方案设计阶段目标成本形成过程

上级说到各个业务部门的通力合作下完成了投资阶段和启动阶段对应的目标成本土地版和目标成本启动版。并且生成了方案设计任务书。本级将继续讨论在方案设计阶段目标成本的形成过程。

在方案设计完成20个工作日内，项目负责人组织，由项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（方案）》和《项目产品配置标准（方案）》。方案设计完成后应委托造价咨询单位、面积测绘单位进行规划设计包括规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算。规划设计完成后进行扩初设计，进一步细化初步设计，设计内容包括如下几个方面。

（1）单体建筑指标

由成本经理测算完成，内容包括，外墙面积指标，外保温面积指标、外装不同饰材的面积指标、外装线条指标、门窗面积指标、屋面饰材指标、防水面积指标、大堂装饰面积指标、室内公共部分装修面积指标、室内精装修面积指标（精装修交房项目）；

（2）基础工程成本计算

应结合地质勘察报告，计算基础工程量结合历史数据、市场预期测算；

（3）主体工程成本计算

主体工程成本的工程量参考历史项目的经验数据，单价结合现合同条件以及市场预期进行测算；

（4）景观工程成本计算

景观工程成本的工程量应按照方案图进行测算完成，至少应包括：景观面积、软景面积、硬景面积、水体面积、铺装面积、挡墙工程量、围墙工程量、代征绿地面积；

（5）三通一平工程成本计算

三通一平工程成本的土石方工程量应根据方案图（或平场图）、原始地貌图进行计算，施工道路、施工水电、临时设施根据施工平面布置图测算；

（6）基础设施工程成本计算

基础设施工程成本根据综合管网图（方案版）测算工程量，至少应包括：道路工程量、雨污水工程量、雨污水处理池工程量、强弱电管网工程量、给水管道工程量；

经初步设计形成《项目目标成本（方案版）》，若未超过《项目目标成本（启动版》中的预设总成本（除土地外开发成本）的3%，则只需按《方案设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需项目研发经理和项目成本经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。

根据审核通过的《项目目标成本（方案版）》，由项目研发经理负责完成《初步设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《初步设计任务书》的附件。

初步设计完成后20个工作日内，项目负责人组织，项目研发经理负责完成《项目技术经济指标（初设）》和《项目配置标准（初设）》。如无初步设计，可省略此项工作。

初步设计完成后30个工作日内，依据《项目技术经济指标（初设）》、《项目配置标准（初设）》，项目成本经理组织项目团队参加，共同开会充分讨论，完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》。

初步设计图纸应委托造价咨询单位进行工程量、价计算，并提出技术经济优化措施建议；

根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算；

初步设计图纸的工程量、价计算，包括单体建安装修工程、配套设施工程、基础设施工程、环境景观工程；

作实体样板房的项目，如在初步设计完成时，样板房的施工图已完成，应按样板房的施工图预算工程量进行计算；

如《项目目标成本（执行版）》未超过《项目目标成本（方案版》中的预设总成本（除土地外开发成本）的3%，则只需按《初步设计阶段成果》审批流程提交审批。否则，需要项目成本经理和项目研发经理对超预设目标成本的原因进行分析和总结，并提交地区公司PMO进行研讨和审核。审核后，同时抄送公司PMO成员、项目团队成员、集团运营中心、集团财务部。

根据审核通过的《项目目标成本（执行版）》，由项目研发经理负责完成《施工图设计任务书成本控制附件》，并报项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发部经理审核，作为《施工图设计任务书》的附件。

《项目目标成本（执行版）》需按照集团统一模板编制。

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