■本文作者：段双双 北京在明律师事务所

在国有土地上房屋征收中，房屋价值评估报告的重要性不言而喻。当出现一些严重违法情形时，将可能直接“拖累”依据其作出的征收补偿决定，导致后者被法院直接判决撤销。那么，究竟是哪些违法状况竟会是如此严重呢？本文，北京在明律师事务所的李顺华律师团队为您细说端详……

根据四川省高级人民法院一位法官的撰文，不是所有的评估报告问题都属于法院审查的范围。有一些技术含量过高，法官无从审查的，只能由评估机构复核程序或者专家委员会鉴定程序来解决。但是，其中一些可通过司法审查加以判断的，法院则应当依法查明，并据此对补偿决定的合法与否作出判决。我们来看以下6大方面问题：

其一，房屋性质、面积等认定不明确。

被征收房屋应当区分已经登记的和未登记的建筑。对于已经登记的房屋，房屋性质、面积、用途一般以不动产权证为准，当不动产权证与房屋登记簿记载不一致时，除非房屋登记簿确有错误，一般以房屋登记簿为准。对于未经登记的房屋，应当按照市、县政府认定、处理的结果进行评估。而在现实中，对于未登记的房屋，经常出现将商住两用房认定为住宅房，将住改非认定为住宅，对于房屋面积，未进行实际测量直接估算面积的情况，这都是不符合法律规定的。一旦事实认定错误，评估报告的合法性自然禁不住推敲。

其二，存在出具虚假评估报告、虚假签字情形。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。实践中，评估所依据信息来源不明，伪造被征收人、估价师签字等情形时有发生。对于此种主观恶性极强的违法行为，被征收人要及时向当地住建部门直至住建部申请查处，进而通过行政诉讼途径捍卫自己的合法权益。

其三，选用评估方法错误。

房地产估价师应当根据评估的对象和当地房地产市场价格，选用适合的一种或多种评估方法对被征收房屋价格进行评估。例如，如果被征收房屋的类似房地产有交易的，就应当采用市场比较法；如果被征收房屋有经济收益的，例如商用房或商住两用房、住改非等，就应当选用收益法；如果被征收房屋在进行工程建设的，则应当选择假设开发法。在选定合适的评估方法后，再结合被征收房屋的实际状况，如建筑结构、材质、建设时间等进行评估。对于大部分纯住宅用房，一般都是采用市场比较法，即按照周边类似房地产的市场价格进行评估。而在实际的评估过程中，评估公司为了迎合征收部门或者为了自身操作方便，直接选择反映重置成新价的“成本逼近法”，进而导致评估价格严重偏低。

其四，评估公司的选定程序违法。

房屋价值评估机构是由被征收人协商选定的，当被征收人在规定期限内未协商一致，应当按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。评估公司如果由征收部门单方面直接确定，被征收人对评估公司的状况、选定程序一无所知，因为征收部门并未对外进行公示公告，也未征求广大被征收人的任何意见，这通通是违反法律规定的。

其五，未进行入户实地查勘。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定房屋价值评估公司需要安排专业的估价师对被征收房屋的实际状况进行实地查勘，对被征收房屋内外部情况进行拍照、录像，做好实地查勘记录，并将附属物清单进行汇总。实践中，一些不太正规、专业的评估机构会省略这一步骤，直接根据征收方提供的一些房屋资料给出评估结论，或是对于附属物等事实情况出现疏漏，导致被征收房屋的评估结果偏低。简单地讲，若被征收人自始至终没见着上门入户评估的人，就收到了评估报告、估价单，那么这样的情形一定是违法的。

其六，未依法向被征收人出具分户评估报告。

《办法》规定评估公司应出具整体评估报告和分户评估报告。但在实践中，有的征收部门只向被征收人出具整体评估报告，却不出具相应的分户评估报告，有的甚至不出具任何评估报告，而只提供一张纸的估价单，这都是严重违法行为。同样，内容极其简单、不完整，没有评估市场比较的参照案例情况，有的甚至没有评估师签字和评估公司盖章，这都是不合规、不合法的评估报告。

在明律师最后想提示大家的是，在房屋征收过程中遇到征收部门内定评估机构、评估机构或估价师违法评估的乱象并不鲜见，为了保障广大被征收人的房屋得到合理、公平、公正的评估，从而得到满意的征收补偿款，建议被征收人在此过程中及时行使自己的合法权利，如积极参与选定评估公司、配合评估人员入户查勘、对评估报告不满及时提起复核程序、对于评估公司采用不正当手段获利的行为可以向有关部门举报等。而针对征收补偿决定提起复议或者诉讼则是对评估报告不满的终极救济渠道，被征收人一定不要轻易错过。

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