个人总结的新手看房买房注意事项，有遗漏的地方请各位同学帮忙补充

看房篇

查五证。（必须是原件）。主要看《国有土地使用证》和《预售许可证》，这两证齐全，则另外三个也有。
查开发商和物业公司口碑、背景、资质，是否存在维权的帖子等。（在家查）
注意看清销售是开发商的人还是中介的人
了解房子类型：住宅、公寓、商住、跃层、复式、错层等
了解产权年限，重庆目前是50年
询问数据：使用率/实用率/得房率、容积率、楼间距、层高净高、梯户比、人车分流、绿地率/绿化率、公摊系数
了解设备层所在楼层，选楼层是要尽量远离
询问外墙是否有隔热保温处理，楼房西端居室夏天西晒会使室温很高，楼房北侧房间严冬室温很低，所以西外墙和北外墙应作隔热保温处理
注意户型布局：避免与客厅相连的房门过多，给人一种迷宫的感觉。尽量不要将卧室、厨房、卫生间的门都直接开向客厅
注意功能间尺寸，比例要合理。防止出现：卧室太大、客厅太小、厨房太小等问题
判断户型好坏。好户型：格局方正、南北通透、明厨明卫、动静分明、干湿分离。差户型：户型不规则、采光通风差、动静功能区混杂
了解周围不理因素：有无遮挡采光、是否临街、有无噪音污染、水压、楼栋景观视野、有无其它不利因素（如临近高压线、信号塔、铁路等）
考虑买房的功能：交通>环境，地段>离学校近
让开发商挑选贷款银行，防止贷款失败，注意询问提前还款的条件，是否存在违约金
了解贷款方式，建议选择等额本息而非等额本金。一般而言，家庭月收入的三分之一是房贷还款的界线
户型朝向：正南>东南>东>西南>北>西。阳光最好是照进客厅而不是卧室
确认5公里生活圈：公交、地铁、超市、商业等，以后的生活就在这一块儿
了解菜市场位置
确实小孩儿上学问题，路线安全问题
不用冲动下定金，注意明确所购房屋的具体位置、面积、价格；明确签正式合同的时间；明确定金额和交付时间；明确定金返还形式
除了看规划图和沙盘，内部空间的规划和布局也是特别重要的，注意横梁位置，如果横梁位置不合适，非常影响美观
注意车位数量、价格
如果有对讲系统，一定要问明性能和使用方法

签合同篇

1、仔细看合同，合同中有空白条款或内容的，应予以划去或填上内容，不用轻信口头承诺和项目广告。

2、合同中需要明确或写入合同的事项：

双方协商达成一致的意见或开发商的承诺

房屋面积、位置、价格

把房屋平面图作为合同附件

层高与净高的详细高度

墙体厚度、门窗位置和大小

公摊面积大小（如果有赠送面积，看合同怎么写的，有利于后期维权）

面积误差的处理方式

交房条件、交房时间、交房标准、房产证办理时间

房产证无法按时办理问题

开发商卖房后要求换房问题

超时交房的赔偿与时间、交房不达标的赔偿与时间

退房标准与时间

配套基础设置和公共设施与宣传不符问题

物业费用

购房具体价格与其它资金需求

开发商不得擅自改动房屋的建筑设计。如果地产商确实需要改动，需坚持对消费者有利的原则。地产商要获得城市规划管理部门的正式批文，且要与购房者签订合同变更协议

3、正常的面积误差处理方法：如果面积误差绝对值小于3%，则按照面积差结算房款。若面积误差绝对值大于3％，则购房者有权要求退房。

4、不可签订“阴阳合同”

收房验房篇

验收“两书”。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，如果开发商不提供，可向房交所投诉
地面：是否平整，不得出现严重凹凸，若有高突，检查是否存在空鼓。
墙面：是否有渗漏，是否平整，有没有出现裂痕，如强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝，有没有外漏的铁丝网、钢筋
门窗：门窗轨道是否顺畅、能否关严实、门窗玻璃是否有破损、窗框是否变形等异常
防水：浴室、测试、厨房等地，厨房一定要有地漏
地面找坡处理：厨房和卫生间的地面应该有倾斜度，具体坡度不好测量，但肉眼观察不能太明显，然后倒盆水进行测试，不能有积水。
测试隔音情况

