作为一个普普通通的买房者，从2007年就在物色一套合适的房子来自住。也就是说，我并不是炒房的。

目睹了2007年撑杆跳的房子涨价，那时候想买套房子，基本上当你知道开盘了之后，打电话过去，售楼处的小姐会告诉你，没房子了。这期间有四季景园二期、福岭等等小区了。

后来一打听，人家都是开盘前认购的，交上一笔钱，然后开盘之日去签合同就好了，就是说，开盘就能卖光。而且，听到一些过来人讲，提前认购的时候，也是完全的卖方市场，排队、摇号一些场景都屡见不鲜。而且给每个购房者的时间都是有限的，一份打印的文件，签字、交10万，否则下一个。现在想想有点吓人，当然风险意味着收益，那时候买的，都觉着赚了很大的便宜，因为房子一直涨价，再晚了，价格就会更高了。

还好，那个时候没有加入成功，还是继续做了一个飘来飘去的买房人。

到了2008年，房地产市场急速萎缩，成交量低迷，购房者观望，并且迫切希望房地产市场能够在政府的调控之下降价。这样的日子，除了每天的盼星星、盼月亮之外，讨论的话题基本上离不开房子，在长期的无奈等待之下，慢慢走到了被逼疯了的边缘，看到的问题更加深刻。利用网络这个可以快速传播的信息工具，潜规则、内幕、政府行径都在不断地暴露出来。买房子的疯了，疯了能干吗呢？会冲动买房吗？还是不会的，开发商能获利吗？还是不能的，所以开发商也高兴不起来。

话说在青岛看了这么久的房子，在此也谈谈对青岛房子的感受，也许对大家2009年青岛买房会有一些帮助。

首先，如同大家常说的那样，买房要看地段，这个地段的选择标准，应该是最适合自己的才叫做好地段，并不是公认的那种黄金地段才是最好的。当然，如果你要是炒房的，还是要去考虑公认的地段，居住要的是适合自己。

我在2000年买房子的时候，选择的标准只有两个：第一，上班方便，离上班的地方不要太远，每天不要划分大量的时间在路上，而且那个时候加班还是比较流行。第二，生活方便，日常买点生活用品，不需要跑很远，而且能够随时购买到。当满足了这两个条件之后，看了总价款还是自己的承受范围，算算贷款的还款压力还不至于影响生活，就在1-2天内签订了购房合同。另外，还获得了一个较好的便利，就是小区旁边是个公交车始发站，即使以后换到稍远的地方上班，只要早起一点，坐公交车还是有座位的。这也是，一直对浮山后的那种拥挤不看好的原因。

青岛的地段，官方有个一类、二类、三类、四类的土地划分标准，在这里还是从行政区划来看各个区的特点吧。

青岛的房价从南到北逐级递减，市南区可以说是有着大海的海景优势，房价一直是在万元位的。而且由于没有历史的工厂的厂区搬迁土地资源，所剩的土地资源也是越来越少，地价也是看风见涨。弄到现在，几个正在开盘的楼盘，一直拿着自己是市南区的楼盘来说事，一个是锦绣华城，一个是依山雅居，恰恰这两个楼盘都是在市南区的北边界线上，也是为什么不敢卖1万多的原因了。

市南区的地段优势非常明显，居住环境最优，但是随便一套房子没有80万以上那是不可能的，连二手房的价格也在这个以上。当然了，一些小面积的价格虽然能够低一点，但是单价也是非常之高的。

选择市南区的购房者，第一类是钱确实很多了的人来买的，手里有几十万以上的购房资金（有二三十万的就不算这一类了吧），并且看好市南区的发展潜力，会在这个地段购房。第二类，是为了获得市南区的优势教育资源的，太平路小学、大学路小学、文登路小学、嘉峪关路小学等等周边的学区房，也是一类购房者的爱好。第三类，改善居住的人群，在03年之前，其他区域买了房子，目前经过几年的辛勤工作，有了改善居住环境的条件，以售出原有住房来换取新宅的。又是一类。第四类，就是炒房的了，这个区的房子保值强，炒到手里也不怎么担心下跌。

如果准备了个首付，就像在市南区买八九十万，甚至百万以上的房子，不只是对于银行是个风险，对于买房者也是一个很大的风险的。要面对几十年的银行按揭，这期间的经济波动影响，自己工作压力的影响，生活质量的影响就会更大了。

