买房你不知道的那些 “潜规则”

前言

大家也许会发现，现在二手房的交易信息，已经基本都被中介垄断，所以买卖二手房只能找中介进行。想要直接找开发商基本是完全不可能的。

赠送面积不受法律保护

“买一层送一层”，“赠送超大花园”，不少免费赠送的东西通常让购房者心动。实际上，这种买一赠一的房间单价会比无赠送的同类户型要高出不少。因为规避政策限制，用小户型配以赠送面积，达到更大空间效果。实际上赠送面积也会计入房价内，但是销售人员只会告诉你，以实际使用到的面积计算，折算下来房价很便宜。但是赠送面积是不会加入房产证的，也就是意味着这是没有产权的面积空间。

既然没有计入不动产权证，那么从法律角度上来说，这部分赠送面积就不是你的。也就是说，一旦遇到拆迁，你也拿不到这部分赔偿。

样板房“仅供参考”

当你去看房时，看到的样板房千万不要把它当真，样板房里面绝对都有些“水分”，都会扬长避短，将优势发挥到极致，还会使用一些镜面增加空间，巧妙的布置灯光，看起来绝对是高大上，当你收到的现房和样板房不一样时，不要惊讶。所以，即使看了样板房，也不要过于相信，就和食品包装的“仅供参考”一样。

产权年限要注意

众所周知，普通住宅都有着70年的产权年限，但是，在你收房时，70年产权年限或许早已缩水了，因为70年产权年限是从开发商拿地开始计算的，如果开发商从拿地到交房，中间过了好几年，那么你到手的房子的产权年限就没有70年了。

如果你购买的是新房，那么新房的产权年限可能会缩水几年。如果你购买的是二手房，那么就极有可能缩水十几年了！但这些都是说不定的！因此在购买房屋前，一定要了解清楚房屋的产权年限，以免缩水太多！尤其是二手房，若房龄过老了，是会影响到贷款的！

口头承诺不要相信

一些开发商为了卖房子，可能会给予一些许诺，比如周边要建商场啊，要开发公园、建造学区等等，这些都不要太相信，除非有相关公示已经出台，不然，你认真就输了。

买房送“”不一定能实现

很多人买房是冲着“地产”，售房者甚至“打包票”保证入读。可赠送却捆绑了隐性门槛，实际报名时突然门槛攀升，终因为的指标、户籍、年限等问题，兑现时要交赞助费，导致子女不能。关于，很少有开发商愿意写入合同内，消费者也无法合法维权。

地段永远是第一位

什么户型啊，环境啊都不重要，大家都知道，房子的价格主要是取决于地段，户型再烂、环境再烂的房子，只要是在就没过，即使是拆迁补助也一定比地段不好的高很多。所以第一套房子一定要买地段好的，哪怕只有30平米，这房子一定离、医院、商场、写字楼，除了停车有些问题外，您自己住（即使有个另一半）一定能够住，而且关键您一定不会赔钱，就像炒股票一样，您首先保证不赔钱，才能考虑挣钱和养老的事情。

沙盘能掩盖“不利因素”

如果售楼小姐拿出沙盘为您介绍楼盘的绿化率达到30%或是更高，千万别轻易相信他。您在沙盘上看到的一大片绿色也许是停车场。

沙盘中会看到一些用玻璃做成的小方块晶体，它们可能是小区内的公共设施，也可能是待规划中的建筑物和居住楼。这些不明建筑物和空地，极有可能在未来变成现实，给居住者带来影响，比如在自家楼面前就有另一栋楼拔地而起，比如承诺是规划的绿地实际成为了一座高楼。

精装修费用贷款利息惊人

在精装修房的销售环节，开发商会告诉您“装修款也能贷款”。看起来似乎对刚买房，手头拮据的人来说，这笔装修支出可慢慢支付，可精装修费用产生的利息惊人。

刚开盘的房子慎买

相信许多朋友一听到，哪个开发商的房子近期要开盘都会很振奋。那么刚开盘就抢名列前茅期的房子那就上开发商的当了，现在的开发商都是很精明的，都是把好的放到较后来卖，一期一期渐渐推出，你就算费很大力气买的名列前茅期房子，往往会在景象、楼距等方面不是太好，必定要注意了。

买成熟的社区

这里指的成熟社区是指现在已经建成的社区。也就是说除非您着急明天就想搬进新家，尽量不要买社区一期的房子，原因有五个：

如果您买了一期的房子，意味着您至少2-3年住在施工现场。不能出门、不能开窗，否则肯定弄个灰头土脸。当然周六日还要忍受施工、装修的噪音。
一个新楼盘的开发商，新的工人，新的户型、新的材料。他们都在拿一期的房子练手，也就是我们常说的“磨合”。
一期的房子您住进去了，估计还要忍受天天夹在门缝里的小广告、经常性的停水、停电、电视信号不好。为什么呢？因为二期三期要调整线路啊。而且您基本上享受不到保安的安全服务。
开发商改变规划一般都是在一期以后，您也不想自己家阳台前的大花园还没等种上草就变成一栋跟您家一样高的楼房吧。

