3月二手住宅市场缓慢回温
3月，北京市二手住宅市场成交量出现回升，但回升速度较为缓慢。今年以来的成交均价一直保持在较为稳定的状态，未出现明显波动。近期包括北京在内的多个城市接连出现新房项目降价的现象，使得需求观望的程度进一步加深，同时也使得业主对于房价的预期出现小幅松动。
一、成交量方面
1、3月日均成交量环比升两成，一季度市场整体偏冷
据链家地产市场研究部统计，截至26日，3月北京市二手住宅成交7327套，与上月同期相比上升61.2%，而与去年同期相比下降80.3%。扣除春节影响后， 3月的日均成交量较2月日均水平上涨14.2%。
2014年一季度，北京市二手住宅共成交21540套，较去年四季度下降35%，与去年同期相比下降七成左右。一季度以来市场整体偏冷。
节后北京二手房市场复苏缓慢，回暖动力不足。在本身市场观望情绪浓厚的情况下，近期北京万科橙等个别新盘项目低价开盘，又使需求观望升级。购房者推迟入市的比例增加，是造成3月市场恢复缓慢的重要原因之一。
从季度的情况看，成交量同比、环比均出现较大幅度下降。其中同比降幅较大主要是由于去年年初政策末班车的影响，基数较高所致。
另据链家地产市场研究部统计，3月北京市二手房交易中商业贷款的比例为36.91%，进入2014年以来，商业贷款的比例逐月降低。
信贷政策自去年四季度收紧以来，至今还未有任何放松迹象，这使得购房者的贷款成本进一步增加，个别资金承受能力有限的刚需购房者被挤出市场。此外，今年以来受各种因素的接连影响，需求观望情绪浓重，入市时间推后也是造成一季度成交量下降的重要原因。
2、一季度近郊成交占比再次回落，刚需购房意愿发生变化
据链家地产市场研究部统计，2014年一季度近郊区二手房成交占比为29.7%，较上季度下降0.5个百分点，与2013年一季度相比下降2.3个百分点。
通州、大兴等近郊区一般为刚需置业的首选，今年一季度近郊二手房成交占比下滑到30%以内，一定程度上说明了价格承受能力较低的刚需购房态度和意愿发生了一些变化，观望情绪也最浓。
一方面，从购房成本上看，2012年、2013年房价连续两年快速上涨，套均总价不断攀升。并且银行首套房贷款政策持续收紧，削弱刚需购买力。另一方面，自住型商品住宅对于刚需的影响也最大，导致郊区市场成交有所降温。
二、成交均价方面
1、3月二手住宅成交均价环比微降0.12%，今年以来价格上涨明显放缓
据链家地产市场研究部统计，3月二手住宅成交均价为29940元/平方米，环比微降0.12%。虽然当前的二手住宅成交均价与去年年底相比有所下降，但下降幅度极小，价格水平整体保持在合理的震荡区间内，整体走势较为稳定。
从季度走势看，今年一季度成交均价为29779元/平方米，环比微涨1.3%，较去年同期上涨21.6%。对比2013年以来各季度价格环比涨幅情况，今年一季度价格涨幅明显放缓。
3月北京二手房均价小幅微降，一季度房价走势稳定，基本处于滞涨状态，涨幅明显放缓。虽然目前市场需求观望情绪较重，但价格并未出现实质性回落。并且当前月成交超过8000套的需求规模来说，市场房价明显下跌的条件。
2、3月业主下调挂盘价比例明显升高，一季度议价空间显著上升
通过对链家地产挂牌房源的调价情况监测显示，3月，二手房调价案例中下调的比例为81%，较2月增加了15个百分点。与此同时，2014年一季度北京市二手住宅市场的议价空间升至2.9%，达到2013年以来最高水平。
在当前需求观望进一步升级，购房者对于房价下降的预期有所增强，二手房市场整体偏冷的情况下，之前对于市场持乐观态度的业主对于房价的预期也出现了一定程度的松动，报价更趋向与合理与理性。部分业主，尤其是着急卖房的业主报价开始出现下调，买方在交易中的主动性有所增强。
三、3月新增需求下降明显，一季度新增客源房源比降至2013年以来最低
根据链家地产市场研究部统计，3月日均新增客源量较2月下降6.8%，新增客源、房源比约为4.4：1，与上月相比下降0.8。同时2014年一季度新增客源房源整体比例为4.9:1，为2013年以来最低水平。
随着观望情绪的升级、购房者延迟入市导致当前二手房市场供需关系持续缓和。在当前的形势下，预计需求的观望情绪短期内还将持续一段时间，但随着当前影响市场预期的各种舆论逐渐消退，在整体较为稳定的政策环境下，需求逐渐入市的趋势不会改变。
四、小结：
近期成交量下降、价格松动主要是受到信贷收紧、自住型商品住房、降价舆论等共同作用，带动需求观望，价格预期有所转变。短期来看，买卖双方博弈态势还会延续一段时间。此轮调整有助于买卖双方尤其是业主方形成更为合理和理性的房价预期，未来房价上涨的趋势将有所放缓。预计二季度末市场或有所复苏恢复。
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