赠人玫瑰，手有余香。

当2020年的脚步正式迈入初夏，苦逼的咸鱼们手拿着看似有点廉价的玫瑰，也迎来了翻身励志的时刻。

正如，那个“小媳妇熬成婆”的西善桥-岱山(绰号：中央科创生活区、鱼嘴南岸)凭着不懈的“刷脸”努力，始终紧抱“一桥飞架河西南”大腿不放，终于爬上了南京楼市的腰部热搜榜。

5月25日，均价3万出头的世茂睿湾，加推250多套房子，当天宣布售磬。

5月31日，都会澜岸(金地G87)公开示范区，出人意料地搞成了“后浪”摇滚音乐节，号称吸引近千人围观。

就连2.94万一平的“谷底盘”电建洺悦华府，在过完年后，不，严格说是在二季度，居然也能依靠微弱的价格优势，捡漏一批“买不起河西南”的溢出客户，成功实现咸鱼大翻身。

可以预见的是，昔日“鱼嘴南岸”特区的大高层火车盘们正在逐渐走出低谷，呈现一派欣欣向荣之势。就算沿着宁芜铁路“排排坐”，照样也能“吃果果”。形势看起来一片大好。

此时，此刻，我的脑海中不禁突然浮现出一个始终不愿“同流”的LOGO。也就是那个，绿城唯一“玫瑰系”高改产品的LOGO。它低调地大隐于齐修、明尚、义德、长盛、恒永、平治、乐业等一大堆保障房后面。横卧在“岱山风景区”的心脏位置。

这座叫云栖玫瑰园的“另类”项目，三面环山，只留下唯一的一个出口“与外界相连”。说得直白点，就是孤零零地站在山洼里，朝着3公里外的河西南方向努力挥手。这样罕见的“山景房”地块，还能上哪儿找？

带着好奇，我踏上了“寻找岱山下的玫瑰”之旅。可惜的是，寻遍示范区每个角落，也没有发现一朵玫瑰的踪影。满眼望去，都是盖得密密麻麻的“低密度”房子，有洋房、叠墅、合院......开发商几乎是一口气，把市面上的所有主流低密产品都“搬”到同一个项目里。

那么，云栖最引以为傲的“玫瑰”呢？它们在哪里？

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云栖没有玫瑰。

十多年后，当葛洲坝、金茂府、建工海玥等央企、国企爸爸们牢固统治着南京顶豪市场的天空时。恐怕没有多少人能记起，十多年前，老宋一座独孤求败的绿城玫瑰园，让南京这座偏向保守的城市为之一震，惊为天人。

老山脚下，珍珠泉旁，150多个稀缺单位，户户都是纯独栋。回首2007年，一套有天有地、前庭后院的六百多平米大独栋别墅，售价就要700多万起步。

这个以“玫瑰”命名的纯欧式别墅项目，依山而建、由低至高，层层递进，推窗就是昭富国际高尔夫球场。没事出门挥个杆，或跳进自家露天泳池里游两下的田园生活，是多么的朴实无华。

所以，也就不难看出，这座屹立于天、地、山、水之间任性“浪费”土地面积的、也是唯二的“南京别墅最强王者”(另一座是苏宁钟山国际高尔夫)，在彼时大平层豪宅们尚未统治南京的前夜，带给六朝古都的，注定是极少数人才能拥有的、无法复制的“壕”阔，以及全盘照搬西方“精英”的生活体验。

“这样的顶级资源型独栋产品，只会卖得越来越贵。哪怕一年仅拿出几套卖，或者捂在手里慢慢卖，开发商都是不慌的。就像德基广场一楼的限量版大牌包包，卖掉一个少一个。”

直到2019年10月底，随着最后一套1900㎡(带3500㎡院子)、总价9000万的楼王尾房售出，整盘销售周期长达12年的绿城南京首座玫瑰园，终于宣布收官，划上了一个圆满的句号。

