1.10-10-10决策法则

如果总以没时间为借口，时间就是自己的敌人。【等有时间再做】的真正含义是，闲得无聊再去做，意味着事情即不重要也不紧急。
    根据因果法则，每个人都应该健康富有的，关键是一些本应该去做的“高价值事情”很多人并没有去做。【拖延】和【犹豫】是穷人思维里的一对好兄。当你发现一个，也一定会有另一个存在。只有【不重要】的事情，才应该被摆在【等有时间再做】这样的位置上。
    72小时定律：一件事72小时内就行动起来，行动的速度越快人生成功的概率越高。也是说一件事如果你72小时内，都不能做出决定行动，后面也几乎不会再去做了。尤其学习是反人性的，最想学习的时候都不能马上下决心改变行动，后面再学习得想法也就会松劲儿了，也就不会再学了，因为又会惯性得回到穷人思维模式了。
    时间----会帮你干掉一大部分人的，所以不用担心成功的路上太拥挤

    钱是劣币，穷人花时间买钱，富人花钱买时间，所以穷人越来越穷，富人越来越富。人民币它之所以有价值是政府赋予的，如果政府大量发行货币钱就越来越不值钱了，所以我们要学习理财技能，才能把钱转化成具有内含价值的生钱资产。
    富人把生钱资产保存珍藏起来，而不是保存现金，穷人手里只有现金，却不懂得把现金变为生钱资产，前者就是良币，后者就是劣币，劣币驱逐良币，市场上流通的更多是现金（劣币），普通人不会想到生钱资产。
    去年发行货币的数量巨大，2021年通货膨胀也许会上演历史新高。马上就会有新一轮的物价上涨，超过你的想象。
    所以富人越来越富，穷人越来越穷！关键的是思维和认知！而很多人都不愿意通过学习而改变，思维开始固化或者已经固化。
    理.财是人生必修课是每个人的刚需，所以每位同学一定要认真对待！理.财是转变思维，利用好手里的钱不断生钱，用最高效的赚钱方式走在所有行业趋势的最前面。走出目前的“财务黑洞”！

    推荐大家一个【做决策的法则】

    上面是股.神.巴.菲.特常用的决策模型，对于所谓的选择困难症很有用，分享给大家，希望能给大家带来更多帮助。对于有选择困难症的同学，通过不断的反问自己，就会得出一个理性的答案。思维先行，思维上认识到了，在行动上迈出第一步，只要方向和方法对，财务自由就是一种必然的结果。
    时间不是公平的，把时间花在刀刃上的人就是更有优势。

2.小白必备的房·地·产投·资神器——REITs

(微信链接)小白必备的房·地·产投·资神器——REITs
⭐【要点】
①REITs到底是什么？
②为什么历史上好的REITs的收益能到达15%-20%？
③为什么说小白千元就可以投·资REITs？

2021年5月30日，我国REITs首批REITs正式上市。机会只掌握在准备好的人手中，掌握好技能以后第一批吃肉的人就是你们了，大家认真学习哈。
今天我们学习REITS（读瑞子），可以全球配置房地产并在各个国家都受法律保护的一种理.财工具，几百就可以开始投`资，历史上好的reits年化收益率可达15%-20%以上。未来想在全球收房租的话，今晚一定要认真听。

全身只剩100块到赚75万，他只用了90天

我们简单回顾一下前面几课
    第4课【财报】，选股不是看K线图，而是看财报和企业分析，看懂财`报可以排雷，发现公司是否作假。
    第5课【G票】，好公司的股价下跌不是风险，公司真实利润减少才是风险，合理价格买到好公司，无论涨跌都是不错的选择。
    第6课【企业】，投资G票的本质是企业，看懂企业可以估值，计算出合理的买入和卖出价格，以及持有标准，拿得准拿得稳。
    今天我们就来学习财务自由三大核心工具中的最后一个——【REITs】！
    想必大家都想成为包租婆包租公，租房子给别人，每天收收房租躺着赚钱，这也是很多同学热衷于买房子投资原因之一吧。觉得买房子既可以赚租金，运气好还能赚房价上涨的钱。
    如果是以前，大家提到包租婆，一定觉得这个人生在了好地方，有好几栋房子才可以做到，好像离我们普通人很远。例如北上广深。其实做房东是离我们每个人都很近的。今天就带大家认识下【REITs】，普通人【几千块】就可以成为包租婆包租公，全球收房租。这里首先强调一下，课程里出现所有G票和REITs是拿来举例的，没有分析过的大家不要盲目去买，因为好价格是有时效计算的。