总之，市南区是个好地方，如果没有金刚钻，这个瓷器活还是让给别人去干吧。

市北区的发展，尤其在近几年来，充分利用了自己的优势。东部新区，以浮山后大型居住小区为龙头，带动了周边的大规模发展，那一片的居住小区不是一般的密集，当然，也带来了那一部分教育资源的紧缺，人多学校少是这里的特点。政府正要大力发展这个区域的学校建设。台东商圈的发展更加容易，底子比较雄厚，那个步行街什么时候去都是人山人海，活活把中山路给顶了个人烟稀少，门可罗雀了。当然了，中山路的结果也有东部商圈的影响，但是，台东的发展也是起到了很大的作用。我早些年买东西就是台东、中山路，经常奔波在2路公交车上。还有啤酒街、文化街、天幕城、信息城这些资源优势。市北区还有图书馆这样的机构。

买不起市南区的，可以在市北区考虑了，房价平均水平略低于市南区。教育资源上，就一个台六小学还是比较热的，其他的学校水平基本都是一般水平。市北区的居住氛围由于浮山后及福州北路的带动，几乎是达到了青岛市的最高水平，造成这个区域的房价一直都是7000左右的水平。在市北区的还有的一个好处，就是市南区上班方便，不但公交线路发达，而且路途也近，用时也短。

选择在市北区的购房者：第一类是看重标准的，就是经常会说：“还不如在市区买个小的呢！”，就是说资金没有达到那个充裕的程度，如果有钱肯定买市南区了，现在只好在市北区找个能够承担得起的房子，起码对得起地段这个买房第一要素。第二类的也是那些改善居住环境的需求，原来住在沧口或者四方区的边缘地段，为了改善居住条件，走到市南区还有一定的困难，就会杀到市北区。见过不少朋友卖了李沧区的房子，搬到浮山后去住的了。第三类，比较普遍的一类，就是要结婚了，尤其有部分的女方是青岛本地人的，要求婚房的条件就是在市区买房子。而大家通俗所讲的青岛市区，就是市北、市南，市南条件太高，就基本上扎到了市北区了。

市北区的房子特点，抛开那些多年的二手房不讲，一般都是户型较大，这也是2007年之前那个疯狂阶段的开发结果，只做大户型，8000左右的价格，造成了总房价也是不低。就是说，论房子的总价，市北区与市南区的差别并不是太大，只是市北区的单价要稍微低一些而已。

市北区相对市南区的土地资源更加丰富一些，并且在市北区辽阳西路、敦化路、绍兴路一带可以发现还有不少土地闲置，东部杨家群附近也有不少的开发潜力。所以，专家所说的土地资源有限，越开发会越稀缺还得过个几十年吧，市北区没有市南区的那种自然的优势资源，从目前的价格上来说，虚高了很多，就是说是性价比最差的区域，这也是看看qdfd网站公布的成交数据，市北区总是排在后面的原因了。

市北区最近几年开发的楼盘，几乎都是未售完的，都有尾盘在处理。如果要在市北区买房子，最好的策略就是到处寻找，苦苦追寻，弄不好哪天就能发现5000块一平米的处理房，虽然会有这样那样的缺陷，但是淘到便宜房的机会还是有的。苦寻的过程，小心不要把自己逼疯就好了。

拥湾发展的四方区，曾经的工厂林立，村庄遍地的一个区，吆喝了几年的村庄改造也没见到有几个开工的。该是城中村的还是城中村，该是土路的地方，还是土路。地理位置的问题，经济地位的问题都是这个区域的弱项。拥湾发展西海湾，看看那一片片的垃圾场，看看那里污染的海水，恐怕那些蓝图就是设计的效果图而已。

四方区最大的优势就是地大物薄，土地资源够多，但是发展面临资金问题，先说拥湾的工业区拆除区域，孤山、水清沟一带曾经聚集着一批老青岛人劳作的工厂，由于发展不力，慢慢都破产倒闭，终于等到了这一天，土地值钱了，改了做房地产吧，那四周的配套，除了水清沟那点配套之外，还有个12路和208路公交车到市南区。如何保障这一区域的后期发展？是个需要资金的课题。不过这里的房子也是6000多起价的，用这样的价格购买房子，还要空等3-5年的发展规划，是否值得？

四方区其他的区域没有太大的成片居住区，一些老生活区，比如人民路一带，那里还有个鞍山二路小学，还有个平安路小学在海云庵一带，兴隆路也在建起一片居住小区，6000多的价格，也属于性价比不高。再者就是著名的四方区东部了，号称四方区政府东迁的计划，基本上计划了好几年了，一直没有见到具体的辅助实施的什么实际行动。造成双山那一带拆掉农村成了乱石场了。再者就是河西、长沙路一带了，一个存在了多项问题的梦境江南，实在是难以把四方区东部变成江南风光啊。

四方区的发展压力，主要就是那些城中村的改造了，没有高房价的拉动，就没有市南、市北的那种优势，拆迁户需要N套房子的补贴，需要巨额的拆迁费，如何改造？眼看着每个村子都成了治安混乱，人口复杂的区域，负面的影响也越来越多了。

