朋友借我10万并把房产证交给我，写了借条，并在借条上写明了用此房产做抵押，有效吗？
个人观点：抵押条款有效但是房屋抵押权存在瑕疵。简要分析如下：
（注：图片来源于网络）
第一点：您出借给朋友10万元，朋友向您出具借条，同时在借条中写明用房产抵押并将房产证交给您—首先，借条能证明你们之间有借贷关系，能证明您出借给朋友10万元。此外，如有银行转款记录或微信聊天记录等其他证据材料能够作证该借款事实对保障您的权益更为有利。
第二点：您朋友在借条上写明“用此房产做抵押”—该抵押条款有效，但因未办理抵押登记手续故抵押权未生效。
分析：不动产抵押合同生效和抵押权生效是不同的法律事实，法律要件亦不同，抵押合同只要依法成立即生效，与抵押财产的登记无关；抵押财产未登记，抵押权则未生效。未生效的抵押权不产生优先受偿的法律效果，但不影响当事人根据生效的抵押合同履行各自的权利义务。抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押登记致使债权人受到损失的，抵押人应当在抵押财产现有价值的范围内承担赔偿责任。
咱们退一万步讲，您朋友向您借了10万以后又向小甲借款20万元，并且把这个房产又抵押给了小甲同时还办理抵押登记了，那么小甲的抵押权就优先于您的抵押权。
啥意思？如果您和小甲同时要求您朋友还钱，恰巧您朋友暂时没钱只有这一套房子。再假设这个房子最后拍卖款为30万，那么这30万的拍卖款优先偿还小甲的20万，在偿还小甲的钱完毕还有额外10万元再偿还欠您的钱。
（注：图片来源于网络）
您可能纳闷：房产证在我手里，怎么会别人的抵押权优先？因为根据物权法公示原则和公信原则，不动产是否设立了抵押权应当以不动产登记簿上的登记公示为准。也就是说，虽然您朋友在借条上写明将房产抵押给您并且将房产本给您，但是没有办理抵押登记的话，还是缺乏法律保障。
（注：图片来源于网络）
综上：建议您尽快办理抵押权登记手续，更好的维护自己的权益。
注：以上内容仅供参考。
附：《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
登记的抵押权有优先受偿权，比没有登记的或者后登记的优先获得执行款。
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