2.1 到底什么是REITs

它和房地产又有什么区别呢？我们知道房地产作为投`资工具的优点和缺点都很明显。先提问下，大家所知道的房地产的优点都有哪些呢？

房地产的优点主要是：能带来稳定的现金流，保值增值能力较强。
    房地产的缺点主要是：投资金额大，交易税费高，变现难等问题。
    由于房地产缺点的存在，大部分投资者被房地产拒之门外，投资房地产的人大部分都是有钱人。“REITs”的出现消除了房地产作为投资工具的缺点，保留了其优点。应该说正是因为房地产作为投资工具有着明显的优点和缺点，“REITs”才被设计出来。
    可以说REITs是为草根而设计的投资房地产的工具。REITs让草根也能投资房地产，分享房价上涨的收益。通过“REITs”我们可以很容易的投资全世界主要国家的房地产。看好美国的房地产市场，我们可以买美国“REITs”，看好加拿大的房地产市场，我们可以买加拿大“REITs”。看好中国、英国、法国、德国、瑞士、荷兰、新加坡、日本、印度等国家的房地产市场，我们也可以买相关国家的“REITs”。毫不夸张的说，买了REITs你可以非常有底气的说“自己是全球化投资的人了。
    今天有同学问，中国还没有REITs吗，那我们怎么投资呢，那些外国的我都不能投吧？
    首先，香港就是咱们中国的哈。大陆有很多物业都属于香港REITs。另外，外国的REITs我们中国人也可以投资，方法也很简单，在港美股证券账户就能操作。咱们内地，5月19日，9只公募REITs先后发布了询价公告、基金合同、招募说明书等公告，5月31日，也就是前几天，所有的REITs都可以认购啦。
    虽然【REITs】是为普通投资者设计的投资工具，但是目前中国内地的投`资者基本还不了解REITs是什么。而国内大部分房地产投资者都还处在“炒房”的【初级阶段】。所以，REITs可是一片不为人知的肥肉啊。
    现在我们就来看一看REITs的全面定义

REITs是一种依照法律程序成立的，以发行G票或基金单位的方式汇集投资者的资金，由专业机构进行房地产的经营管理，并将90%以上的税后收入净额分配给投资者的一种信托组织。
划重点：依照法律，专业机构，90%以上。大家单单知道REITs这个投`资工具，已经比国内80%的投资者强了。

2.2 REITs的六大优点

1、定期强制高分红。
    各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。
    美国REITs多久派息一次？香港多久派息一次？美国一般每季度分红一次，香港一般每半年分红一次.这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。而你是收钱的房东。
    大家看看，一年分红四次，每股的分红，单位是美元。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs简直就是为中小投资者实现财务自由量身定制的投资工具。

2、投`资门槛低。一般千元甚至更低就可以投。
    香港REITs 1手为1000股，1手起买。美国REITs 1股起买。因为REITs投资门槛低，所以几百、几千块就可以投资了。如果大家直接投资大型商业房地产，至少也要上百万才能起步，所以REITs简直不要太好用。这就是REITs独有的优势。
如果直接投资房地产，至少也要几十万才能起步，在北上广深更别说了，一平有的地段就得十几万吧。
3、交易成本低。
    一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了。在交税这方面，REITs的优势可以说是异常的明显。
4、流动性强。
    买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉。但如果直接投资房地产，变现流通就是一个致命的弱点。但如果直接投资房地产，变现流通就是一个致命的弱点。炒房者一旦遇到房价低估的时候，房子锁死了很大一部分钱，让人干着急，要是有急事要用钱，房子短时间卖不出去，能把人急的要命。
    但REITs很好的解决了这一问题。所有大家在小白营中学习到的所有理财工具，在交易时间内，都是可以随时变现的，这也是正确理财的好处，资金灵活被使用。
5、专业化管理
    REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士。他们管理物业的能力一般会比个人强很多。所以说REITs更加稳健，也更加靠谱。
6、REITs收益率相对较高
    优质的生钱资产类型的REITS 收益率可达15%到20%。预习链接中计算的汇贤产业信.托每年9%的现.金.分.红已经挺高了。但是在优质REITs中还只是中等的回报。

