万达商管冲刺香港上市：上半年净赚20亿元，已提前“套现”约63亿

10月21日，万达集团旗下珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“万达商管”）向香港联交所公开递交了招股说明书，正式冲刺港交所上市。

根据招股书，万达商管是一家商业运营服务提供商，主营业务包括商业管理服务、物业管理服务和增值服务。目前，万达商管主要采取委托管理模式和租赁运营模式管理万达广场。

截至2021年6月30日，万达商管管理380个商业广场，在管建筑面积为5420万平方米，有162个储备项目，包括133个独立第三方项目。2018年、2019年及2020年，其在管商业广场（不包括停车位）平均出租率为98.8%。

招股书显示，从2015年起，万达商管开始以轻资产模式管理独立第三方商业广场。截至2021年6月30日，该公司的在管商业广场中，独立第三方商业广场数量达106个，占总在管商业广场数量的27.9%。

根据弗若斯特沙利文资料，截至2020年12月31日，在中国，万达商管在管建筑面积超过第二名至第十名的总和。截至2021年6月30日，万达商管在管万达广场1年总客流量46.07亿人次

财务方面，2018年、2019年、2020年及2021年上半年，万达商管的收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元，期内核心溢利（净利润）分别为17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

对于收入增长，万达商管在招股书中表示，主要是因为业务扩张导致的在管商业广场及在管建筑面积增加所推动。招股书显示，该公司在管建筑面积由截至2018年底的4150万平方米增加至2021年上半年的5420万平方米。

报告期内，万达商管的毛利分别为45.52亿元、45.81亿元、63.44亿元、26.79亿元45.13亿元。与之对应的是，其毛利率分别为41.3%、34.1%、36.9%、35.9%及42.4%。

目前，万达商管根据两种运营模式提供服务，分别是委托管理模式及租赁运营模式。其中，万达商管所有280个母公司集团商业广场均采用委托管理模式管理，合共118个在管独立第三方商业广场中82个采用租赁运营模式管理。

按收入结构来看，委托管理模式下的收入是万达商管的主要收入来源，在2018年、2019年、2020年及2021年上半年的收入占比分别为87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。

同期，万达商管来自租赁运营模式的收入分别占总收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。以此来看，租赁运营模式在万达商管的收入贡献中的占比愈加重要，占比一度接近五成。

招股书显示，疫情导致出行限制及消费水平下降导致商业运营服务需求下跌，多间商业广场关闭对万达商管收入造成不利影响。2020年，万达商管所管理商业广场的客流量较2019年下降约14.91%，平均出租率同比下降1.5%。

万达商管称，自2020年1月1日起至2020年3月31日，商业广场因疫情关闭平均24.6天。截至2020年3月31日，所有商业广场已重开。

同时，万达商管减免部分商户2020年1月至2020年2月的租金及物业管理费，以减轻商户的财政负担。2020年减免总租金5.58亿元及总物业管理费用8.1亿元。目前，该公司停止了疫情相关减免。

值得一提的是，截至2020年12月31日，万达商管共有流动负债净额17.63亿元，主要由于其在2020年分派股息51.78亿元。2021年上半年，万达商管再度分派了11.0亿元的股息。

换句话说，万达商管的股东已经提前“套现”了约62.78亿元。据了解，在万达商管IPO前，大连万达商业直接拥有其已发行股份总数约69.99%的权益，并通过珠海万欣、珠海万赢及银川万达间接拥有已发行股份总数约8.84%的权益。

截至最后实际可行日期，王健林持有大连万达商业股权的52.68%，其中包括5.19%的直接权益、通过万达集团拥有的44.31%间接权益、及王健林的配偶林宁所持有的3.18%直接权益。

换句话说，王健林为万达商管的实际控制人，合计持股比例为约41.53%。

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