央行降息开始 房价下跌不行也要行

央行意外宣布人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点,消息一出，各种评论炸开了锅。[详细]

特邀作者：刘磊

中国外国专家局外聘专家

Simonds首席房产投资策略分析师

在国民收入未显著提高、去库存化未妥善解决之前，降息只会加剧房价下跌。

央行意外宣布人民币存贷款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.4个百分点,消息一出，各种评论炸开了锅:

股票评论说：一定守护好目前持有的股票，融资成本的降低极大利好企业,今天的股价是未来价格的最底部了，准备迎接股票市场的大反转。

房市评论说：重大利好楼市，未来量价齐升可期待，金九银十二回头；好像在过去整整一年里买房者们应该喜笑颜开了，因为终于价格回升的盼头貌似来临了。

笔者作为房产投资财商教育的传播者和践行者，要想读懂中国的地产市场现状，拨开迷雾而挖掘实质，就不能单单在问题里面来分析问题，有句中国古语是这样说的呀：“不识庐山真面目，只缘身在此山中”。所以，发现和解决问题的关键是跳出问题之外来审视和分析问题；做井底之蛙式的自我意淫只能图一时之快而已，却无法真正预测和推演市场的走势的。昨天发布的专题评论《央行降息，房价下行才可能成为定局》的阅读数量超过50万，很多留言问讯我的利率和房价走势的判断依据有哪些，因此今天追加一篇文章以伺房产投资者们的疑惑。

以史为鉴，闻者足戒！经过仔细分析其他国家历史利率和房价的走势关系，及对国内未来经济形式进行预期之后，反尔吓出一身冷汗，我绝非经济学家，但事实和道理还是能够看清楚的，可以看看如下的事实，和分析利率和房价走势：

1）、一个月前，欧洲央行宣布负利率时代来临；以帮助经济摆脱衰退；看看他们欧洲及英国本国的主流评论是什么呢？—即使英国降息也无法拯救其衰退的最终步伐。英国房市在后奥运光环下（通常是奥运会结束的三年内） 将会黯然失色；降息是当前全球经济不断下挫的信号弹，而中国降息跟进，可见经济问题的严重性，所做的这一切都是为了挽救经济的硬着落，而不是单单解救楼市；

2）、汇率战一触即发，人民币对于美元的单边升值在美联储升息前景下俨然已经终结，适度贬值更加有利于我们宏观经验的基础面；人民币未来的汇率的变化导致房产价值的重新估算，造成房产财富的隐形损失无法避免！

3）、主要国家和地区，如日本、澳大利亚、中国香港、美国、加拿大等过去30年的利率与房价的走势证明：升息周期中，其中90%的时间内房价是上涨的；而降息周期中，其中80%的时间段房价是下降或者调整的；而目前中国在房价高企、经济增长环境恶化的情况下的降息，必将预示短期价格波动后的下跌预期！看看其他诸国的房价下跌周期80%都伴随的是利率下降周期：

数据来源于达拉斯联储经通胀调整后的全球房屋价格分析报告显示的西班牙、意大利和爱尔兰的房地产价格指数变动（即图中的彩色曲线）。

下图自2000年以来，德国和日本房价指数（即下图中的彩色曲线）

看到这样的曲线图，让很多国内房产投资者大失所望。德国的经济在欧洲是最强的，而通胀率却是最低的；自1977年以来，德国的房价仅上涨了70%左右；而日本的情况正相反，一直处于经济通缩状态；对于楼市而言，消费者更愿意持有货币，而非资产；因为，持有现金更值钱。给我们国内房产投资者的启示是：房价不是永远上涨的，甚至是可能持续下跌的，这和国家的货币政策，利率调控政策息息相关，而且是利率越下调，房价越走低。

上图显示的是美国和中国香港的楼市价格指数和贷款利率走势的图表，仔细看过就发现：升息周期和降息周期与价格的涨跌的同向性是多么的强。

此时此刻耐不住寂寞进入房产市场的置业者有些“傻”，毫无疑问，即使房价上涨，中国的楼市也不可能为这些人带来终极财富；如果房价横盘3-5年，同样会透支这些人的消费力，成为踏踏实实的银行打工仔，做老老实实的房奴了；如果房价下跌30%，更可怕的是大跌前夕的小涨，更会吞噬大部分人的现金财富，落入个人及家庭统统濒临破产的危机当中。

我不是中国楼市的看空派，而是以市场数据分析进行市场布局的职业地产投资者；从内心深处到表面，我真心希望中国的房价上涨，因为我也是过去10年房价上涨的既得利益者；而此时此刻楼市前景黯淡下行时，如果可以帮助那些盲目进入楼市的人把仅有的资金投入到实体经济去创业，而非让资金固态成水泥堆砌而成的房子；又或者让大家保护仅有的可支配资金作为内需消费来拉动本地经济，从而从根本上解决内需消费最终替代投资、出口的三驾马车模式，难道不是更好吗？

总结一下吧，在国民收入没有显著提高之前、在去库存化没有妥善解决之前、在一二线城市的空置率没有下降到5%之前，在长期贷款利率仍然远远高于租金回报率之前，降息的结果只能是让房价的下行趋势更加强烈罢了。很显然，据房价走势的时钟原则分析（上图：12点钟、3点钟、6点钟、9点钟房价要素分析指标），从时钟的12点钟开始进入房价下行调整阶段，而此时伴随的利率政策恰恰都是降息周期的开始。

如果大家还不能理解这种现象，问问自己为什么买涨不买跌吧？原因其实很简单：因为上涨周期买错的位置只有一个，就是买在了最高点，而谁也不会认为自己是那个最后的一棒；而下跌周期买对的位置也只有一个，就是买在了最低点；而利率下调恰恰是说明经济下行风险已经确立，房价下跌周期的开始；中国央行是两年来第一次利率下调，房价的下行苗头也才开始点燃而已，有谁会在这个时刻真正来入市买房和投资呢？除非是那些真正博傻的“土豪”了。