随着城市更新节奏的加快，新型产业用地（M0）进入了业界的视野。以广州、深圳和东莞为代表的三个城市，均出台了新型产业用地（M0）的相关政策。拿地成本低，单位土地开发强度更大，可配建商业办公甚至配套型住宅，诸多优点使新型产业用地（M0）引发广泛关注。

一、概念定义

新型产业用地（M0）是指为适应传统工业向新技术、协同生产空间、组合生产空间及总部经济、2.5产业等转型升级需要而提出的城市用地分类。即在工业用地（M类）中增加新型产业用地（M0），是指：融合研发、创意、设计、中试、无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地。

二、新型产业用地（M0）政策

1.关于容积率的规定

根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地容积率不小于0.6，一般在1.0-2.0之间，最高不得超过3.0。新型产业用地（M0），原则上容积率不低于3.0，最高不超过5.0，可以根据具体需求，提高项目容积率。产业用房中用于生产制造的用房，应符合工业建筑设计规范；用于研发设计的用房，可参照办公设计规范进行设计。

新型产业用地（M0）具有较高的开发强度，其3.0-5.0的开发强度大大提高了土地利用效率，实现土地高效集约利用，使得单位用地面积上能产生更高的产业价值。

2.关于项目配套比例的规定

根据《工业用地建设用地控制指标》规定传统的工业用地配套不得超过总用地面积的7%，或者有些城市规定不得超过总建筑面积的15%。新型产业用地（M0）用地政策下，产业用途的计容建筑面积不得低于项目总计容建筑面积的50%，配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，配套型住宅的计容建筑面积不得高于项目总计容建筑面积的20%，限定出售给入驻企业。

在此政策下，每一个M0产业地块可自成体系，形成一个产业+生活的混合社区。

3.关于分割转让的规定

新型产业用地（M0）的分割转让的建筑面积，一般不得超过该用地总计容建筑面积的49%。同时，符合分割转让条件的产业用房单栋建筑的套内建筑面积不得低于2000㎡，并且每个基本单元的套内建筑面积不得低于300㎡。

新型产业用地（M0）的分割转让比例明确规定了不超过49%，这对于提升工业用地灵活性创造条件，同时也杜绝以往肆意分割改造，以至于工业用地房地产化的趋势。

4.关于出让地价的计算

计算公式：

M0=〔M1 × 0.4 ×（1-X）+ C × 0.41 × X〕× R × N/50

注：

·M1为普通工业用地市场评估价的地面地价；

·C为商服用地市场评估价的楼面地价，需参照市国土部门公布的国有建设用地基准地价更新修正系统进行容积率系数修正；

·X为分割转让比例；

·R为容积率；

·N为实际出让年限。

新型产业用地（M0）的地价计算取决于相同区位M1用地市场评估地价、商服用地市场评估楼面地价，以及容积率和出让年限，并呈正相关关系。按照通常规律，商服用地单位楼面价格远高于工业用地。假定当相同容积率与出让年限的M0，其分割转让比例越高，地价越高。

5.关于产出的明确要求

目前有新型产业用地（M0）政策的地方，都对产出制定了详细的标准，跟用地的区位挂钩。政策中明确：新型产业用地（M0）年产出比（年度工业总产值/占地面积）不低于1200万元人民币/亩。

（本部分参考东莞市政策做法，各地区略有差异）

三、各地新型产业用地（M0）政策对比

本文针对北京、南京与烟台（摘自《烟台市新型产业用地（M0）管理暂行办法》）新型产业用地政策要点进行了对比：

四、拓展讨论

新型产业用地由来已久，从2014年国土部发布除生活与公共服务设施外，原则上不允许500万人口以上的特大城市新增建设用地，使得长期以新增建设用地为土地财政的各大城市纷纷在寻求城市发展的新机遇，而工业用地以其开发强度低、风貌差、环境恶劣等特点，成为这一时期寻求突破的性价比最高的土地类型，M0、M4、MX、M+等一系列新类型的工业用地在多数城市相继出现，尽管形式不一，但内容相似，都具有开发强度高、功能混合利用的特点，从而提升土地利用效率，是城市在产业转型时期，满足新型产业的土地类型，相信未来新型产业用地将在更多城市逐步推行并完善。