开发商降价促销 上海楼市拐点已现?
国家统计局最新公布的数据显示，5月上海新建商品住宅价格环比跌幅为0.3%，在北上广深四个一线城市中跌幅最大，同时，上海5月二手房价格跌幅为0.2%，仅次于北京。这也是上海新房价格连涨24个月后的首次下跌。
业内人士表示，国家统计局最新公布的数据具有一定的滞后性，预计6月和7月的数据会“更加难看”，预计开发商将在第三季度大幅降价，所以实际的降价程度会比数据反映出来的更严重。而笔者觉得，高房价、信贷不给力、刚需观望，都是上海楼市“量滞价跌”的重要原因。
截止到6月22日，上海本月商品住宅累计仅成交了43.27万平方米，按照目前的日均成交推算，6月上海商品住宅的成交量将在60万平方米上下，这依然是一个较低的水平。面对如此境况，上海地区的部分开发商已经开始宣布降价，而笔者认为，如果下半年上海楼市继续这种冰冷状态的话，降价风潮或“由点到面”全线铺开。那么作为寸士寸金的上海，开发商们此时降价，意欲何为呢？
首先，通过去库存，回笼资金以便再战。与二三线城市的高库存商品房相比，上海的商品房供应也创出近期新高。近期上海楼市的供应量出现“暴涨”。据金丰易居&佑威联合研究中心监控的数据，上周（6月16日~6月22日）上海商品住宅新增供应量在前周大幅上涨的基础上继续暴增至罕见的42.32万平方米的水平，比年化周均新增供应量高出了88.68%，创下了去年11月中旬以来最近32周的供应新高。
此外， 成交继续僵持，但上海楼市的库存仍在不断攀升，截至昨日，上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，创出今年以来的新高。在这种背景下，开发商通过适度降价，以便去库存回笼资金。
再者，上市房企业绩压力巨大，降价促销乃是唯一选择。 中原地产市场研究部提供的数据显示，目前已有30多家上市房企发布了1~5月的销售数据。其中，销售业绩同比下降的房企达17家，占比为56.67%。从完成年度目标情况看，除恒大、万科等个别企业完成比较好外，其他房企达标情况较差，平均完成率仅为29%。完成任务不足30%的企业达19家，占比为63.3%。
笔者认为，上市房企如果无法完成年度销售目标，就等于无法兑现股东承诺，公司的股价也将面临很大的下行压力。此外，由于不少上市公司的股票被大股东质押，往往会带来一系列负面的连锁反应。所以对于上市房企而言，唯有降价促销才有可能弥补上半年的业绩缺口。而上海楼市作为上市房企这几年的主攻方向且泡沫巨大，所以先降上海楼盘乃是上市房价的首要选择。
最后，持续走低的成交量也令刚需购房者降价的预期有所增强。有将近7成的购房者认为应该等待房价的进一步下跌，也就是说，这种“买涨不买跌”的心态在很大程度上影响了上海楼市陷入目前的僵持局面。而作为开发商他们要想促销，就必须迎合购房者的心态，让出一部分利润，把过高的楼价降下一些来，这就叫作跑量。
当然，开发商降价促销也并非没有一点效果，6月7日，位于嘉定新城的一个楼盘开盘，当天便成交了80%，开发商降价幅度最高达18%。但是笔者认为，个别项目的降价热销，并不能代表上海楼市的成交量开始上行了。数据显示，截至今年6月12日，单价在2.5万元/平方米及以下的刚需楼盘成交量为222.5万平方米，占市场成交量的62.8%，与去年同期相比下滑了6%，而与2012年相比则下滑了11%。那么开发商降价促销究竟会不会如愿以偿呢？笔者认为，三大因素决定上海楼市的第三四季度的成交量。
其一，开发商的打折力度是否足够大？从目前看来，很多开发商的降价幅度只是在10%-20%之间，没有从根本上做到打折甩卖，面对动辄数百万的高房价，刚需仍然觉得非常吃力。所以除非开发商进一步加大打折力度以吸引刚需，否则像征性的让利，是无法吸引大批观望人士购房的。
其二，银行对个人贷款的利率是否优惠？对个贷的放贷速度是否加快？从目前来看，尽管央行要求各大商业银行放宽对刚需购房的个贷束缚，但各银行对个人贷款这个鸡肋并不重视。这一方面与个贷时间周期冗长，风险过大，另一方面个贷的利率上浮有限，不如银行在向中小微企业贷款时获得的利益更大。所以未来无论在个人贷款还是开发贷，都将是一个从紧的环境！
其三，与二三线城市放松限购令相比，相关部门多次表态上海取消限购的概率不大。所以上海楼市更适合政策的微调。在这种情况下，外省市强劲的购买力因限购限贷令使不上劲，上海本地的刚需又一时上不来，作为开发商三四季度如果不加大促销力度甚至微利销售，恐怕难有业绩回升的可能。
目前全国楼市跌声一片，上海房价也出现了拐点征兆，部分开发商想通过以价换量来回笼资金、提升业绩，不过面对动辄数万的高房价，其降价幅度实在令人不敢恭维。以目前的降价力度，很难恢复以前的销售量。所以下半年开发商要想达到销售目标，就必须加大促销幅度，届时上海房价必然也将大幅调整，一线城市楼市拐点已经显现。
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