建筑面积约13000平方米，其设计能源消耗不超过我国现有办公建筑的40％，是我国首座符合国际公认绿色标准的建筑。 该楼的技术特点可以概括为充分利用自然光，采用十字形外型设计，较好地处理了遮阳与反光；墙体保温和外窗热传导的独特设计，使传导系数大为下降；多级空调机组和冰蓄冷相结合，取得既节能又节资的效果；内外新风和废气的充分热交换，达到较高的热回收率；节能灯具辅以自动数字调光，单位面积耗电仅为常规照明的几分之一，而照度又大为增加；高效节能电梯和数控变频水泵，机械效率大为提高；采用低有害挥发物的环保建材；充分的雨水收集系统；卫生洁具采用无水或节水技术；较高的绿化率和屋顶花园设计；建设过程中减少废弃物并实现较高废弃物的回收；太阳能光伏电池和太阳能热水系统；具有较高数字化程度的楼宇自控系统和网络、视音频会议系统等等。经过这些技术的有效组合，人员办公环境的舒适度和办公自动化程度均达到较高水平，室内整体能耗又实现大幅度的下降。因采用节能技术引起建筑造价的提高，可以从建后运行成本下降中予以回收，初步测算回收期约为8年。 同日，科技部部长徐冠华、北京市副市长范伯元、美国能源部部长斯潘塞·亚伯拉罕还在中美节能示范大楼共同签署了《2008年北京夏季奥运会清洁能源技术合作议定书》。该议定书为中美两国在2008年北京奥运会清洁能源技术方面的合作建立了基本框架，将为实现北京市在申奥报告中提出的"绿色奥运、科技奥运、人文奥运"的理念做出积极贡献。目前，中美双方已经确定了包括天然气高效利用、燃料电池、奥运村能源规划、绿色建筑示范、水质量、智能交通、能源效率、大气质量、天气监测与预报、洁净煤技术及建立北京－－芝加哥可持续发展友好城市等11个合作领域。