石头购房经验谈（下）

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一个在阿里云打工的清华学渣!

图：清华图书馆馆长 by 我是严肃的于海童

关于作者：程序猿石头(ID: tangleithu)，现任阿里巴巴技术专家，清华学渣，前大疆后端 Leader。欢迎关注，交流和指导！回复 “0” 送阿里技术大礼包。

背景

在上一篇文章中，石头哥讲解了购房的第一步，首付、购房预算的计算。没看的同学，可以点链接过去了解一下，一定比你想象中的复杂。

本篇文章则给大家分享，在预算一定的情况下，如何看房、选房，二手房交易的流程，交房，以及各个环节的注意事项。有的环节真的还挺重要的，前面也有提到过身边就有前同事没注意其中的条条框框，惹上了官司，最终资金损失的同事还赔上时间和精力，真的是“劳民伤财”。（文末收集汇总了购房经验.pdf）

如何看房、选房

在前面一节中也介绍了，其实首付范围决定了你看房的范围，当然资金越充足，选择的范围越广。可以先确定好，你更看重房子的什么属性，比如：

地理位置，交通？周边配套？
小区环境？
是否学区？
房子本身：户型？面积？楼层？

在上篇如何计算首付中也提到了，如果是在帝都购房的话，我认为基本上是定位二手房了，所以本文继续也只谈二手房，仍然主要针对刚需房谈谈自己的理解。如果曾经有过购房经验，购房需求是改善型住房的话，应该多多少少基本明白其中的套路了。

地理位置

相同预算情况下，当然地理位置好的单价更贵（好像说了句废话），如果更看重地理位置，当然房子面积可能就要打折扣了。

我的建议就是，根据预算，在二手房交易网站上先定位大概的几个区域，先网上看房，锁定范围，然后线下实地看房，一定得多看，多实地感受。

交通主要就是考虑比如附近地铁站、公交站？是否方便，小区到地铁站距离？

当然，能够理解都想找个离公司近的。但一般来讲，换公司的频率肯定大于换房子的。现在望京上班，在望京买？后面万一换到国贸了呢？所以在地理位置这块，可以综合考虑一下。比如一般而言，互联网公司北边偏多，可能就多关注北边的房子。

其实刚开始我在看房的时候，也想在“城内”找，比如五环内的望京，朝阳公园附近，看了多套之后，发现，满足我们预算的两居（看房的时候就首选两居），“城内” 的两居和五环外的“两居”实际感受太不一样了。所以最后就锁定，宁愿偏远一些，也想要一个面积稍大一点的房子。

周边配套也需要关注下，比如买个菜、逛个商场（吃个饭、看个电影）是否方便？周围公园？医院？学校（后面学区再说）。

整体来说，就是一定得多看，多实地感受。然后自己想好自己更看重哪方面，是地理位置？是户型？还是其他。

小区环境

小区环境需要关注，比如小区绿化、容积率、物业？

容积率：某科上说的是“容积率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率，又称建筑面积毛密度”，太专业了，大概记住容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。

绿化有个衡量标准是“绿地率”，难得找专业解释了，就实地看看，小区内栽了多少树，是否有个小公园，空间是否富余，网上看看指标作为参考，不过最终还是建议实地去感受。

物业：物业水平如何？物业费，车库（人车分离？），进出小区管理，环卫如何（可以去看看对应垃圾区）？

学区

这个问题我还没有具体研究过，因为我自己预算有限，刚需上车房，且目前没有小孩，暂且没考虑学区房的问题。

当然如果预算充足的情况下，有个比较好的学区当然是加分项，这样未来生小孩，就不用再考虑换房的事情了，可以一步到位。要知道，现在的换房成本很大，没有了首套资格，从上篇中可以看到二套的首付比例就大大提高了。

不过，这个还得看手里资金是否允许，但愿我后面有机会能分享一波学区房经验吧。

但需要注意的是学区房本身受政策影响较大。

房子本身

房子本身可能就会关注以下几个方面：

楼层/电梯，几梯几户，综合考虑采光（对应高楼层）情况等，比如低楼层可能采光不好，可能有蚊子等等；
户型：是否南北通透？动静分离（户型动线合理），通风采光（包括厨房、卫生间）等等；
得房率，公摊：建筑面积和使用面积。一般老房子（比如公房）得房率会比较高，往往有赠送面积。
楼间距，采光
车位：停车难，是否可以租售等等。
装修情况：是否拎包入住，还是说按照自己的喜欢风格重新装修。

说实话，作为一个南方人，我连东南西北都分不清，经过之前一轮轮看房，也懂得了啥是南北通透，动静分离，户型动线等等。

看房时可以看看之前的装修情况是否是自己喜欢的风格，如果不喜欢，想要二次装修的话，要优先确定好哪些能改哪些不能，主要看好承重墙等情况（承重墙不允许动）。

装修其实也是水很深，我当初房子装修还将就，就简单刷个墙，小小地改动了一下就直接住进去了。一方面也是因为Qiong，简单装修下 xx 万又搭进去了，装完还得散味等等，另外一个方面也是懒，没有精力。

