1、法律支持

《快递暂行条例》(以下简称《条例》)出台，并将于 2018 年 5 月 1 日正式施行

1）快递业发展得到国家层面高度重视

2）行业高速发展中存在诸多亟待解决的问题。比如， 土地、车辆、设施设备、业务员等是构成行业发展的基本要素，但长期以来，由于我国快递行业的用地属性、快递车辆通行、车辆出入校园社区配套规范等方面政策法规依据的缺失

3）行业可持续发展方面，一是快递包装过度导致产生大量的“快递垃圾”，亟待从标准、规范、法律等方面引导行业绿色化发展；二是当前农村快递成“发展短板”，加快推进农村快递业务发展，实现地区间业务的均衡化发展，是实现行业可持续发展的必然要求

2、业务发展导向及未来趋势

1）产业绿色化发展是必然要求和趋势

2）农村快递大有可为

3）国家积极鼓励跨境电商业务发展

4）国家引导和推动快递业与铁路、公路、水路、民航等行业的标准对接，支持在大型车站、码头、机场等交通枢纽配套建设快件运输通道和接驳场所。

3、中国物流地产

1）国外经验参考

从美国发展经验来看，物流地产在其高端制造业快速发展时期兴起，在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。

2）国内物流地产问题

可见，中国物流地产的规模化时期已过，当前市场有效供给不足，高端物流市场存在发展空间，在新的发展格局中，中国物流地产面临着结构化发展机遇。

3）物流地产发展

高端制造业使用社会化物流比例的提升将间接推动现代仓储需求增加。

进入21世纪后，中国制造业生产商品的档次和附加值不断提高，从以前的纺织品、玩具、鞋服等低附加值产品，向手机、电脑、装备制造等高附加值产品转型升级。

专业的第三方物流所提供的物流服务，可以帮助高端制造业策划实施物流管理，提高企业存货周转率，降低库存水平，减少物流开支。
传统零售连锁化程度提升+电商快速发展是推动现代仓储需求的主要动力

20世纪90年代以前，中国零售市场上百货商店长期占据着主导地位。近年来，随着消费者需求的变化和零售市场竞争的加剧，大型连锁超市、便利店、专卖店等新型零售业态得到快速发展，成为中国零售业规模扩大的主要动力。

受电商平台的冲击，传统零售商也开始转向线上拓展，以加速线上线下的融合，这种泛渠道的发展趋势也将引导原有传统零售商的物流体系向更加高效的物流体系转变
由于终端客户物流体验至关重要，电商行业对物流提效的诉求更高，传统物流因其周转效率慢、人工效率不高、智能化程度低等特点
对于中小型电商企业以及计划短时间内扩张市场份额的平台电商，社会化及专业化的第三方物流和定制或租赁高端仓库成为必然选择。
在物流方面，由于自建自营物流存在拿地难度高、承担资本投入大、时间成本高以及运营成本较大等问题，一些大型B2C电商巨头会选择直接向物流地产商定制或租赁高标仓储，并形成规模效应，因此B2C电商的自建比例不会过高。
物流仓储本质上属于重资产，如果选择自建，则意味着较高的固定成本和资金占用。

国外经验：

从具体的实例来看，例如，美国亚马逊的物流仓储中心就是以租赁为主，而自建比例极低，对于亚马逊而言，自建更多地是为了在关键渠道节点布局。

而以我国的京东为例，尽管其在15年及之前，用于自建仓储的拿地规模呈现快速增长，但在这一趋势在16年发生了明显变化，其拿地规模出现较为明显的萎缩。

3）物流地产

对物流地产涉及的选址拿地、运营环节等进行解析：

传统房企如万科、绿地和碧桂园等通过多渠道布局物流地产，如万科在 2015 年引入黑石集团作为战略投资伙伴，成立物流地产公司；更有电商如京东、阿里等也将物流地产作为一个重要的布局点，如阿里菜鸟通过自建、共建、合作、改造等多种模式，建造仓储
一线城市拿地成本居高不下、物流用地供给短缺，而其周边城市在土地供给、地价以及用工成本上均有较高的性价比，且租金未必低，利于承接核心城市外溢需求，因此大多物流地产商将“立足二线，服务一线”。
通常以下城市会蕴含较多机会：一线城市的卫星城，如京津冀的廊坊、珠三角的佛山、长三角的无锡等；一带一路起点的西安；处于交通大动脉且人均可支配收入较高的成都、南京、沈阳、杭州等。这些城市往往处于“八纵八横”大通道、港口等交通便利之地，且处于消费聚集地，对于物流地产商来说无疑是最佳之选。
在土地获取方面，由于当前重要城市物流用地供应量相对较少。目前主流的拿地方式有：