当所有人都以为，“玫瑰系”的神话就此终结，只需在南京房地产江湖留下动人的美丽传说。没想到，短短一个月多后，绿城在南京的第二座“玫瑰盘”又忙不迭地入市了。

与初代玫瑰园一样，它也择山而居，但，没有“水”。它的全名，与杭州之江富人区的那座顶级别墅之王一样响亮，或者说是案名完美复制：叫绿城云栖玫瑰园。

君不见，加上“云栖”二字后，让“老旧”的玫瑰园产品线立马抛掉了年代感的帽子，调性的高度与时俱进。伴随而来的，是由内而外的产品迭代逻辑：杭州云栖玫瑰园，凭借极为出色的产品力，精雕细琢的锻造力，绿城主场优势的口碑力，问世即惊世，一举成为绿城体系内最负盛名的顶级别墅代表作品。号称“全球华人的西湖珍藏”。

没错，今天的主角，毕竟是南京的云栖玫瑰园。所以，也确实无法用更多的篇幅，去介绍杭州云栖玫瑰园(不然，就跑题了)。但，我们还是应该记住，这个牛逼的LOGO在杭州创下的多个传奇标签：

“容积率只有0.29，依山而建，梦湖为心，只有88套”。

“光是项目楼王的效果图，宋卫平就看了147张。”

“绿城单方工程造价最高的房子，用的是绿城体系内最贵的外墙石材—约旦的城堡灰。门窗合页选择法国西蒙，一个开启扇就要用掉3000多元的合页、铰链和把手。单门窗五金件成本就要20多万。”

还有很多标签，就不多提了。也不难理解，杭州云栖玫瑰园最贵的一套楼王，买家为何心甘情愿地掏出1.6个亿？说到底，是对极致匠心人居的致敬。

毕竟，相对于“玫瑰”满大街的花哨，如今更多高净值富豪人群看中的，恰恰是它能否匹配得上“云栖”的真正奥义。

2

云栖没有玫瑰。

当杭州的墅王之王——云栖玫瑰园载誉归来，要在南京打造，不，应该是复制一个新的传奇范本之时。我们不无“惊喜”地发现：南京的“2.0”版本，可能是因为市场、土壤、区位、规划要求等因素，它在选址和定位上更加“亲民”，也更加“入乡随俗”了。

谈到这里，有人可能会轻轻地表达不满：“南京的云栖玫瑰园选址好吗？为何那么多山丘不选，偏偏选择一个名不见经传的岱山？”

事实上，明眼人心里都清楚。如今在南京的近郊“山区”拿地做低密度产品，其实已经越来越难了。举一个最现实的例子：绿城另一条高端别墅产品线：桃花源系。最后也只能咬牙落脚在汤山的西侧边缘地带。“如果继续磨蹭不前，就更没机会进入南京了。”

瞧瞧，即便是大牌如绿城，在拿地选址这件事上，受到诸多限制，也只能退而求其次。更何况，它还满腹心思地想着把最牛逼的云栖玫瑰园带到南京，渴望“玫开二度”。

2017年2月15日，南京鸡年首场土拍。西善桥-岱山G100地块经过214轮竞价，被绿城拿下，成交总价38.1亿，楼面价21745元/㎡。“达到最高限价，需现房销售”。

正因为是一块不折不扣的高价地皮，直线距离河西南部也非常近：大概3公里多点的车程。这也就意味着，作为绿城在南京第二个“亲生子”(其他均为合作开发、或代建项目)，从诞生之初起，是多么强烈地希望能被“河西宇宙中心的富人们多看两眼”。

于是，业内在绿城拿地后的第一时间，纷纷猜测：“G100上市后，能不能卖到4万？毕竟，在西善桥满眼皆是30多层大高层、保障房的钢筋水泥森林中，如此低密度的宅地极为罕见。绿城若是不卖出个高溢价，如何对得起脚下的土地？”

事实上，也不要看不起“两桥”之一的西善桥(岱山)，人家现在的“艺名”叫中央科创生活区。据说，悄悄储备了14幅可以变现的宅地，土储规模超过200万方。还规划了3个商业用地、6个教育用地、3个公园用地等。撇开那个一拖再拖、暂时无法搬走的宁芜铁路不谈，反正，“就是要做南京刚需板块中的爱马仕”。

说得直白点，“刚需爱马仕板块”的底气，归根结底，还是因为距离河西南相对更近一点嘛。所以，就算那个拓荒首发盘和峰南岸“不小心跌了一跤”，也能赶快爬起来，耐心地用时间换取空间，不到一年就卖光了。后面的电建、世茂相继翻身，也是一样的道理。

