为什么办理房产证要经过开发商和物业？

个人办理房子的不动产权证书（以前叫房产证），不是一定要经过开发商，跟物业更是没有关系。为什么这么说？我从两个角度展开。

一、办证前，房产公司需要做什么？

任何一个楼盘，在交房办证前，都需要经过验收，这个验收分两块：

1、五方主体验收。这个与政府相关部门无关，主要是建设单位组织的施工验收。

2、用地和规划验收。这个有政府部门组织验收，直接涉及不动产权证书办理，主要包括：项目整体是否超出用地红线范围、是否按照《建设工程规划许可证》载明的要求建造、容积率等规划技术指标是否符合要求、停车位布置、物业用房布局是否符合要求等等。

很多楼盘无法第一时间办理产权证书，往往是这两项验收没有通过。常见原因有：总建筑面积超过规划核定（即容积率超标）、楼盘超过用地范围，存在违法用地（常见原因是围墙超红线）、未经规划提前审批而改变建筑外立面等等。

房产公司，只有拿到《规划竣工核实书》，才能办理每套房子的不动产权证书。其中，每套房子都需要明确建筑面积（套内面积+分摊面积），由房产公司委托第三方测绘机构完成。算好每套房子对应的土地分摊面积（土地使用权面积根据建筑面积，分摊整幢楼占有的土地面积），同步，据测绘报告，准备好地籍图和分层分户图。

通过以上准备工作，由房产公司申请，不动产登记机构核发每套房子的产权证书，注意，这个是房产公司统一申请办理，此时的产权证的权利人是房产公司名称（即日常再说的大产权证）。自此，关于办理不动产权证书，房产公司所有工作结束，下步就是购房人办证，即“小产证”。

权证办理，最重要的一张证书

二、购房人怎么办证？

购房人买了房子，以前常规做法是：房产公司通知你可以办证了，到售楼处提交相关资料，如身份证、结婚证、购房合同等，同时，房产公司预收相关费用，如契税、公证费（有贷款需要公证）、产证工本费，这些费是房产公司代收，交相关政府部门，但往往还有一个“搭车收费”，即权证办理费。该费用就是房产公司的“跑腿费”。

实际上，购房人完全可以，自行到不动产登记机构办证，只要向房产公司拿来你购买房子的“大产权证”，如第一点中讲到的，登记在房产公司名下的101室的证书。

此时，不动产权证办理，属于“转移登记”，需要双方一起到不动产登记机构，现实中，房产公司就是怕麻烦，才对购房者“统一口径”，要求房产公司代办。

你给代办那也行，但你再收取办理费，就过分了。统一代办，其实是给你房产开发公司省了不少麻烦，对购房者来说，都有提供相应的资料，都需要到不动产登记机构签字，没省什么事。

所以建议：如果房产公司代办要收取额外费用，坚决要求自己办理，作为房产公司，有义务配合购房者办理产证。

而且，各地都在推行“互联网+不动产”办理机制，你甚至都不要跑到不动产登记机构现场，只需要通过网络，提交相关资料办理，产权证书由不动产登记机构直接快递到家。

我们浙江省的不动产登记，现在基本就实现了“一次都不用跑”，怎么还需要房产公司呢。

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