    这是一只非常优质的REITs，每年仅现金分红收益率就可以高达19.18%，每个季度或半年分红一次，再结合价差上涨，平均年化总收益率可以达到20%-30%以上。这都是实实在在能拿到手的钱。这就是优质的生钱资产，它本身能为投资人带来持续的正向现金流。

大家可能会想了，那万一REITS价格跌了怎么办？
    价格跌了该收的租金照收不误，还是每个季度分红，租房子的人不可能说房价跌了就不住了对吧?王府井，CBD的商业街不能不开了吧。只要他开，租金就得照付。REITS就有盈利，那就得分红。就是为什么REITs是三大核心工具之一的原因。
    每3个月就往自己兜里装钱，现金流极其充足，买房子出租出去都还需要自己去收租呢，优质的REITs完全是躺着赚钱啊，风险低收益高的理财工具。
    同学们对这个19%的股息率可能还没有概念。老师就举个例子震惊一下你们：
    比如你在北京买了一套价值500万的房子，每月出租出去1W，那一年就是12W。但如果你把这500W买进上图这只美国REITs，美国REITs每季度分红一次，也就是3个月分派一次，按照这个19%的利率计算的话就是一个季度23.75W，一年就是95W啊。
    刚才说了 REITs的很多优点，难道 REITs作为投·资·理·财工具就没有风险吗？谁买了都会赚吗？？随便买吗？
    不是的，需要选择优质的REITS，你懂分析技能了，才能选择优质的。他和G票的选择方法，都是要按照九大步骤来分析。房地产有的风险，REITs基本也有，所以需要具备选出优秀REITS的能力。
    REITs本身就具备一定的选择范围，这也是同学们后面的需要掌握的技能了。跟所有的理财工具同理，风险来源于你的理财技能，REITs也是需要通过分析他的财报来识别优劣、计算好的买入和卖出价格的，才能稳定获得高收益。
    大家记住，决定风险和收益的，只有你的理·财知识。要想获得高收益，就要认真学习掌握理财技能。前面介绍G票时说过，长期来看与黄金、银行存款、债·券、房地产等主要投`资工具相比，G票的投资回报率是最高的。但是如果与REITs的回报率相比，G票也是稍逊风骚的。

    那REITs这么好，到哪里投资REITs呢？

在哪里买呢？依然在证券账户里购买。比如：富途证券、老虎证券、雪盈`证券，华·泰·证·券都可以操作。详情操作和如何定制REITs投资标准，这些内容一个晚上肯定讲不完，会在实践课中有一个板块专门展开讲到，指导操作。

有些人一辈子可能都不知道reits，这就是人永远挣不到自己认知以外的钱。学会了理财技能，把REITs弄明白了，REITs对于你风险就很小。
学懂了再投就是你收房租的工具，不懂乱投资呢，就风险很大。不懂不要投，懂了放心投。这就是赚自己看得懂的钱。人与人最遥远的距离就是认知上的距离。人与钱之间最遥远的距离也是认知上的距离。
大陆自己的瑞子，咱们直接就可以在自己证券账户里购买了。我们只要把内地、香港和美国的REITs弄明白了，对于实现财务自由来说就完全够用了。这三个地区的房地产运行周期是不一样的，完全够我们轮着买。比如认为北京、上海、广州的房价还要涨，买物业在这3个地方的REITs就可以了。认为香港的房价还要涨，买物业在香港本地的REITs就可以了。通过REITs总能买到相对更有价值的房子。

我们去投资REITs或G票，收益主要来自于两部分：
     一部分是【分红】带来的收益
    一部分是资产【价格上涨】的收益
    而价格的波动是无法预测的，分红的确定性远远高于价格上涨的确定性。这也是我们为什么选择【优质生钱资产】做投资的原因。换句话说，买了生钱资产，即便价格波动下跌了，每年获得的分红回报也远远高于银行存款的。而资本的运作规律，既然是好公司，那长期来说价格就必然会上涨。
    总之一句话：好REITs就是生钱利器。
    另外给大家看一下政府发的文件
    和海外成熟市场不同，我国的REITs市场在发端时，将房地产（包括住宅和商业地产）排除在外，而专门服务实体经济，优先支持基础设施补短板。对于基础设施的内涵，40号文和《征求意见稿》也有了明确的规定。

