龙光集团：“地王收割机”的近患与隐忧
低调的粤系房企创始人纪海鹏唯独在拿地这件事儿上不低调。
“地王收割机”、“深圳地王专业户”是媒体对频拿“地王”的龙光集团（3380.HK）的戏称，看似风光背后，纪海鹏心里的苦又有谁知道？
且不说高价拿地使龙光集团耗费了多少家财，当了多少次“冤大头”，又面临多大的资金压力。倾尽全力后，龙光的高效可售货值仍有待提高。
更重要的是，频拿“地王”本就是一场赢得起却输不起的赌局。赌的是房价持续上扬、区域政策向好、各个地块潜力无限。万一一个不小心看走眼，那就很可能变成满盘皆输的导火索。
时下，房地产行业风云突变，去杠杆为核心调控日趋加码，过去拿高价地静等土地增值的打法又有多少胜算？恐怕纪海鹏心里怕是清楚的很。
所谓“地王”
“所谓拿‘地王’只不过是付出了别人不愿意付出的代价，承担了别人不愿意承担的风险罢了，哪有想象得那么风光。”上海中原地产市场分析师卢大毛对《一点财经》如是说。
粤系房企龙光集团的“地王收割史”就是鲜活的例证。1996年就已成立的老牌房企龙光集团一直以来发展较为低调，其创始人纪海鹏很少在公众场合出现。
2018年初，纪海鹏干脆卸任了龙光的行政总裁，由其胞弟纪建德接任，后又在龙光“去家族化”中由赖卓斌接棒。龙光“公主”纪凯婷虽24岁就跻身胡润百富榜，但也极少露面。
不过，如此低调的房企老炮儿却在拿“地王”这件事儿上显得狂放不羁，甚至被媒体调侃为“地王收割机”和“深圳地王专业户”。
2003年，拿下深圳宝安区地王；2004年，斩获广东佛山地王”；2016年以来，龙光更是热衷此道，在深圳斩获多个“地王”项目，这其中不乏百亿元地块和“双料地王”。
纵观国内房地产市场二十年，明面上是销售战场的厮杀和规模的较量，说到根儿上，都是拿地的比拼，作为房地产开发环节的第一步，拿地“成”则决胜千里，拿地“败”则浮寄孤悬。
于是，一众房企倾其所有开展拿地作战大比拼，资金实力雄厚的如融创般到处充当“白衣骑士”，通过收并购拿大量低价地，产品溢价能力高的如万科般大肆在招拍挂市场战略性拿地。
回看龙光，只有比狠劲了。如果能低成本拿地，谁愿意做“冤大头”，但没办法，在房企竞争激烈的珠三角，不收割“地王”又怎能保证“粮草”入库？
然后呢？满屏的“地王”报道后，龙光集团密集发债的消息也接踵而至。2020年2月，龙光发债70亿元；7月，发债20亿元，用于偿还公司债券“15龙光01”和“18龙控05”；11月，龙光拟发债85亿元偿还到期债务。
接连发债，用途都是借新还旧，龙光资金压力可想而之。实际上，疫情冲击下，房地产行业资金面本就偏紧，大量房企都面临资金压力，何况前期拿了大量高价“地王”的龙光。
再看“拿地”
房企拼命拿地本无可厚非，关键是拿了什么地，在什么地方拿的地和通过什么方式拿的地？
这两年克而瑞房企拿地排行榜可见， 2019年龙光拿地金额排名35，拿地面积排名50；2020年，龙光拿地金额排名21，拿地面积排名46。可见，相对于拿地面积，龙光拿地金额更高，拿地平均成本更大，就知不知道这些高价地块到底是否足够优质。
翻看龙光截至2020年6月底的土储，主要集中在广东、广西两个省份，浙江、四川等也有个别地块，再细看城市分布，地块最多的城市为南宁，位置还算可以。
不过，土储最多的广东市场住宅土地面积175.63万平方米，商住综合用地面积177.49万平方米；广西市场住宅用地81.76万平方米，商住综合用地面积112.99万平方米。
优淘城总裁薛建雄对《一点财经》表示，商住综合用地的去化周期较长，龙光大量的商住综合用地会加大龙光的去化压力，并占用其大量资金。
再看收储方式，根据龙光2020年上半年业绩报告，其土储总货值达9340亿元，看似庞大，但其中城市更新的货值超过4549亿元。
这无疑加重了龙光的去化压力，毕竟城市更新是个慢活儿，投入大、时间长，还得经得积淀，考验房企的真本事。
而目前大部分房企的土储中，城市更新货值只占极少部分，其手里的“粮草”多是能快速上场变现的土储。按照克而瑞榜单，2020年上半年，房企TOP20的可售货值都超过6000亿元，融创更是手握3万亿元货值。
薛建雄认为剔除城市更新货值后，龙光高效可售货值不到5000亿元，要加速扩张还需大力增加土储。
更有意思的还在后面。回看龙光130条地块信息，只有2块地中龙光权益占比为50%，另有2块地龙光权益占比为75%，其余地块龙光权益占比都是100%。
作为房企发展的命脉所在，拿地承载着房企的野心，也包含着各种未知的风险。除了几大实力雄厚的头部房企以外，越来越多的中部房企选择“抱团取暖”，通过联合收储降低拿地风险。
龙光确是别样的存在，既够狠，还够独。将多个百亿元“地王”项目独自吞下，若天时地利人和倒还好，倘若有一个不小心看走眼，那真正的苦头还在后头。
隐藏的“雷”
归根结底，房企拿高价地扩张就是一场豪赌，赌的是房价无坚不摧的神话。但在如今的房地产形势下，房企的风光还能持续多久？
近来，房地产调控愈发趋紧，“三道红线”之后又来了“两道红线”，调控政策高频出台。今年的全国两会上，“房住不炒”的总基调被再次提及。土地市场中“22城土地集中供应”等文件的下发，都让房企倒吸一口凉气。
尤其深圳市场，“二手房参考价”、“限制经营贷流入”等政策竞相出台，政策高压下，深圳二手房成交量急速下滑。
房地产市场风险系数陡增的同时，也加大了土地招拍挂市场的拿地风险。而龙光近两年拿地丝毫不减，克而瑞榜单显示，2019年龙光拿地金额为294.1亿元，2020年龙光再次拿地435亿元。其中2019年以65.85亿元拿下龙华红山地块，又于2020年5月以115.97亿元的总价拿下深圳前海限价地块，这两块地分列深圳龙华和前海“地王”。
在过去，房企高价拿地后仍可通过捂地或拉长开发周期等方式静待房价上涨，坐收渔利，不管多少，总还是有的可赚。
而如今，身处调控政策的高压舱里，房企的“如意算盘”怕是不灵了，倘若房价上涨没达到龙光预期，龙光近两年拼尽全力拿的高价地又是否会变成未来两年的“雷”？
再者，房企资本杠杆也在房地产行业调控政策的射程之内，“两道红线”之后，各大商业银行竞相发布文件，降低对房地产行业的贷款比例，如今央行基准利率再提升，房企融资压力加大。
实际上，“钱”和“地”是房企生存发展的任督二脉，头部房企资金实力雄厚，具有抵抗风险的底气，区域强势房企深入当地市场，拿地优势明显。
豪掷千金拿大量高价“地王”的龙光，资金压力不必多言，真正高效的可售货值也有限，“钱”和“地”，它又是占了哪个呢？
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