房地产前期投资阶段及启动阶段目标成本形成过程
目标成本形成过程：
项目前期：项目投资阶段
地产公司发展部去拟发展城市寻找改城市的公开出让的土地信息。并且形成市场研究报告，根据研究报告息，项目总经理组织公司PMO成员召开土地投资阶段前期会议，确定拟取得地块的项目定位。研发部根据项目定位，负责完成《项目预案》，公司发展部提供土地信息及周边配套市政情况。根据项目定位、《项目预案》、土地信息及周边配套情况。由公司造价采购部完成投资阶段的投资测算形成《项目目标成本土地版》（《项目目标成本土地版》需按照集团统一指导模板要求完成也叫成本匡算。为拿地做准备）。《项目目标成本土地版》包括拟售价格及项目成本设定（成本设定：指的是全成本，包括确定开发成本与期间费用）。
根据市场研究报告和投资测算得到的（《项目目标成本土地版》形成可行性研究报告（有多个版本，内容最少包括三部分：投资成本，利润，投资回收期等）。
可行性研究报告形成后，提交公司PMO会审，项目总经理最终审定，如果不能满足拿地的成本要求，总经理确定一个成本限额，造价部和研发部按成本限额去重新规划测算。评审通过后进行土地招投标，如土地中标，《项目目标成本土地版》将作为设计阶段的目标成本的参照依据。若未中标则由造价部存档。
项目启动阶段：
在项目启动前，应确定项目团队成员，至少应该包括项目负责人、项目成本经理、研发经理、营销经理。并召开启动会议，会议由项目负责人组织，会议上应该明确项目经济技术指标（经济技术指标中应有容积率指标面积、地上建筑面积、地下建筑面积、赠送建筑面积、灰空间建筑面积、配套设施面积、车库面积、绿化面积、硬景面积、软景面积、水景面积、道路面积、围墙长度、市政接入长度等成本测算的基础数据）、配置标准、交房标准、建造标准、主要设备档次和品牌、市政接口等内容。项目负责人召集项目团队成员：造价部、研发部、工程部、营销部完成《项目目标成本（启动版）》，经PMO审批后下达。项目目标成本启动版带来的经济模型测算后应达到或超过土地版的收益指标（启动版目标成本主要参考公司的历史经验数据、市场变化预期、项目的特点（基础形式、市政接驳口等），根据配置标准进行测算）。
根据《项目目标成本（启动版》，项目成本经理负责组织项目团队成员一起研讨，最后由项目成本经理和项目研发经理负责形成《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，并经公司造价采购部经理、公司研发经理审核，PMO负责人、地区公司总经理审批，送达地区公司PMO成员。根据《项目设计阶段成本控制重点和控制方案》，项目研发经理完成《方案设计任务书成本控制附件》，经项目成本经理、项目负责人、公司造价采购部经理、公司研发经理审核通过后，作为《方案设计任务书》的附件。
以上是前两个阶段目标成本形成过程接下来将讨论方案设计阶段如何形成执行版的目标成本。
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