您可以说，我可以不交纳物业费啊，对不起，您做不到，因为您不缴纳物业费可能就拿不到钥匙。

购房者信息早已泄露

虽然国家早已明令禁止买卖个人信息，但仍然有一些不法之徒在进行这种非法勾当。如果你买房后，收到了许多推销装修、家具家电的电话，那么你就要小心了，你的个人信息或早起泄露！

多签一个字损失几十万

下面这个真实案例可以告诉你潜规则有多可怕！

有个客户之前想买房，找了一个中介公司，也说明了他的需求，中介很负责，帮他找了几套房。当时已经晚上十点了还带他去看房，客户非常感动，中介人员也很认真地跟他讲解房子、户型、小区环境等等情况，工作非常到位。

看完房走的时候，中介的工作人员就跟客户聊了起来：

“大姐，这房子看得行不行，不行的话再带您去看一看我们公司刚上线的一批新房。”

“还行，我回家再和我家人再商量商量，不过这房子价格，咱们再砍砍吧。”

“砍砍可以，没问题，就是我这儿有一份看房确认单需要您签个字。”

“什么看房确认单，你们中介还有这个东西？”

“就是证明我带您看的房，没别的意思，没事。”

“哦，反正你大晚上带我看房挺不容易，那我就签一个呗。”

“好，谢谢大姐，谢谢大姐，来，签字……”

。。。。。。。。。。。。。。

之后这个客户又到别的中介公司去看房，当然还是相中了之前看的那套，并且在另外一个中介公司促成下，和业主签订了房屋合同。

因为这个中介公司给业主谈的合同价比原来的低了二十万，她觉得很合适，所以选择了在这个中介公司签合同。

这个客户就把定金和中介费一交，开始履行合同了。可是，没过半个月，她就收到了法院的传票。怎么回事？

原来一开始带她看房的那个中介公司，拿着她签字的看房确认单要她支付20万元的中介费，理由是这套房是他们介绍的，所以要付费。

之后这个客户找了律师来进行代理，虽然律师据理力争，但是最后还是酌情判决客户给中介公司赔偿了两万元的信息费和中介费。

虽然是从20万元的中介费变成了2万，只赔付了10%，但是这个客户还是觉得很冤，大家都觉得冤。

没在他那里买房，为什么还要付中介费？

看房确认单有多坑？

之前客户签了一个叫看房确认单的东西，所以平白多掏了一份中介费。这个看房确认单到底是什么？

看房确认单，就是某年某月某日，某个中介公司带客户看了什么样的房子，就是这么简单的东西。

但是看房确认单的旁边或者背面一般都会有些小字，很多保险合同、银行合同，只要是告知的要承担责任的都有这些“优秀”的习惯，那些字一般都看不见，要拿放大镜。

看房确认单边上或者背面一般都有小字，写着佣金多少钱，签了看房确认单就表示中介方给客户提供了服务。

所以如果签了看房确认单，就表示认可中介公司带你看房付出了劳动，同时给你提供了信息，那么他就有向你索取中介费的依据了。因为中介费其实就是一个信息费，最后不管是否是从他那里签的合同，都有可能要付费。

看房确认单就是那个客户要付两份中介费的原因，所以看房确认单能签吗？当然不能签。

有人会觉得，中介也付出劳动了，付费很正常啊。可是，中介公司只是带你看了房，价格付款条件都没确定，房门都没见到，都没确定要买，为什么要给中介钱？当然不想给。

总结起来一句话，对于买房人来说，中介带你看房子，没问题，但是在正式签订房屋买卖合同和中介合同之前，什么东西都不要签，都不能签。 签了就会像那个客户一样，要交双份中介费。

越是限购就越是要抢购

从一般逻辑来说，限购就是能买房的人少了，需求端被控制。从供需的角度来说，买的人少了，价格应该是要跌的，这样理解没错，但是越是限购越是抢购呢，是市场错了吗？

显然不是。

这就是我们说的“麻将投资定理”——什么被限购就买什么。

过去几年，中国的投资策略其实就是一种心照不宣的厚黑博弈。有关部门限购什么就买什么，其他的一律避之则吉。这从房地产和车牌价格的上涨，以及人民币升值中可见一斑。相反，有关部门力推的蓝筹股却表现不济。

多年以来，市场共识认为中国股市隐含着一个看涨期权，当出现问题时政府就会责无旁贷地出手相救。但历史的经验证据却不支持这个结论。这究竟是为什么？

我们认为这种厚黑策略的博弈就好比打麻将：麻将牌里其中的一种策略，是不打出对家所需要的牌，让其无法胡牌。

现实中相似的是，一旦有关部门开始限购某些商品(例如房地产)，这种政策本身就强烈暗示了该种商品供应短缺。监管部门不支持持有这些商品，但这些商品却恰恰是胡牌时所需要的牌，而因此应该被纳入投资者的投资组合里，这跟打麻将是同一个道理。因此，我们把这种策略叫做“麻将投资定理”，也就是为什么越是限购越要抢购的原因。

