富力等待黎明：李思廉走在还债的漫漫长路
再看到富力地产集团董事长李思廉的时候，总有一些尴尬挥不散。
不久前，中国住房城乡建设部、中国人民银行牵头召开重点房地产企业座谈会。碧桂园（02007.HK）、恒大（03333.HK）、万科（000002.SZ）等12家公司挂着“重点房企”的名号参会。
会上，监管部门公布房企“剔除预收款资产负债率不超70%”、“净负债率不超100%”、“现金短债比不小于1倍”的“三条红线”。众多与会企业不幸“染红”，可像富力这样，一口气踩了三条红线的房企却并不多。
媒体统计数据显示，富力剔除预收款资产负债率为78.16%、净负债率为184.45%、现金短债比0.44，每个数据都越过“红线”不少。要说是监管方刻意没让富力参会，是为了不让场面太难看，相信也会有不少人点头同意。
“虱子多了不咬，债多了不愁”，可是李思廉真愁。当年富力号称“华南五虎”之首，如今却让负债压得“不能呼吸”，只能规划着靠压缩规模、发力旧改、废弃多元化发展的方式试探，慢慢纾解债务压力，但这太难了。
可是又能怎样呢？再困难，富力也没想变卖资产，总想拿着一手王牌杀个回马枪。“悟已往之不谏，知来者之可追”。
既然如此，就带上还债的套子，走一步是一步吧！
“穷”作妖
很多时候，压力会让人崩溃，做出一反常态的行为。这两年，地产圈儿尽是这样的故事。
两年前，所有人都不会想到，大如万科也会将“活下去”写在秋季例会的大屏上，行业还没冷，万科却有些怕冷；倒是李思廉看得开，习惯性地感谢时代给机会，富力仍然走在快车道上。
“谁说今年（2019）市场差？没有很差。你看见哪一家公司很差？一家都没有。”李思廉可没觉得冷。
△ 富力地产集团董事长李思廉
眼下，两家公司都交出了半年报：前者的营收和净利润分别为1463.5亿元与125.1亿元，同比分别增长5.1%与5.6%；后者营业额和纯利分别为335.9亿元与39.17亿元，同比分别下滑4%与6%。
双增长对双下滑，谁冷谁不冷一目了然。
一个是口袋里很有钱，却天天哭穷；一个是口袋里没那么有钱，却气壮如牛，行业就是这样。只是大家都很清楚，同样是愁，放在万科那叫“居安思危”，放在富力这叫“千钧重负”——这年月，哭穷可是需要底气的。
各项业务中，富力的物业销售营业额308.31亿元，占总营业额的92%，同比有3%的增长。无奈的是，酒店管理、商业运营、文旅业务都没能有更好的表现，最终成为拖累整体表现的业绩“分母”。
报告中，富力总会反复提及其“全球最大的豪华酒店资产拥有人”的身份，毕竟这是花了近200亿元从万达手中买过来的优质资产。真的让全球132间酒店全部运营起来，富力不会让物业销售成为自己前进的“独轮车”。
可正是这些酒店资产，被疫情的阴影遮蔽太深，最终只贡献13.96亿元的营业额，降幅高达58.23%，平均每家酒店营收仅1500万元。被寄予厚望的高潜板块表现尚且如此，其他业务的增长只作笑谈。
好在富力没有大肆铺张，在更多业务中分散资源。公司债务净额从2019年末的1587亿元减少至1517.4亿元，债务净额与总权益比率也下降22.2%，不过其借款总额仍然高达1877.4亿元，距离回到安全区还有很长一段距离。
有钱的人念生死，没钱的人穷开心。
“我们希望，到年底这个比例（债务净额与总权益比率）能够再下降10%，这是我们短期的目标。”李思廉还在憧憬着美好的年底。毕竟过去10年中，富力每年下半年都会贡献全年业绩的66%。况且相比22.2%的降幅，继续下降10%的目标还算好说。
财报中，富力表示期内债务收缩，得益于处理108亿元的境内债权。此外已获得境内资本市场180亿元长期直接融资产品批文额度，还将为缓解未来债务压力提供一定空间。无论怎么看，前方都不缺少光明。
只是在李思廉心中，这样的结果是可以接受的吗？要知道，在拿到万达囊中77家酒店之后，他曾经豪言在2020年实现3000亿元销售额；眼下从享受掌声迅速变成躲避债主，承受这样的落差同样需要勇气。
“缩骨功”
若论勇气，李思廉不遑多让。年初疫情爆发时，富力开始策划“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”的全新营销方式；4月中旬还邀请主持人李湘、凤凰网地产，共同举行了一场卖房直播。
在直播圈子里，最受欢迎的往往是那些价格已经很低，却仍在打折的产品——1元的湿巾、2元的钢笔、3元的纸抽……富力没有将房价压至10元以内，不过原价102.5万元的昆明富力湾G3栋705，被直接打出7.2折的价格，比恒大的7.5折还低，也算做了一次响亮的广告。
如此变着花样地销售，其他厂商也开始跟进，富力隐约看到了“华南五虎”再次并起的影子。
只是算起总账，差距还是非常明显的。上半年，恒大合约销售额3488.4亿元，同比增长23.8%；合约销售面积3863.2万平方米，同比增长47.5%。相比之下，富力权益销售额仅有510.6亿元，同比下降15.21%；权益合约销售面积426万平方米，同比下降22.8%。
钱花了，事儿没办好，又是一个双增长对双下滑，实在气人。
眼见开源不成，富力开始节流。不断有传言表示，从年初开始，富力已经启动裁员计划，规模占总人数的20%，其中尤北京地区最为严重。
至于传言的真假，富力官方并没有回复。不过公司已经放缓发展节奏，这一点还是得到确认。上半年，富力购置土地储备权益可售面积为243万平方米，同比下降62.6%；权益拿地金额60亿元，同比下降66%，富力正在变得越来越“小”。