在四方区万科金色城品、鸿仕雅居、梦境江南、兴隆花园、海岸阳光、保利百合花园、雍翠雅居等等一些楼盘的拉动下，才刚刚开始四方区住宅的新纪元，看看万科金色城品的沙盘，一直规划到大山村、麦德龙那一带的居住群，再看看从双山一直到河西村的大片空地，四方区的发展也许可以再有5-10年也会达到目前市北区的那样的居住环境。

四方区买房子的人群，更多是创业的年轻人，首付的压力不是很大，60万在四方区买套房子基本上还是可以找到的，有着安定的工作，稳定的收入，小白领阶层在这个地方搞个新居，是一部分人的想法。就如同，我们当年刚刚工作之后，赶上商品房改革的时候，大家就买套经济适用房来满足居住条件一样。

所以，在四方区买房子，首先要关注该区域目前的配套情况，发展的眼光不能太乐观，因为那些配套并不是一夜之间就会站到土地上的。

李沧区，没有从地图上比较过，但是我感觉这个区应该是市内四区最大面积的区了，北到仙家寨的沧口西北区域，应该以青岛钢铁为地理中心的工业区，基本上不会在买房者的考虑之中，沧口现有的居民小区，更多是以某某厂宿舍为标记。李村的中部地区，也是号称寸土寸金的，商业发达，最为城乡交界地带，李村大集就是个非常有形的代表。这里的商业环境浓厚，很多小商铺都生意兴隆，居住环境总是有一种混乱的感觉。加上历史的原因，教育资源更是比较缺乏，近几年考虑居民的需求，有部分新的小学建立，但是硬件相对的软件配套还是不够。

李村最大的居住区应该是东部，北到上、下王埠，南到北九水路，方圆十几平方公里的建设面积，应该也是大手笔，包括绿城的开发在内，近几年就会有大批量的商品房呈现出来。李村东部的村庄，由于大学园区的开发，工业园的引进企业，都具有了一定的资金，村庄的改造也都提上了议程，说不好几年之内将在地产发展上，超过四方区，走到四方区的前面。这只是指东李一带。

而大家在李村买房子的时候，往往会讨论是否值得，其实李村给我的感受是，发展及其缓慢。98年第一次到李村的时候，看到的是崂百、北方国贸几个商场，现在看看那个四周还是那个样子，因为服务的环境问题，李村的发展标准也许就只能这个样子，看看我们国家的县城，包括百强县，多少年就是那么几个高楼。为什么会发展缓慢？

主要还是因为经济体系的问题，没有科技含量的企业，没有带动发展的产业，一切发展都是空谈，只是表现一下统计数字而已。

发展的再一个问题，就是国家解决民生的负担几乎都承担不起了，哪里还有什么财政的收入可以让我们发展城市？所以，李村的发展将是一个迷，也许永远也不会有答案。

当然，如果考虑经济负担，考虑生活质量，李村也不外乎一个较好的选择，青岛的消费水平较高，而李村就是相对较低的一个区域，第一是属于市区的，第二那里的生活成本偏低（这是事实，起码买个饭菜比较便宜，买个日用品可以去大集，偏低没让你去高档酒店消费）。还有就是把李村的住房作为一个过度也是可行的，当然，不要指望现在买的李村的房子会增值多少，能跟上物价上涨指数就可以了。

崂山区是个好地方，有山有水，东部石老人-沙子口一带，多是别墅群，价格200多万以上吧，应该不是大家买房子的首选，再就是部分村里盖的房子，买起来得需要一定的判断力，毕竟跟我们所习惯的普通商品房有很大的差异。

海尔路两边的新CBD区域，要比万达所指的时尚更时尚一些，其实那才叫做真正的时尚居住区域，最好是扣除金家岭村里的那片改造房，尚东区、凯旋城、康城、东城国际、橄榄城等等了，这里都是高层居住区，配套不见什么农贸市场，出入都得开车，购物都得去Jusco。这才叫时尚。另外这个区域的房子价格相对还是性价比较高的，6000-7000的单价，总价70万左右，并且新楼盘有了很多的偏小的户型提供，确实适合时尚人群的居住。

在崂山区买房子，其实就是一个选择，我是否是时尚型的生活人，只要满足了这个条件，只要买不起市南区的房子，那就到崂山区去。崂山区的教育资源也在飞快提升。崂山区毕竟承担了青岛市高新区的责任，我们看看其他城市的高新区的发展，就知道其中的道理了，崂山区才是有发展潜力的区域。

黄岛、开发区的房子，不怎么了解，跨海大桥不能带来多少直接效应，而海底隧道还是很有提升力的，一个朋友2003年的时候，在薛家岛买的房子不到2000一平米，现在肯定发了。他当时买的就是用来炒的，也许早就卖了吧。总之，在黄岛那边工作的人，还是可以考虑买那边的房子的，据说环境也不错，价格好像也不错的。