2.3 两个关键富人思维

2.3.1 为什么要自己掌握理`财技能才是最可靠的？

因为只有自己掌握了理`财技能，才能对自己的钱负责。这是一个看似显而易见，但是几乎绝大多数的人都不去做的事情。很多之前的学员都表示跟着自己的家人、朋友投资，当赚了的时候会特别感激对方，但是亏的了时候又怨恨对方不靠谱。
    其实他们的家人、朋友很多也真的是好心，但是他们没有掌握投资技能，靠着小道消息，本质是投机，赚了是运气好，长期亏损是必然。
    理财投资这么重要的事情，如果交给别人，就像把自己的“财富之命”交给了别人，如果遇上的是一个没有扎实理财技能的人，那就对自己的“财富之命”太不负责了。
    因为缺乏理财技能的人，是根本拿不住好G票的，他们无法分析企业，就无法正确面对价格的波动，最终还是逃不过亏损的命运。
    而听信l理·财客户经理的话，选择银·行·理·财，长期看收益连通货膨胀的贬值都跑不赢。
    特别是【中产家庭】，与其听信他人的小道消息，【最可靠的】还是自己通过学习成为家庭资产理·财师，制定出专属于自己家的理·财规划书，为自己的家人打理·财产，创造更多非工资收入，这才是最安全可靠的方法。
    一句话总结：最重要的本事需要掌握在自己的手中，就像企业要把核心竞争力掌握在自己的手中一样，理·财——事关自己和家庭的财富之命，只有自己掌握了，才是对自己负责。这也是我从不推荐任何理·财产品，只教理·财方法的原因。

我们昨天读了 8 岁小姑娘的早读课，大家都非常有感慨，感悟写的很不错，我们就据此说下一条关键富人思维。大家现在知道了，父母的财.商是孩子财.商的起点。我来总结一下：很多人总想为孩子留下一笔钱、一套房等，这并没有错，但我们给孩子留下的最重要财富却不是金钱。如果给孩子留下了金钱，但孩子缺乏理.财的意识和能力，金山也会吃空，正如我们前面讲到的前山西首富李兆会一样。
    【聪明的父母】会选择在孩子很小的时候就开始正确的财.商教育，让孩子从小就养成正确的金钱观，从很小的时候就享受理财能力带来的复利。而这都取决于【父母的理.财能力】，如果父母对理.财一无所知，或者学个半瓶水，看似明白实则跑偏，那么不仅教不好孩子，还会把孩子带到错误的认知方向。
    【不要让孩子像我们父辈和自己一样】，那样又要陷入“无知”—“试错”—“损失”的恶性循环之中，耗费大量的时间成本、试错成本，又错失了大量的机会，提高了机会成本。我们走错的路，就不要让孩子再走一遍了。
    总结一句话：我们最应该留给孩子的财富是可贵的品格和可靠的理.财能力，身教重于言教，用我们的行为带动孩子品格的养成，用我们的理.财能力让孩子的财.商有一个好基础。
    回顾一下，今天我们一起学习了REITs：

⭐【第一个要点】：REITs是一种有法律保障的高分红的房地产信托基.金

⭐【第二个要点】：REITs相比于房地产有六大优势

⭐【第三个要点】：善用REITs，选择高分红的REITs

2.3.2 这个股票我看着不错，能不能买？

这里我给大家举例说明一下。比如，我们都知道茅·台是一家好公司，但是为什么现在不能买呢？
    今天茅.台的市场价格，2222元每股。经过精确的具体分析步骤后（步骤较多暂忽略展开讲），我们最后得出结果知道，茅.台的合理买入价格是X元。如果你在合理价格时买入，意味着现在涨幅达到150%+收益了。但是高于合理价格150%买入，是不是就很亏了。
    还有咱们昨天海选也讲了。不是你觉得是好公司就是好公司，要具体分析，看数据。跟风乱买是最愚蠢的投机行为。所以大家在学习中遇到文章里面举例的案例分析，或学员分享中的案例，一定不要直接盲目去购买。
    价值投.资=好公司+好价格，不要没有分析的时候盲目买进。切记切记！！

之前说过的正确系统的投·资技能包括：
①理·财的底层逻辑、富人思维
②好公司的海选
③精选出好公司
④财务报表分析
⑤企业分析
⑥计算好价格
⑦制定买进标准
⑧制定持有标准
⑨制定卖出标准等

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