在公房拆迁中，一般只有承租人和同住人才享有拆迁利益。关于公房的承租人和同住人认定问题，扬远律师在之前的文章中为大家进行过介绍。

除此之外，公房动迁纠纷中，还经常会涉及到“实际使用人”的问题。何为“实际使用人”？为什么讨论公房的“实际使用人”？有了“实际使用人”，对公房的动迁利益分配会产生什么影响？哪部分动迁利益属于“实际使用人”？

今天，上海扬远律师事务所房产团队通过一则案例，并结合法律规定及司法实践，为您系统分析公房的“实际使用人”！

案例介绍

张老先生和太太生育两个儿子，张某甲和张某乙。上世纪70年代，张老先生单位分配给其一套浦东新区公房，原始受配人为张老先生、太太和两个儿子，承租人为张老先生，一家四口一直居住在这套公房里。

1990年，张某甲结婚，因公房面积较小，一家人没法居住，所以兄弟两个商量张某乙搬出，在外借房居住，张某甲每月贴补其部分租金。

1991年左右，张某甲的儿子出生，张某甲遂出资对房屋进行重新装修，张某甲一家三口、张老先生和太太一直居住其中。之后，张老先生和太太相继去世，承租人一直未变更。

2010年，张某甲的儿子结婚，儿子和儿媳开始居住在静安区产权房。这套房是儿媳娘家公房动迁安置的房产，当时儿子和儿媳都作为被安置对象，居住不困难。

2013年孙子出生，孙子户口报入这套公房，但从未实际居住。

2020年初，公房面临动迁，在册户口共6人：张某甲及老婆、儿子、儿媳、孙子及张某乙。经初步核算，动迁公房价值补偿款200万元，各类奖励费50万元，房屋装潢补偿、搬迁、过渡等各项费用50万元，动迁利益总计300万元。

张某乙是不是同住人？张某甲的儿子、儿媳和孙子算不算他处有房？有没有权利主张利益？300万利益怎么分？张某甲和老婆算什么身份，能多拿利益吗？所有人平分还是怎么分？

在公房动迁中，最常见的两个概念是“承租人”和“共同居住人”，关于其认定问题，扬远律师在此前的文章中有过详细介绍。除此之外，我们还经常会听到一个概念，就是“实际使用人”。

一、何为公房的“实际使用人”？

简单来说，就是指实际占有和使用房屋的单位和个人。在实践中，因为公房面积较小或家庭矛盾、居住困难等原因，并非所有对公房有居住权的人在动迁时仍居住使用公房，部分人选择在外借房或另购房屋居住，只有少部分人仍居住使用公房。该部分实际居住使用公房的人即为“实际使用人”。

以本案为例，显然张某乙曾经在公房内实际居住生活，但因为公房居住困难、家庭经协商搬离公房在外借房居住，动迁时已经多年未实际居住，属于公房的“共同居住人”，但不属于公房的“实际使用人”。动迁时，在册户籍中张某甲及老婆一直居住在公房多年，在不考虑其他处是否有房的情况下，其应当属于公房的“共同居住人”，同时也是公房的“实际使用人”。

二、“实际使用人”对动迁利益分配会产生什么影响？

按照上海市目前的动迁政策，动迁主要考虑的是对公房的权利人进行安置，以达到改善居住条件的目的，因此在动迁过程中一般会区分房屋的权利人和实际使用人，原则上由房屋的权利人享有动迁利益，如有实际使用人，则使用人必然会因搬迁、过渡等产生必要的费用，应对其进行安置。因此，“实际使用人”必然会对公房的动迁利益分配产生影响。

以本案为例，由于张某乙户口在册，但在公房拆迁后其并不需要搬迁或临时过渡；相反，张某甲和妻子作为公房的实际使用人，其在公房拆迁过程中必然需要搬迁或临时过渡，故其有权要求主张相应利益。

试想，如果这套公房张某甲和张某乙均未实际居住，均在他处购房居住，公房已经空关多年，那不再需要讨论“实际使用人”，包括搬迁或临时过渡费、安置费等在内的所有动迁利益均应当归符合条件的同住人进行平分。

三、哪部分动迁利益属于“实际使用人”？

前述已经提到，动迁利益一般主要由房屋拆迁补偿款和其他各类奖励、补贴、安置费用等构成。到底哪部分属于“实际使用人”呢？

根据上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》的规定，房屋拆迁补偿款在承租人和符合条件的同住人之间，一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。对于拆迁补偿款之外的其他动迁利益，搬家补偿费、设备迁移费、临时安家补助费等费用，应归确因拆迁而搬家、设备迁移和临时过渡的同住人或实际使用人享有；奖励费和一次性补偿费，一般应当由拆迁时在被拆迁房屋内实际居住的人之间予以分割；设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用，应归设备所有人。

实践中，就房屋装潢补偿款而言，如有证据证明房屋使用人或同住人对房屋装潢作出贡献的，一般会考虑归该房屋使用人或同住人享有。

具体到本案中，虽然房屋动迁利益总计300万元，但并非所有的动迁利益都应由张某甲及老婆、张某乙三人平分，房屋装潢补偿、搬迁、过渡等各项费用应由实际使用人张某甲及老婆享有，包括房屋价值补偿款在内的其他各项征收补偿利益应由三人平分，此为比较合理的分割方案。

公房拆迁本身就具有极强的政策性，法律规定又纷繁复杂，所涉纠纷往往涉及诸多法律问题，除了同住人认定、他处有房认定等，实际使用人的认定对于利益分配也可能会产生影响。

扬远律师建议您，如遇类似纠纷，务必及时委托专业人士处理，以最大化维护您的合法权益。