作者：图灵Don
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2015~2020年中国房价走势：

核心城市由于人口持续流入，还会上涨；非核心城市及广大农村，人去楼空，房价下跌。

1、北上广深地区房价高的根本原因在哪？

取一般理解，中国房价高的地区集中在北上广深和一些副省级城市。那么，地区与地区之间房价相差如此悬殊，根本原因在哪？

资源集中程度。资源集中程度。资源集中程度。

一个城市所占的资源，主要分为以下几种:

① 政治资源

② 商业资源

③ 教育医疗资源

④ 人力智力资源

北上广深的房价之所以高，因为它们集中了中国最优质的政治资源，中国最优质的商业资源，中国最优质的教育医疗资源，中国最优质的人力智力资源。

下图：中国211和985大学分布图，·前数字为211大学数量，·后数字为985大学数量。北京211大学22所，985大学8所，其他省市望尘莫及。

贵州某乡镇的房价之所以低，因为它没有优质的政治资源，没有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。

或者说，房价按照资源集中度逐次分布，在没有政治资源，没有商业资源，没有教育医疗资源，没有人力智力资源的地区，比如广大西部农村，房价只会越来越低；而在资源集中度高的地区，人口净流入，房价会竞价升高。

相比美国、日本80%以上的城市化率，中国的城市化还远未完成。人口向资源集中的城市迁移，在接下来二三十年都是如此。

2、北上广深房价会继续上涨，农村和很多小城镇会逐渐凋敝，直至消亡。

人会自然往资源集中度高的地方聚集，资源集中度高的城市房价还会竞价上涨。例如我们亲爱的敬爱的不一定可爱的首都（上海广州深圳分析思路类似）。

为说明这个问题，引用三个数据：

1）2000-2014年，上海每年新增59万人，北京每年新增54万人，广州每年新增42万人，深圳每年新增67万人。排序：深圳＞上海＞北京＞广州。

北京每年新增54万人，5年是270万，10年就是540万。深圳每年新增67万人，5年就是335万，10年就是670万。你要知道1990年深圳常住人口才只有69万，69万，现在是那时的近20倍。

2）北京外来人口最大份额是河北人。而河北总人口7287万。只要有1/10的河北人想进北京，就是728万。想象一下，北京再增728万人口。想象一下，3000万人口的北京。

3）第一太平戴维斯统计表明，过去五年来一线城市房价累计上涨45.53%.去年我对北上广深四个城市过去十年房价有一个统计：

北京：2004年全市商品房平均售价5052元/平，2013年住宅成交均价22643元/平，年均增长18.1%.

上海：2004年上海每平方米销售均价已达6385元，2013年住宅成交均价24143元/平，年均增长15.9%.

广州：2004年广州住宅平均单价4618元/平，2014年住宅成交均价15143元/平，年均增长12.6%.

深圳：2004年广州深圳住宅平均单价6385元/平，2014年住宅成交均价26400元/平，年均增长15.2%.

年均10%以上涨幅，北京年均增长高达近20%，这是非常高的。过去十年投资北上广深房地产的人，那不是瞎子，那是有眼光，那都是中国巴菲特。

很多人认为，北京上海深圳的房子一般人买不起。我告诉你，人挑城市，城市也挑人。虽然明面上不敢说，实质上，北京上海深圳就是不欢迎低学历低收入人群。这些城市本身就是超级城市，这些地方的房子本身就是奢侈品。奢侈品不是每个人都买得起的。但奢侈品有它的购买人群，中国千万资产人口都有超过100万。

很多人认为，北京当前近3万/平均价已经超过心理底线，那么，请想象一下5万/平、10万/平、20万/平。现在5万/平的房子，如果在2023年可以涨到10万/平，那现在的价格不算高。考虑到北京是全中国人的北京，党和国家主要领导人的居住地，中国最好的大学最好的医院最优秀人才集中地，10万/平，可能真的不算高。

有人说，2030年后，北京到处是空置房。这真是不经推理的判断。请问东京、纽约、伦敦在1995年后20年的今天，有没有到处是空置房？

另一方面，中国当前的城市化率才刚过50%，真实的城市化率很可能只有30%多。还存在大量的农村人口在未来10~20年转移到城市。尤其对于四川、云南、贵州这些西部城市来说，现在正是城市化的加速时期。

按照每年一个点的城市化速度，达到北京上海70%以上的城市化率，还需些时日，有的地方是10年，有的地方是20年，有的地方是30年，有的地方可能永远达不到。

下图是麦肯锡将中国划分为22个城市群。未来中国13亿人口的大多数都将聚集在这22个主要城市群。集中，集中，13亿人口高度集中。

除了北上广深，每个城市群的核心城市都是人口持续净流入之地。人口流入，房价竞价高升。相对的，广大的农村和小城镇在未来由于人去楼空，就慢慢衰落了。

北京房价高的原因在于，你不是一个人在战斗，你每天都与2100万人竞争。如果要压力小，可到成都、重庆、西安、武汉；还有拉萨、六盘水、康定、西部农村，那里人少，房价怡人。你想过普通的生活，就会遇到普通的挫折；你想过最好的生活，就要准备承受最强的伤害。