产权分割商铺，太坑人！

笔者的一个朋友最近向笔者诉苦说，很多年前在所在城市的中心位置购买了一个非独立商铺，被坑得很惨。

据悉，他买的是是那种大商场里的分割产权的摊位，20-30个平米的。购买的时候售楼小姐说会有商业运营公司签订包租合同，统一包租十年，每年按商铺总价格的5%返回租金，租金每三个月缴纳一次。他由于对这方面的投资并不了解，购买之前也没有提前做些功课，第一次去那里看房子就被说服了，当场下定购买了。事后商铺如期交楼，他也按合同如期收到了租金。好景不长，不到5年，商场的运营方就开始拖欠租金了。运营商（其实就是开发商）说是收到淘宝网等网购平台的影响，商场生意一落千丈，很多租户入不敷出亏损严重只能选择离开，商铺租不出去没有收入，所以也就无法按期支付租金给业主了。

于是该朋友和其它商铺的业主一起开始了艰难的维权活动。屡次讨要租金未果，只好向当地法院起诉了该开发商和运营公司（其实2家公司是同一家公司）。运营公司提出了分期支付拖欠租金的建议，也得到了众多业主的同意与谅解。但是到了指定的偿还日期后，运营公司还是表示无法支付租金。业主们定期去运营公司办公室抗议和维权，也要求当地政府部门出面维护权益，不过都无济于事。对方就是表示公司账上无钱，无法支付。

更糟糕的是，前两年该商场整层整层的都无人租赁。业主们只好自己组织起来，成立了业主代表或者业委会，成立招租部门对外招租。商铺的租金一降再降，低至每平米30块钱每个月，才勉强找到了一些租户。朋友和一众商铺摊位的业主们现在又能每个月收到一些租金了，但是这个租金比之前开发商和运营商承诺能提供的租金比较起来，已经是低很多很多了。

听到朋友的诉苦，笔者也不好说什么，只能安慰他。毕竟现在他们购买的商铺还是出租出去了，虽然租金不高，但是不至于空置无收益。只要他们商场能营业，就算是盘活资产了。等未来商业火了，再慢慢的将租金提高一些，业主们也就能获得好一点的租金收益了。

笔者微信朋友圈里有很多房地产中介行业的人，他们每天在微信上发布各种房地产广告。凡是看到有人在销售底层商铺，或者是那种产权分割商铺（摊位）的，笔者都忍不住会发个评论，比如"现在还有人会投资商铺？除非他是傻逼！"之类的。他们都不以为然说是那个商铺未来好出租，收益高，一铺养三代之类的。好吧，笔者不想跟他们争论，毕竟他们是靠出售商铺获取佣金为生的，他们只想能尽快把商铺卖出去，压根儿不关心投资者买到商铺后能否出租获得高额收益。

现在网购的普及，实体店的生意残不忍睹，惨淡经营。别说朋友买的那个商场摊位租赁情况不太好，就是在北上广深等一线城市里地段好的购物中心，即使是底层独立商铺，出租情况也很惨淡。很多购物中心整层空置无人出租，投资这些商铺或者摊位的业主们面临巨亏且被深度套牢的悲惨境地。所以笔者认为，现在还去投资商铺的，不管是底商还是非底商，不管是独立商铺还是分割产权商铺，都不是明智的。

笔者认为，相比之下，产权分割商铺比独立商铺更坑，更容易让投资者深度套牢。

产权分割商铺其实只是一个摊位，产权并不完全独立，物理形态上也不容易与其它摊位分隔开。这种商铺只能出租，基本无法转让，这是最坑爹的。因此它的投资回报周期被认为拉长，在实体店不景气的情况下，就更别想着商铺价格能大幅度上涨，享受睡后收益了。

产权分割商铺，只能跟其它商铺一起打包出租。这需要业主们能一条心，能团结起来整体出租。碰到那种有个人想法的，任性的业主，不愿意跟其他业主一起出租的，比如他想自己出租获取高额租金的，他想自己做生意的而不出租等情况，就很麻烦了。

产权分割商铺，容易被开发商用来作为融资的一种手段。开发商售楼时候会承诺售后包租，业主只用定期收租金，其他不用操心等等。这是一种杀伤力很大的套路，无数投资者被深度套牢，亏算严重。售后包租十年，听起来非常省心。但是现在市场经济时代，开发商给与的一个长达十年的承诺能算数么？哪天运营商铺的营运商破产了，开发商公司关闭了，留给业主们的只能是一地鸡毛！

现代社会里，没有绝对稳当的生意，没有绝对稳定的工作，没有绝对安全的投资。个人投资者，对于房地产广告中出现的各种售后包租的说法，一定要提高警惕，保持怀疑的态度，捂紧个人的钱袋，避免血亏！实在没有好的投资渠道，把钱存在银行里吃点利息也行啊。

-完-

2020-10-11 写于苏州市。

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