方直发展冲刺港股上市：利润连增、债务高企，董事长陈专持股95%
又一家房地产企业拟赴港上市。4月21日，港交所披露的文件显示，房地产开发商方直发展集团（下称方直发展）向港交所公开递交上市申请。
据了解，方直发展的物业开发项目组合主要集中在大湾区。截至2021年1月31日，其拥有由43个项目组成的规模化项目组合，共覆盖广东省11个城市，其中四个项目通过一家联营公司开发。
招股书显示，2018年、2019年与2020年，方直发展的收入分别为30.44亿元、33.59亿元与31.51亿元；归属股东的净利润分别为2863万元、2.43亿元与2.89亿元。
报告期内，方直发展的毛利分别为8.248亿元、14.089亿元与11.973亿元，毛利率分别为27.1%、41.9%与38%。对比可知，方直发展在2020年的营收、毛利以及毛利率均出现同比下降的情况，而净利润则实现了增长。
相对而言，方直发展的净利润规模在2019年按年增长7.51倍，主要是成本大幅下降，同期来自于其他收入的部分同比大增4.31倍。2020年，其净利润增速下降至20.65%，仍保持增长态势，而收入则同比下降10.95%。
截至2021年1月31日，方直发展的土地储备总量的总建筑面积约为430万平方米。其中，开发中的物业开发项目中应占已规划总建筑面积约为160万平方米。
贝多财经了解到，方直发展隶属于方直集团，最早成立于1998年。除了方直发展，该集团旗下还有方直投资集团、方直心生活服务集团、方直实业集团等业务，涵盖文旅、科工和商业以及物业服务、园林环境、建筑建设等板块。
其中，方直发展的主营业务为地产开发及销售，商业物业租赁、室内服饰服务。招股书显示，其来自于物业开发及销售的收入在报告期内分别为30.15亿元、33.24亿元、31.17亿元，占总收入的比例分别为99.0%、99.0%、98.9%。
就体量上来看，方直发展的规模远不及万科、恒大、碧桂园、融创等头部房企。而方直发展也在招股书中称，其为中国房地产业协会、上海易居及中国房地产测评中心评定的2021中国房地产开发企业百强之一。
贝多财经发现，根据中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的“中国房地产开发企业综合实力TOP500”测评榜单，方直发展的排名为第100位，属于“压线”通过的存在。
榜单显示，万科、恒大、碧桂园分列前三，而融创为第五。同时，与方直发展相当的包括星河控股、领地集团（领地控股）、金融街控股等，而金隅集团、保利置业、上坤置业、大唐地产等远超方直发展。
其中，上坤置业（上坤地产，HK:06900）、领地控股均于2020年在港交所上市。从财务表现上来看，领地控股2020年的营收为131.58亿元，同比增长73.9%；净利润8.6亿元，同比增长57.9%。
同样，上坤地产2020年实现收入约为81.9亿元，同比增长约8.7%；利润约为8.85亿元，同比增长约30.8%；母公司拥有人应占利润约为3.56亿元，同比增长约62.2%。对比来看，方直发展与这两家上市房企相比也逊色不少。
值得一提的是，方直发展还在提示风险时表示，截至2021年1月31日，该集团有四个项目由联营公司开发。其中，2018年其占得联营公司利润为370万元，而于2019年、2020年则分占联营公司的亏损为250万元、30万元。
具体来看，方直发展于2019年及2020年分占联营公司录得应占亏损，主要乃由于其已售建筑面积较少，山水华府在出售共同开发的物业管理项目的剩馀物业时产生较多的行政开支以及其他开支。
同时，还包括非物业开发公司广州市方直环境有限公司（即方直环境）录得的亏损。而方直发展在2018年录得盈利，则是因为山水华府开发的项目于往绩记录期间前竣工并交付，并因此获取利益。
此外，方直发展还在2020年录得负经营活动现金流量24.51亿元。方直发展称，主要是由于经营所用现金人民币14.19亿元、已付利息8.07亿元已付税款2.39亿元所致。
截至2018年、2019年与2020年12月31日，方直发展的借款总额（包括银行贷款及其他借款）分别为52.53亿元、78.78亿元、95.71亿元。截至同日，其资本负债比率分别为668.3%、738.6%与231.4%，仍处于较高状态。
截至2018年、2019年及2020年12月31日，方直发展还分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。其中，2018年、2019年的融资成本要超过其当期的净利润，而2020年也达到了净利润的一半。
股权方面，方直发展董事长兼CEO陈专及其投资控股公司Wilk Special、Wilk Joyful、Wilk Classic、Wilk Vantage及Wilk Infinite为方直发展控股股东。
其中，陈专及其配偶陈耀华合计持股95%。
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