关于小区物业自治方案的探讨

小区自管宗旨——我家我管

当前各小区普遍的方式都是开发商指定一个物业或者后期业委会组织投票选择一个物业进驻。有全托和半托形式。全托就是所有费用都物业来收，所有事项都物业处理。半托是看协商确定，车位费，物业费、小区门店出租费都约定的比例分配，小区自留一部分用来发展，全托的话结余多少都算是物业公司的盈利了，而且公司为了追求利益最大化，不可能收到的每分钱都花出去，但是服务不到位就会有业主拒交，所以都会去寻求一个平衡点，能不花的就不花，能少花的不多花。这样的一个物业自然不会让大家交的物业费物有所值。因此产生了不少物业和业主方面的纠纷。

那么怎样让业主权益得到最大发挥呢？回答这问题之前我们先来看个问题：农村每家每户的为什么没有物业这物种？没有物业他们照样度过每一天，那城市里的人非要物业不可呢？那就得来看看物业是干啥的，会做些什么事？列举下：

1.收钱。物业费、停车费等。

2.环卫。打扫卫生、环境整治、例如修树除草等等。

3.安保。小区巡逻，安全、摄像头、监控等等。

4.设备维持。电梯运行正常，消防设施是否在有效期，垃圾桶等定期更换、标牌、路灯正常等等。

5.业主家里维修处理。比如电灯损坏、漏水等等。

6.其他日常管理。处理邻里纠纷、装修管理、业主行为规范，比如私拉乱接，乱扔乱停车、出租等等。

杂事还真不少，那么农村里没有物业的居民难道就没有这些事吗？家门前院子通道脏了自己打扫、家里安装防盗门、甚至有些家自己安装摄像头、家里东西坏了自己出钱找人修。私拉乱接停车什么的自己家自己爱怎么整就怎么整。有些也是要花钱的，算成钱一年也得有个几百块吧。物业做这些事，当然也会产生这些成本，比如单就很多路口的监控运行正常每年维护就要不少费用。

可是小区形式的话这些不交给物业，每家业主都自己做行不行？有些确实是可以，但是有些肯定不行，因为居住都在一起，有些行为可能就会影响到被人。比如路灯坏了谁来安装？门栏都没有怎样保护陌生人随便进出？杂草丛生都不在之家附近的谁清理？楼下垃圾桶满了谁来收走？楼道脏了尤其是不住人的一楼谁打扫？

那么是不是非得有物业不可了呢？

看两个案例：

http://zj.qq.com/a/20171026/005639.htm

http://www.kankanews.com/a/2017-11-21/0038233234.shtml

小区自治未尝不可。从别的小区自治失败的案例总结经验，比如有些小区是业主轮流义务服务，但是很多事情并不是想做就能做好的，得由专业的人做专业的事。比如谁家电灯不亮了需要懂电工技术的人员、水龙头漏水等等，这些要水电技术比较懂的人来弄了。那么该怎么办呢？让业主都自己联系外面的人来弄不方便，有些就是很小的一些事，当然专业的肯定是得专业的人来弄了。合理的唯一的途径是聘请相关专业的人来做这些事。

我们分类下需要哪几类人：

1.水电工。可以按单量给予报酬，或者专职雇佣，闲时可支援其他事项。

2.保洁。每个楼号或者单元安排人数根据自己小区规模配置。

3.保安及门卫。按小区规模配备人员。每个大门口配备1到2人。

4.主管。负责协调分配工作等各项事。

5.文员出纳。一些文件处理、采购、收费开单、门卡办理设置期限、车子蓝牙配备等等，闲时可支援其他事项。

实际物业公司老板也是这样做的，也会雇佣一些人来做这些事，至于他找的这些人为业主服务的怎样各有千秋，但是既然是一个公司，那么肯定是要有收益才能维持下去，追究利润肯定是第一重点，不然谁会赔本开公司呢？这样的话机会开源节流，平衡把握不好就会引得业主怨声连连，产生纠纷甚至拒交物业费。能不花的就不花，能少花的坚决不花，这样剩的越多自己赚的越多，都进自己腰包。至于服务质量嘛，差不多就行。

这些雇佣人员以及之后的开支都交给小区业委会来处理，实际也一样的，一个小区一百几百几千户，人才肯定是有的，有些业主是部门主管，管理几十人，甚至有些是自己开公司管理几十甚至上百号人，都有着丰富的管理经验，物业管理中心就是在管理，这些业主可以挺身而出成为业委会的骨干人员，一起共同管理好小区，每笔开销都公布，运作透明，剩下的钱都归小区全体业主所有用来添购置更新设备用来发展，而不是进物业老板的口袋。当然业委会人员有功劳，适当领取报酬也无可厚非，具体可经业主大会商量确定。

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