现在的富力，不觊觎融创（01918.H）孙宏斌那样的白衣骑士力挽狂澜，也放弃了天马行空的多元化理想，一心只想安安静静做个地产公司，做着自己的小本生意，慢慢赚钱、慢慢还债，别有风浪就好。以目前的债务规模，富力已经撑不起太多。
“（富力）参与的招拍挂会以短平快项目为主，大型的、一百多亿的（项目）尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格。”按照李思廉的设想，富力已经放弃继续追求快速增长的计划，2019年定下的“促销售、抓回款”基调，一年之后仍然适用。
给业务做减法，只做好卖房一件事儿，这也是可能成功的。有点像台积电的张忠谋，只做好芯片代工，最终成了一段江湖不败的神话。只是在地产圈儿，你的专注不一定能换来业绩的增长，那边恒大、碧桂园、融创们都在迫不及待去化，富力还能脱颖而出吗？
看着不温不火的富力，李思廉仍然相信“金九银十”的力量。按他设想，富力已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元可售资源，以达成协议销售目标。2019年就在攻坚1520亿元的销售目标，难道用两年时间还拿不下？
不过以年中结果来看，全年目标只实现32%，那个若隐若现的增长曲线，真的愿意兑现富力的等待吗？结果真不好说，只能在债务的压力下，继续挤着过生活。可是又能怎样呢？被债务逼到这份上，富力也只能继续承受。
命存旧改？
营销、改结构、调整业务……一系列手段都经历过了，负债还是没有大幅降低。
根据克而瑞数据，截至2020年年中，富力地产持有现金359.95亿元，同比下降7.8%。更要命的是其短期债务规模还大幅上升29.3%，达到748亿元，因此富力现金短债比进一步下滑至0.48,短期偿债压力持续膨胀。
面对压力，富力又回到“旧改”的老路上。在那个遍地草莽驷马风尘的年代，富力就是依靠旧城改造跻身“华南五虎”行列的。何况如今，粤港澳大湾区的发展已是必然，总部在广州的富力，没理由放掉大好的机会。
在公司内部，这部分业务被寄予厚望，一系列的旧村、旧厂、旧城，在基建设备的嘈杂中，获得了全新的商业价值。上半年，富力已经储备超过80个城市更新项目，总建筑面积超过7000万平方米，可商业销售的住宅面积超过4000万平方米，其中54%的土储位于粤港澳大湾区内。
“未来富力地产转化土地储备仍以旧改为主。”让李思廉心心念着的，是位于广州及长治两地的3个城市更新项目。它们很快能够提供129万平方米的可售面积，带来460亿元的货值。
如果一切顺利，富力的旧改梦还是很圆满。只是放到整个地产圈子里，很多人有同一个世界，以及同一个梦想。
“（旧改）将会是佳兆业集团业绩越来越重要的贡献渠道，目前的贡献比率超过三分之一，随着项目转化的加速，这一比例还将进一步提升。”看着囊中167个旧改项目、4200万平方米的占地面积，以及2.6万亿元的储备，佳兆业集团执行董事兼总裁麦帆难掩独霸一方的雄心。
觉得自己还不错的，还有奥园和福晟。在大湾区，前者的50个项目预计将贡献6587亿元的可售资源，后者持有1000万平方米的土地资源；算上虎视眈眈的华润、华侨城、地铁集团以及鸿荣源，看中大湾区这块肥肉的企业可是不少。
富力又凭什么认为自己一定能赢呢？就因为自己储备丰厚？“每一根烟囱的倒下，都有富力一份功劳”。要是富力倒下，大湾区旧厂的烟囱还会有别人推倒。在这个从来不缺竞争者时代，无论最终倒下的是谁，市场都在正常运转。
在评级机构眼中，富力给出的佐证十分羸弱，于是纷纷亮起了红灯。眼看着短期内难有翻身机会，年中穆迪、惠誉、标普各自下调富力地产的信用评级，为富力提升资金成本做出不小“贡献”。
“富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱，以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示。
其实之前，这些机构给富力的评级本就不高，这很快拉高了其资金成本。财报显示，上半年富力的融资成本为33.92亿元，同比增加41%，期内产生利息开支也达到70.76亿元，提前赎回优先票据溢价支出与净汇兑亏损分别为5600万元与11.25亿元，资本化融资成本已达到48.65亿元……
不断抬高的资金成本证明，或许走上小本经营的富力虽然也获得了部分回报，可是这些积累正在被债务不断周转产生的各项成本抵消——富力确实在赚钱，不过花钱的项目也不少，窟窿的口径在减小，可还是堵不上。
堵不上又能怎么办？继续搬砖继续堵吧。至于这些砖谁来补？该怎么补？补到哪一站算结束？《一点财经》曾将种种疑问电邮富力，不过到目前为止尚无回音。
结语
有啥别有债，没啥别没钱，这样通俗却切肤的描述，送给现在的地产业再合适不过了。
从2017年“鲸吞”万达77个酒店项目开始，富力的倨傲与自信一直写在脸上，宁可放缓发展节奏，也不愿放手卖掉好不容易沾到的便宜，就是为了经过这段困难时期，在市场流动性没那么紧张的时候，再杀个回马枪，再找到曾经高高在上的感觉。
只是现在，外部环境还允许富力想得那么长远吗？几乎所有地产商都在加速去化，降低杠杆，为的是给继续存活下去留一个气口；只有富力死守着眼前的资源不放，硬挺着等待春风的到来。大概看多了《基督山伯爵》的复仇故事，富力就是要逆风飞行。
只是明天，先来的究竟是账务延期的许可证，还是法院催账的传票呢？
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