如何给房子定一个合理的售价
作为新手和外行, 在人生第一次出售自己的房子时, 肯定会非常纠结到底要定多少的售价? 咨询n个中介, 花几个月试探市场, 甚至亲自假扮买家打探真实价格等等, 劳心劳力. 下面介绍一个简单的方式来快速确定一个合理的售价.
在房产交易网站上, 查询已有成交的列表. 例如贝壳(以下不是托), 他们声称所显示的价格全部是实际价格, 没有作假. 在其二手房页面 - 注意在页面上方选"成交"而非"在售" - 输入你所在小区-搜索, 然后勾选和你相近的面积选项. 例如80多平的房子, 你可以勾选70-90和90-110两项.
勾选后页面会自动查询, 查询结果刷新显示在下方. 哪套房什么时候卖了多少等. 将所有信息整理到一个Excel表格, 例如:
| 小区 | 几室 | 面积 | 装修 | 楼层 | 挂牌价 | 成交天数 | 成交日 | 成交总价 | 成交单价 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南区 | 3 | 101.36 | 精装 | 低 | 292 | 118 | 2021.04.11 | 287 | 28315 |
| 南区 | 2 | 95.19 | 精装 | 高 | 280 | 499 | 2021.04.07 | 275 | 28890 |
| … | |||||||||
| 北区 | 3 | 96.92 | 简装 | 高 | 275 | 103 | 2021.04.03 | 272 | 28065 |
| … |
对成交单价做平均, 就可以得到一个不至于不靠谱的价格了. 样本数越多则越准确. 此外还可以用不同的筛选条件来多角度分析数据, 例如:
| 小区 | 均价 | 套三均价 | 套二均价 | 平均降价 | 套三降价 | 套二降价 | 成交天数 | 套三天数 | 套二天数 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南区 | 26686 | 27823 | 25874 | 4.2 | 5.8 | 3.1 | 284 | 190 | 351 |
| 北区 | 25343 | 26680 | 25046 | 7.3 | 10 | 6.7 | 150 | 195 | 134 |
可以看到南区平均比北区贵1千多; 套三贵于套二; 套三成交时降价多但成交更快(注: 上表里北区的部分样本数偏少, 南区的数据质量更高一些).
注意:
- 在上述数据所在地区, 按中介的说法, 套二还是套三 对价格的影响, 要大过80平还是90平的影响. 一般来说中介没必要在这上面骗你. 所以上面分析时主要只区分套二和套三 (因为有时套二是可以改套三的, 购房者想法各异, 我们只取个平均值就好)
- 和中介聊之后可以知道, 房子这个商品其实是"一房一价". 条件差不多的房子成交价可能差不少, 而条件差不少的房子可能成交价差不多. 不是说别人房子的装修比你好, 楼层比你好, 就一定比你卖得贵. 例如我轻易地就在数据里找到2套房子: 面积只差1平, 户型楼层一样, 一个精装一个毛坯, 结果精装卖245万而毛坯反而卖了248万 (成交只差了5个月)
- 不同年份价格可能变动不小. 上面例子只取2020年以来(近1年半)的数据
得到平均值之后, 再根据你房子的实际情况做适宜的调整. 楼层朝向这些我觉得弹性很大, 不用理会. 我的房子是简装而样本数据大部分是精装, 一般来说精装大概要2-30万, 适当扣除装修差价就得到你房子应该成交的价格了. 例如95平套二简装: 25874*95=245万, 如果装修差价20万, 那就是: 225万.
但是且慢, 你当然不能直接报这个价出去. 这时就要听从中介的建议: 买家通常期望能砍价的. 附近区域如上的房子通常砍价上限是10万, 所以你应该再加10万. 即: 房子挂235万, 底线价格225万. 如果你挂一个较’诚实’的价格如230万, 那么买家就会推测你的底线是220万, 就很容易谈不拢. 挂得高点才能按期望价格成交.
希望上述方法能帮到各位. 祝大家都卖出一个合适的价格.
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