现在为什么购房者跟开发商僵持了呢？第一点，就是降价给闹得，买房者的心理是属于保守型的，不像大家去商场买件衣服那么简单，而且都得听听其他人的意见，商场买衣服，只要女朋友、老婆说好看，可能直接就拿下了，而房子需要父母的意见，朋友的建议来参考。加上这么多的言论都在说房子要降价，降30%、降20%等等，心理的保守度就更加强烈了。

在地段的部分，已经对买房的人员做了划分说明了，由于买涨不买跌的影响。购房者不会在跌声一片的时候轻易出手的，观望着观望着，基本上就要快到了疯狂的边缘了。

这样的人群也是非常可怕的，他们的消费力哪里拉动？房子不降价，他们还是要苦守房子，一个月少则500-600，多则1000多的房租，确实不是每个人都愿意负担的，买了房子，这部分也是可以转入按揭还款的。不断地矛盾，不断地博弈，一次次盼望市场的变化，而往往等来了自己心仪的房子涨价的消息。

其实，现在的房子销量没有以前那么猛，也是比较正常的，看看前几年的炒房军团，他们造成了房子的更快速的流通，现在经济危机，炒房子的毕竟少了，但是那些抱着的也不在少数。

买房子的早晚还是要买，无非就是放慢了节奏，现在买房子需要耗费的时间更长一些，作为多数买房者，还是会去跟多了解，更多对比。所以，再如果有牛哄哄的开发商的话，我买房子的一样可以去别家买的，差异化的房地产，各有所长，买他买你区别不大了。多个选择，也造成了买房者的犹豫，买方市场就是不一样。

开发商心态应该是比较有意思的，以前卖房子的感觉没有了，现在还得面临资金链的压力。大房地产公司，因为网撒的比较开，有资金挪用拆借的好处，当然也有面临压力大的难处，还有就是政府和银行的支持力度相对较大。而规模相对较小的房地产公司，应该有船小好调头的优势，虽然没有什么雄厚的势力，跟风降降价，特价销售还是比较容易的。

开发商在2008年寒冬的影响之下，2009年首要的任务就是放慢前进的步伐，盖好的房子卖不出去不见得是什么好事情，垫资不是房地产行业的规则，一般都是用买房人的钱，给买房人盖房子，然后还要赚买房人的钱。

降价的时间到底是哪一天，可能谁也不知道，降价在青岛的地产行业一直都是避而不谈的，个别开发商的降价，带动了积压商品房的销售，但是同时要面临前期购房业主的指责，作为买房者，还得考虑是否降价之后的楼盘的质量会打折扣？配套是否会缩水？还有有意见的业主是否会正常交物业费？南京降价楼盘给予前期业主物业免费的补偿，这样的做法也是杀鸡取卵的，物业以后的运行资金哪里来？开发商跟物业是两回事的。

2009年降价的大旗需要大鳄先举起，只有大鳄的大楼盘开始让利打折，整个市场才能够盘活，后面跟进的降价才会继往开来。经济危机不是一天两天、一个月两个月的危机，调控、反馈、变化都是需要一个过程，所以，我们都要坚信危机刚刚开始，这是买卖双方非常正常的一个博弈。

美国经济危机救市，非常标准地体现了一次美国特色的社会主义经济，反而我们国家的社会主义特色并没有多大的体现，4万亿多数跑到了铁路上，银行、航空、保险行业多年来积累下来的窟窿也够国家救一阵的，而老百姓得到的就是廉租房、限价房，这些房子多数是在偏僻的地脚，一般以李沧区的居多，而且还有一定的限制条件。这其中不乏中介公司内部捣鬼，很多符合条件的人，买不到。听说到哪里有限价房，当我们赶过去的时候，答案就是没房子了。

政府在经济危机的表现，会决定经济复苏的时间表，到底是否能够有有力有利的措施出台，究竟会引导经济走向何方，大家还是在期待，就像传说中的那样，要等到3、4月份之后，看看政府的引导去向何方？

房子还是要继续买下去，毕竟多数人还是买自住的房子，看了这么多，你变了没有？标准在变化，承受的价位能力也在变化，开发商给的折扣也在变化，今天98，明天97，后天95，过几天又是98，只要认为这套房子符合了自己的选择标准，该买的还是要买的。愿赌服输，房子大幅度的降价可能性不会太大，因为很多发生的已经成为历史成本。继续等下去还有一个时间成本的问题，就像我们10年前，7000块买个纯平彩电，现在仅仅只用2000块，我们给自己的解释会是，我们都看了10年了。如果一直等下去，不一定会等到一个什么样的结果。

附赠：GoogleEarth中查看各个楼盘的配套情况

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