上坤地产上市两次破发：营收增速逐年下降，董事长朱静持股50%

11月17日，物业开发商上坤地产集团有限公司（以下称“上坤地产”）正式在港交所上市，股票代码为6900，发行价为2.28港元，募资净额为10.6亿港元。

上市首日，上坤地产便跌破发行价，盘中一度跌至2.21港元，较发行价下跌3.0%。截至收盘，上坤地产报收2.3港元，微涨0.88%，总市值46亿港元。11月18日，上坤地产盘中再次跌破发行价，盘中报2.26港元，较发行价微跌0.88%。

据了解，上坤地产成立于2010年，起步于上海。信息显示，其创始人、董事长朱静曾在建业地产（00832.HK）担任高管7年，最高担任地产副总裁职位。从建业地产离职后，朱静创建了上坤地产，并带领其在港交所上市。

此前，上坤地产曾于今年3月30日在港交所递交招股书，但因超过6个月有效期而显示为“失效”状态。今年10月5日，上坤地产重新递交了更新版的招股书，并于10月29日通过聆讯。

截至2020年7月31日，上坤地产在14个城市拥有49个物业项目组合，涉及应占土储储备412.93万平方米。其中，已竣工面积（含可供出售及可租赁）35.68万平方米、开发中面积328.75万平米及持作未来开发面积48.50万平方米。

上坤地产通过四个标准化产品系列（即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系）提供多种住宅物业，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及酒店式公寓。每个系列以特定的市场定位，满足不同客户群的需求。

招股书显示，上坤地产2017年、2018年、2019年营收分别为12亿元、68.47亿元、75.35亿元，增速由2018年的470%大幅下降至2019年的10%。2020年前4个月，上坤地产营收11.49亿元，2019年同期为11.52亿元，同比微降。

上坤地产2017年、2018年、2019年期内利润分别为3457万元、6.73亿元、6.77亿元，同比增速分别为1846.77%、0.59%；2020年前4个月期内利润1.58亿，2019年同期为7008万元，同比增加55.70%。

另据了解，上坤地产非控股权益占比在大幅增加。2017年、2018年、2019年，上坤地产的权益总额分别约为6.38亿元、18.15亿元、27.63亿元。其中，非控股权益为1010.9万元、12亿元、19.03亿元，占比分别为1.6%、66.2%、68.9%。

根据招股书，IPO前，朱静通过Fulva家族信托持有上坤地产50%股权，盈信个人股东通过Ginkgo-BVI持股41.5%，汇聚信托股5%，李秀娟持股3.5%。

报告期内，上坤地产的有息负债分别为51.97亿元、74.59亿元、67.66亿元及55.89亿元；平均利率分别为7.4%、9.3%、9.4%及 10.3%。同期，用于偿还计息借款的现金额分别为31.33亿元、40.19亿元和68.53亿元。

负债增加的同时，上坤地产的财务成本也高居不下。招股书显示，2017年、2018年、2019年以及2020年前4个月，上坤地产的财务成本分别为2.20亿元、2.81亿元、2.62亿元及7550万元。

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