整个看房过程肯定是一个体力活，也很难选到完全满意的房子（应该还是因为预算有限吧），最后咱们只能有所取舍，选个局部最优解即可。整理来说，还是建议多看看（看得多能使得“局部最优”中的局部范围扩大），毕竟住进去了，短时间之类不会再搬了。

交易流程

具体时间线就因人而异了，我自己的情况从交定金到最后交房经过了近 3 个多月，整理来说算比较快的。

整理流程：

三方合同，交定金（注意区分定金、订金、诚意金、认筹金，详情见文末 PDF）
购房人提交购房资格审查
建委网签
提交贷款相关材料初审，组合贷的话还包括公积金，公积金时需要注意最近 1 年（半年）是否异常，本人换工作原因有一个月补交的情况，还需要另外走审批通道，延长了整个周期
建委缴税：大头是契税，5 块印花税。（详细税收等见这里）
贷款银行做资金监管
等银行审批，获得批贷函，等放款
过户
交房

整体流程就如上面所述，我还在 18 线小县城走过自行成交，走了公积金贷款，8 线小县城异地二手房公积金贷款流程估计之前都没人走通过（因为我开始要异地公积金贷款，当地部门居然说没搞过，不支持），我上次帮他们搞清楚并实际走了一遍流程，小地方也没靠谱中介，大致情况如下：

拟定合同（因为自行成交，合同是网上找的模板），签订
找评估公司对房屋进行评估（公积金中心认可的评估公司）
准备材料提交到对应支持公积金贷款的银行，国土局对应的合同模板（上面个人签订模板不行）
银行初审面签（回老家）
签贷款合同复审（回老家）
贷款审批通过，领取抵押登记材料
过户办抵押手续
等放款、交房

整体来说，小地方流程不标准，讲究的是“关系”，很多事情互相甩锅，要是在帝都，早一个投诉电话过去了。而在小地方，就只能跟伺候大爷似的，才能让对应 “行政服务” 部门给你办事。（我想这也是为什么很多年轻人喜欢在大城市的原因之一吧）

交房

交易过户之后，就是交房了。注意涉及留尾款，水电、户口等问题。二手房在签订合同之前就应该谈好“买卖交易”的具体对象，是否包含其中的家具电器等等。然后付款方式分几批，最后一定要留尾款，并在合同注明，尾款在什么条件下结清。一般谈好，比如水电燃气、物业费等等，还有一个重要的点就是户口问题。

需要着重强调一下户口问题，学区房（有的地方一套房子 6 年内只能有一个学位）更不用说了，哪怕不是学区房，也一定要谈好，并明确写明在合同（补充条款）中。

讲讲身边同事的一个真实例子，以同事小 A 代替吧。

多年前，小 A 从另外一方 C 中购得一套二手房。经过几年，房价蹭蹭往上涨，C 早已出国且已经联系不上了。

小 A 家小孩恰逢要换学区房，因此需要把之前这套二手房卖掉，经过一段时间，D 接盘买了这套房子。中间交易等等都没问题，最后也都已经过户了。

最后 D 准备去办理户口等手续时，才发现原来这套二手房上还挂着 C 的户口。这下麻烦了~ 自己的房子当然不允许一个不认识的人的户口挂在这里，于是联系 A 让其解决，尴尬的是，这个时候 A 又联系不上 C 。

D 只能去法院提起诉讼告 A 违约，要其把户口牵走并赔偿损失。最终当然是 A 败诉，赔偿损失 XX 万，在户口未迁出前，每天都有额外的违约金。A 能怎么办，又只能去起诉 C。这期间真是赔了不少金钱的同时，又浪费了多少时间和精力。

再讲一个例子，也是身边的同学 X，从 Y 那里购房后，本来约定在 X 月 X 日交房，结果 Y 由于新房还没装修好，赖着不走，说给你点意思意思点租金吧……

最近还有一个学弟 L，二手房成交后，因为二手房租个蛋壳公寓了，蛋壳大家知道的，租金没打给 L，然后房子又被人租着……尴尬么？谈到这里，大家还有必要了解下 买卖不破租赁 原则，网上也有类似被坑的。

这样的例子太多了，看我身边都发生了好几起。

小结

小结一下：

在上篇，我推荐大家先看看是否有合适的政策性福利住房，然后最主要就是清点首付资金，然后了解当地的贷款政策（特别强调不要浪费处女贷资格），方便确定房子总价范围，这样才能为后面看房等打下基础。
本文，主要分享了如何看房、选房、过户交易、以及交房验收等流程和注意事项。并通过身边的例子给大家讲解了其中的条条框框。

总之，买房是件大事，需要特别注意。最后，仍然祝大家没房的早日购房上车，有房的早日换学区房、换豪宅。

另外，在这里推荐大家也看看这两份购房经验总结，讲了杭州和上海的购房经验分享，很多东西都是相同的，里面内容也附上了相关知识的科普资源，感兴趣的同学可以前往查看。

杭州购房分享：https://github.com/houshanren/hangzhou_house_knowledge
上海购房知识汇总：https://github.com/ayuer/shanghai_house_knowledge

pdf 目录

为了方便，我将本人的这篇和购房经验谈（上），再加上上述两篇文章整理成了一个 PDF，你只需要在公众号后台回复 “购房经验”，即可获取，建议收藏。

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后记

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程序猿石头

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