专家喊出“房价断崖式下跌”的时候，是买房的最佳时机

众所周知，当前中国楼市最明显的特点就是严重分化，一线城市、二线城市以及三四线城市的楼市是完全不同的“冰火两重天”。按理说，预测房价应该针对不同“线”的城市分别给出结果，而这个报告却笼统地声称“有出现一波断崖式下跌的可能”。所以这种预测的本身就是浑水摸鱼。

社科院为什么要浑水摸鱼？因为某些购房大户们想买房可是价格没谈下来，于是发文震震市场的胆小者，好给自己抄底行为多省点银子。这其实就是很多人常用的方法。有很多的人天天在“骂”房地产，“骂”任志强老师，“骂”康老师，这些人骂房地产的原因并不是真的恨房地产，而是因为听信了某些“害人”的专家一次次的“泡沫论”、“崩盘论”的误导，让这些人错过了一次次的买房良机。当看到真实的房价和自己的判断背道而驰而由爱生恨。这些朋友不是去寻找自身的原因，不是去埋怨那些误导了自己的专家，而是把判断错误的原因归罪于政府，归罪于房地产行业，最终成为个别专家达到出名捞钱的的牺牲品。

这些人其实非常期望拥有属于自己的房产，俗话说“越是恨就是越是爱”，这些人骂房地产为的目就是希望希望政府出台打压房价的政策，能让自己抄了大底。可是政府还会伸出闲不住的行政调控只手吗？人民日报写得非常清楚：“放眼未来，进一步改善人居条件，仍离不开市场的资源配置功能。认清这一点，广大购房者就要理性看待涨跌，而不能指望谁用行政手段一巴掌把房价打到完全让每个人“满意”。

巴菲特老师说“别人恐惧我疯狂，别人疯狂我恐惧”。所以，当那么多的人在“骂”房地产，在诅咒房地产崩盘的时候，是寻买房的最佳时机。

最大限度用公积金贷款

在贷款买房的时候，有住房公积金的购房者都知道申请公积金贷款，但是，有一点却忽略了，那就是要最大限度用公积金贷款。总而言之，用公积金贷款买房时就要最大限度使用，这样一来，你可以避免使用商贷所带来的高利息。

相比精装房，毛坯房更划算

现在房价那么昂贵，该如何减轻一下购房成本，然后又能买到好房子呢？虽然说鱼与熊掌不可兼得，但是，大家可以退而求次啊，虽然精装房可拎包入住，但价格较贵，而且很难符合个人品味，此外，买精装房后再进行二次装修的购房者不在少数，这无疑又浪费一大笔钱。

选择低物业费的房子

在买房时，相信很少有人会关注物业费这种小事吧？毕竟在购房者们的眼里，物业费相比起房款实在是太不起眼了，不过，小编想告诉大家，虽然物业费跟总房款相比不值一提，但要知道物业费可是一项长期支出，时间长了就不是一笔小费用。

尽量买现房或准现房

如果你要买房，那么你选择现房还是期房？相对来说，期房会比较便宜，而现房往往价格贵一些，但是，小编想对大家说的就是，对于首套购房者而言，买现房或准现房不仅可以快速入住，还能节省不少房租。

全款买房优惠最大

虽然当下贷款买房是主流，但其实开发商并不喜欢这种买房方式，因为这样很不利于开发商快速回笼资金，因此，开发商往往比较青睐全款买房。一般来说，为了鼓励购房者全款买房，开发商往往会给予全款买房的购房者最大的优惠条件。

尾盘也有好房

与烂尾房不同，尾房极有可能都是一些物美价廉的好房子，因此，购房者可不要一味的再嫌弃尾房了。因为如果你认真挑选，那么说不定就可以从尾盘中淘到高性价比的好房子了。

在不少人的印象中，项目尾房就等于是开发商手里头剩下的房子，小编要告诉大家，这是一种错误的想法。一般来说，项目尾房价格会比集中销售期的稍低，若能选到合适的房子，就能以较低价格买到同等品质的房子，这性价比很高。

越是富人越买房，越是穷人越观望

富人跟穷人的区别，不是因为是否买房的结果，而是因为是否买房的原因。富人天天在等待买房的时机，穷人天天在等待崩盘的到来。富人在房价一次次上涨中越来越富有，穷人的等待崩盘的路上越来越贫穷！

问题究竟出在哪里？只靠死工资，当然行不通。人的收入分为工资性收入和财富性收入，工资性收入决定了一个人是否能吃好喝好，而财富性收入决定了你到底是富人还是穷人。

而财富性收入就是指从资本市场通过投资带来的盈利性财富，其中主要就是指的股市和楼市。

可惜股市由于大起大落虚无缥缈让很多人伤痕累累，只有楼市实实在在财富看得见摸的着让人最为踏实。

越是有房产的富人，就越是明白房产的价值，当然也就会用房产给自己带来收益。一辆再好的车子十年后也是一堆废铁，而一套再破的房子，十年后至少也会翻倍。