简单计算一下,发现炒房一点不划算
简单计算一下,发现炒房一点不划算
按照我在的城市的现在房产水平计算一下,100平6000一平,2年涨幅是25%,一般也就这样的幅度,7500一平,100平一共75万,看起来你赚了15万,但是你实际赚了多少?
各种费用:
60万买卖的时候要交契税3%,及各种费率大约4%,就是2.4万
这时你要交两年银行的贷款,你现在的水平只能贷60%,就是只能贷36万,你要出24万,24万2年一般点的投资,哪怕是买基金投资都能收到15%的收益,也就是你至少损失3.6万的收入。
36万2年的贷款 你要还2.1万的利息,加上提前还款的罚金,一般要2.2万
这种情况下你要卖房,
75万要交5.5%的营业税 4.125万
交易费:1%的成交价 0.75万
土地增值税按评估价的0.7%计:0.5万
个人所得税,差额的 2% 15万计:0.3万
零星的办证,测绘什么的:0.1万
通常你是没有那么多钱来交清剩余贷款的,要找个中介公司帮你倒一下款,一般收取房价费用1-2%,就按照1%计算是0.75万
理论利润计算=15-2.4-3.6-2.2-4.125-0.75-0.5-0.1-0.75=0.575
投入成本24万
利润率=0.575/24=2.39%
就和存银行的定期差不多
如果2年涨幅是50%,那就是9000一平,100平一共90万,赚了30万,实际是多少呢?
现在没有40%首付了,最少50%了,就要出30万了,资金占用损失两年是30*15%=4.5万
当然利息也少了点,2年利息是1.7万
卖房费用
90万要交5.5%的营业税 4.95万
交易费:1%的成交价 0.9万
土地增值税按评估价的0.7%计:0.63万
个人所得税,差额的 2% 30万计:0.6万
零星的办证,测绘什么的:0.1万
通常你是没有那么多钱来交清剩余贷款的,要找个中介公司帮你倒一下款,一般收取房价费用1-2%,就按照1%计算是0.9万
理论利润计算=30-2.4-4.5-1.7-4.95-0.9-0.63-0.6-0.9=13.42
投入成本30万
利润率=13.82/30=46.1%
呵呵,如果是2年涨幅是50%,你赚的还是挺多的,年利润率可达23%,但是政府会让你2年房产涨50%吗?另外如果那位做过商人,我想有30万的资金在手,每年滚动4次,每次都有5-8个点的纯利,一年赚个20-30%不成问题吧。因此买房是为了自己住倒还可以,投资风险太大,但是大家为啥还要拼命买房,拼命买第二套房?
我认为无非3种原因:
1、趋同心理,尤其是买涨不买跌的大众心态;
2、激进心态,一夜暴富心理导致,盲目投资;
3、中国的投资渠道确实太少了,看看那存在银行的N多资金就知道了;
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