但，就是在这样一个以刚需客为主的、靠着河西南、软件谷溢出人群捡漏的“近郊结合部板块”，在满眼动辄大高层产品的重重包围中，绿城偏偏一门心思想打破常规，一心要做高端改善低密度，以“遗世而独立”的、鹤立鸡群的另类姿态示人。

或者说，以1.2的容积率，将53栋多层住宅一股脑儿地塞进岱山的心里。

因为，它最终被赋予了一个含金量极高的名字，南京绿城云栖玫瑰园。

下面，我们就一起来看看“南京版云栖”的产品分解，主力三种：

洋房(108-175㎡)，首发入市产品，均价3.4-3.8万/㎡(毛坯)，层高2.95米，一梯两户。

叠墅(145-345㎡)，两梯两户，准备放在后期入市。

合院(400-500㎡)，最神秘的顶配产品。南京绿城内部称其为“合庐”，具体参数不详。

而在拿地2年后，南京绿城云栖玫瑰园也经历了严厉限价、军方争议、延迟大半年后才开盘入市。截至目前，项目暂时处于首开房源的续销期阶段。并无后续的加推消息，据说，“也不急着卖了”。

可是，相对于隔壁杭州仅有88套的云栖哥哥，南京这位云栖弟弟的定位，是1100多户的低密度大盘，是更加需要“快周转”一些的啊！

出身岱山的云栖弟弟，手里攥着的是还没来得及开的一束玫瑰，还能重新绽放吗？

3

云栖没有玫瑰。

2018年底，记得某位南京业内人士在“抢先”目睹云栖玫瑰园真容后，一度无比动情地说：

“关于绿城，即使是在一片安置房或大山里给他一块地，他也能做出让你心动的产品。老宋这人，纵然有不少缺点，但能把房子盖好这件事，就足够了。”

在他看来，毕竟是定位高端玫瑰系的“升级版”，户型、景观、外立面、公共配套的细节……108-175平的洋房、还有叠加、类独栋的合院等，产品力理应优秀。“不然，怎么配得上真绿城血统的名号？”

首发入市的洋房产品，去年四季度一口气开出了8栋，推盘货量180套(网房去化数据就不列出了)。最重要的，听说还是有不少业内大佬在实地看过后，表示总体好评，认为是“南京同类竞品最需要学习的产品”。

比如，它的外立面用材：一楼为干挂石材，二楼以上用的是仿石漆+铝板。单就这仿石漆工艺，确实跟大多数的南京楼盘不太一样。竟然硬生生做出了接近全石材的效果。远远看去，还以为是全石材干挂的建筑。“四两拨千斤”的技法，是多么的朴实无华。

再看洋房做的两套样板间，以其中一套128平单位为例：客厅开间达到4.1米，餐厅2.9米。双厅南北独立分设，做到了全南北通透。“站在室内，初夏季节也不用开空调。”

还有引以为傲的、最具特色的南北双阳台。其中，北阳台因为能近距离“观山”，长度做到惊人的6.5米，南阳台长度也有4.1米。

因为篇幅关系，上述这些细节，只是绿城云栖玫瑰园“空降”南京后，全力完成本地化的冰山一角。也从侧面体现出“真绿城系列”想打造好产品的决心，与足够多的诚意。但，最后能否赢得南京市场的更多尊重与认可，能否打破南京固化买房逻辑的藩篱，似乎还需较长的时间观察。

要知道，两万一的地价只卖三万八，再抛去前期投入近百亿的开发和融资等成本。几乎所有人都认为，这个项目已基本无太多利润可言。若真的能做到在ZF严格限价下，仍坚持不降标减配。可见绿城的情怀依旧在，也算是业界良心了。

毕竟，绿城也是靠这些来支撑的。否则只是一个名字，那跟过去的栖霞建设，朗诗们有什么区别？现在，谁还只买个名字？是能升值，还是能体现优质感？

所以，在今天，它能否拿到那束玫瑰其实并不重要了。因为迈出这一步，决非谁的恩赐，而是自己挣出来的位置。

云栖或许没有玫瑰，但手里仍有淡淡的余香。

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