1.以房企、电商等为代表的行业龙头，由于较早布局物流地产，积累了一些行业经验，并借助自身行业品牌优势，有助于提升政府认同。

2.以华南城等为代表的企业，通过招拍挂等方式获取土地。

3.以普洛斯等为代表的外商，主要以合资、战略合作、入股及公开竞地等方式获取土地

例如：以服务客户为核心理念的本土龙头物流地产商—— 宝湾物流，根据客户供应链管理的要求，为客户提供包括选址咨询、规划设计、工程建设等全方位的服务，在指定地区寻找合适地点为客户“量身订做”仓库，并提供长期租赁合同以及物业管理服务。在整个产业链上为客户提供物流增值、供应链延伸及物业租赁等服务。

4）如何盈利?

选址拿地是物流地产商最为关注的环节，而运营是其核心竞争力。

传统物流地产商收入来源包含租金、管理服务费、税收优惠以及土地增值收益等。单纯依靠租金、管理服务费等无法实现资金的快速回收。
“物流+金融”模式利于缩短投资回收期，实现轻资产运营。在传统物业自持模式下，开发部门只能通过租金的逐步提升来回收资金，投资回收期通常比较长；但在基金模式下，基金管理部门通过投资管理、资本管理及收益分配等服务获取基金管理费收益和投资收益等，有助于提前兑现物业销售收入及开发利润，缩短投资回收期。普洛斯、嘉民等借助金融工具，运用地产基金以及加杠杆的方式来提高项目的收益率。这种“物流+ 金融”模式有助于减轻公司资金负担，提高资金的运转效率，实现项目的轻资产化运营。

5）未来机会在哪?

高标仓储的智能化发展

中国高标仓储需求仍较大，但当前高标仓储只是仓储设施的标准化，并未实现智能化的普及。中心，通过打造智能化信息管理中心，实现智能化存储、分拣及移动，并借助立体传输工具，提升空间使用效率，在集约利用空间的同时提升物流的配送效率。

推动行业向高附加值升级

想要玩转物流地产？资金、土地资源、运营经验必不可少！近年来，企业间的合作频现，拥有土地等资源的企业，通过与拥有丰富运营经验的物流地产企业合作，可以实现优势互补，达到项目布局与扩张的发展效果。

6）中国物流投资机构大盘点

ps:物流这个十万亿级的市场

红杉资本中国偏好投资物流领域中早期的企业，对于德邦、达达、安能物流、中通快递等物流行业公司的早期融资都有参与其中。

钟鼎创投也喜爱投资中早期的物流公司

阿里巴巴通过投资的方式来完善阿里巴巴集团的商业生态圈，主要投资的有百世汇通、心怡物流等快递行业公司。

腾讯产业基金偏爱中早期的物流领域企业

经纬中国专注早中期投资，其中物流行业的公司包括滴滴出行、风先生、云鸟配送。

4、做好物流细分化领域

目前中国的空白领域特别多，可能赢家通吃，不管是人力资源，还是销售、客服，包括垂直领域、医疗、物流，这些在美国是一个过度细分化的市场，各行各业每个领域都做到85分，但中国完全是整个领域都是30分的现状。目前，中国物流细分行业还有很大的发展空间，经纬中国看好物流行业的“产业互联网”。

参考：

https://www.sohu.com/a/254276797_343156

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快递物流行业总结(二)国家层面支持与物流地产

1、法律支持

2、业务发展导向及未来趋势

3、中国物流地产

4、做好物流细分化领域

参考：

快递物流行业总结(二)国家层面支持与物流地产相关推荐

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