专业术语的解释与数据标准

五证：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售 (预售)许可证》

二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》

国有土地使用证：开发商在有了《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》才能得到，

预售许可证：开发商在有了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》才能到。

住宅质量保证书（相当于保修卡）：通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

住宅使用说明书：通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

等额本息：建议选择等额本息而非等额本金。考虑到年轻人未来的偿还贷款能力比当下好，未来的人民币会越发贬值，所以即便等额本金比等额本息少还不少，还是建议前期还款压力小的等额本息。

国家规定税费：首次购房面积90平内需缴纳总房款的1%，面积为90-144平的需缴纳总房款的1.5%，其它情况按3%缴纳。

国家规定贷款利率：首套房4.9%，公积金贷款3.25%，目前银行上涨20%

购房流程：购房者认购——购房者交定金(拿收据)——开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付——开发商将首付款打到房产局的资金监管账户——开发商下载备案单并打印备过案的合同——通知购房者再次签订备案合同——开发商将备案合同送到房产局审核盖章——办理相关贷款手续。

每月月供额：=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

功能间：卧室、厨房、客厅、书房等，功能不同

动静分离：

动：指客厅、餐厅、厨房、次卫等活泼频繁的地方

静：指卧室、书房、主卫等，相对比较安静的地方

明厨明卫：厨房和卫生间有窗户，利于排除湿气。有些户型可能存在无窗户的厨房（暗厨）或卫生间（暗卫），需要注意

进深、开间：站在门口/采光方向，单个房间的从左到右为面宽/开间，整套房子从左到右为开间，前后位进深。进深一般限制在5米左右，开间一般不超过3.0-3.9米。进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源。

建筑面积：=套内建筑面积+阳台面积+公摊面积

套内建筑面积：=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

套内使用面积：=室内使用面积+承重墙+1/2外墙

室内使用面积：=每个房间的长宽距离相乘后，积的总和。

公摊面积：=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数：15%-20%

一般开发商说的套内面积就是套内建筑面积

使用率：=室内使用面积/ 建筑面积，一般高层塔楼为72%-75%，高层板楼为78%-80%。也就是完全可自由支配使用的面积。国家认可的，无水分的计算方式。

实用率：=套内建筑面积/建筑面积，实用率大于使用率，水分较大，开发商忠爱的说法。

得房率：说法不一，跟实用率差不多，开发商的一套说辞，主要注意使用率和使用率就差不多了。

容积率：=项目总建筑面积/总用地面积，容积率越小越好，容积率小，说明小区房屋密度低。高层住宅不应该超过5，多层住宅不应该超过3

楼间距：就是前后两栋建筑之间，以及左右两栋楼之间的距离，关系到采光好坏、私密性高低、消防安全、噪音大小等。房屋左右的间距是多层和多层建筑房屋间距是6米,多层和高层(12层以上)的间距是9米,高层和高层的间距是13米。普通的小区居民楼可以用楼高/楼间距=1/1.2比值的来进行计算。按照国家的相关规定以冬至的日照时间不低于1小时为标准的

层高、净高：层高指建筑物的层间高度，即本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；净高指地面至天花板下皮的高度。住宅层高宜为2.8m。净高不应低于2.4m，局部净高不应低于2.1m,局部净高的室内面积不应大于室内面积的1/3。

梯户比：指电梯数和每层楼住户数的比例。梯户比直接影响电梯等待时间、公摊面积的大小、通风采光好坏和居住的私密性高低。

人车分流：人车分流是指在小区主出入口的旁边设置了地下车库的出入口，车辆可以直接从地下车库出入口进出地下车库，无须进入小区地面，车辆对地面小区住户的活动基本不产生影响。

绿化覆盖率（绿化率）：=绿化垂直投影面积之和（树影也算）/总土地面积

绿地率：=绿化用地/总土地面积，不应该低于30%

面积误差：=（实际面积-约定面积）/约定面积*100

期房、现房：项目刚开发或开发阶段叫期房，项目完成建成，经验收合格后叫现房。

容积率明细

1、容积率低于0．3，这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0．3～0．5，一般独栋别墅项目，环境还可以，但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅，就可以解决这个问题了。

3、容积率0．5～0．8，一般的双拼、联排别墅，如果组合3～4层，局部5层的楼中楼，这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0．8～1．2，全部是多层的话，那么环境可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅，那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1．2～1．5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境会是一大卖点。

6、容积率1．5～2．0，正常的多层＋小高层项目。

7、容积率2．0～2．5，正常的小高层项目。

8、容积率2．5～3．0，小高层＋二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。

9、容积率3．0～6．0，高层项目（楼高100米以内）。

10、容积率6．0以上，摩天大楼项目。

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