估值报告写作第三讲——第五届CVA估值建模精英计划

估值报告的使用者：起诉人员只能是估值报告的使用者。一般包括委托方、业务约定书中约定的其他报告使用者和法律法规明确的估值报告使用者。除此之外，任何机构或个人不能由于得到估值报告而称为估值报告使用者。

估值对象：交易行为决定的，由委托方明确的，有内涵、外延的，由委托方提供给估值机构的、需要业务约定书约定的，不应由估值人员决定，应要求委托方明确估值对象。

评估范围和对象要一致

评估对象：企业整体、股东全部权益、股东部分权益

估值实务中：具体估值范围，以经xxx会计师事务所审计后的资产负债表为基础，但不以其为最终标准，记得表内和表外都要评估股权。

评估对象与经济行为要一直（审计+引用）

价值类型：

市场价值：自愿、公交交易（估值基准日）报告日那天用什么价就用什么价。是评估一个价值而不是价格。
投资价值（主观性、特定投资者价值）：估值对象对于具有明确投资目标的特定或某一类投资者所具有的价值估计数额
并购价值：协同效应，被并购企业内在价值有一定溢价
经营价值：持续经营假设下的企业价值创造的实质来源
清算价值：破产清算假设下，企业各项资产的现值之和
其他价值：非理性买者-非理性价值（情绪化溢价）、战略购买者（并购/投资溢价-协同效应溢价）、非特定购买者（流动性溢价/缺乏流动性折价、控股权溢价/非控股权折价）

估值基准日（估值结论生成）+期后事项=报告出具日

有效期：估值基准日期后一年

评估类型：现实性评估、追溯性评估（资产过去的价值）、预测性评估（资产的未来价值）

资产估值：一定时点上的资产价值进行估算，估值选择的作价标准、参数等依据，应该在估值基准日有效。

估值基准日的确定：

主流的看法是：委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议，即主体还是委托方。

估值基准日的确定、披露：

有利于保证评估结果有效地服务于评估目的
尽量减少和避免评估基准日后的调整事项、
能准确划定评估范围，准确高效地清理核验资产并合理选取评估作价依据
应可能与相应经济行为的实现日接近
考虑会计报表的编制日期
一般选择在月末、季度末或年末

一个估值项目只能有一个估值基准日。估值基准日的变更，应当视为一项新的资产估值业务

委托方企业若为国有大型企业，估值基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免估值基准日的变更给估值工作带来的不利影响

估值准则则没有明确要求：确定估值基准日对估值结果影响程度作出明确的揭示等内容

估值准备没有要求申明估值中所采用的价格是估值基准日的标准价格，如不是则说明原因等内容

估值结果的“有效期”：估值结论变化不大（重要假设，估值基准日起一年内，整个市场条件或资产状况不发生重大变化，估值报告结论仍然能反映经济行为实现日价值，无需重新估值）

追溯性估值不存在有效期的限制

期后事项：估值基准日至估值报告日期间发生的、可能对估值结论产生影响的事项。比如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等都会对估值结论产生影响。

资产评估实践中：

评估假设、收益法预测假设、报告成立的前提条件、特别事项说明中的部分内容，不能界限不清。

评估报告中的“评估假设”与评估说明收益法的预测假设不能完全一样

评估原则：独立客观公正

估值假设：交易假设、公开市场假设、持续使用假设、清算假设

交易假设：待估资产已经处在交易过程中

持续使用假设：正在使用状态：使用中和备用的资产：在用续用、转用续用、移地续用

清算假设：非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件下的假定说明通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的估值。

收益预测假设：

属于收益预测基准或前提：

1.未来收益指标预测结果成立的前提；

2.企业未来众多变量中，一部分预测，另一部分固化

为了将有关估值外部环境“固化”：如宏观政治、经济、社会环境的稳定性，设计的汇率、利率、税赋、物价、人口、产业政策的变化趋势，外界不可抗力因素的影响等

为了将企业经营状态或环境“固化”：如企业税收、管理、经营业务类型、方式、规模

业务约定书里约定的，不要写在估值报告的假设中

比较规范的估值假设：

市场条件的假设（公开、非公开）

企业经营状态的假设：持续经营、产权主体变动、破产清算、结业清算、改变经营方式、

调整产品结构假设

改变主营业务假设

资产使用状态假设

其他假设：投资学房地产评估

逆向假定：

使用限制披露：特定的用途、使用者、使用期限、公开程序、估值程序受限时的使用限制

价格是市场的东西，需要进行预测。而不是用来假设

而投资价值类型估值中的问题：可以全部假定死，因为投资价值类型估值，体现协同效应价值，必须明确协同类型

资本结构确定：财务协同性价值

税收效应：经营协同性价值

管理提升：经营协同性价值

估值依据：成本法、市场法、收益法

估值结论确定的披露：准则，均“选择其中一个”，而不是“确定”。

披露结论如何确定：算术平均。

成本法的范围与收益法的对象不一致。同时，由此需要考虑成本法结果对股东权益的不完整反映——成本法的局限性。

不同方法估值路径不同，对企业价值的估值难以做到两者估值对象和范围精确一致。

重组改制方案决定了成本法的范围，应选满足改制方案的结论。

判定估值结论合理性的出发点：与账面价值的差额比较，对资产价值的感性认识，与市场交易成交价格比较，得出结论。（在统一基础上进行比较）

披露内容：

收益法价值变化披露

“引用”披露现状：引用别人的，也要负责，不是免责的

利用专家工作：找人协助、找人做专业报告和估值参数的确定依据（不知道）、汇总合计其他单项估值结论（不得已、被动）

对资料来源合理性和恰当应用要负责任

“引用”的责任，可能不是仅靠披露能解决，不能完全依靠专家的意见，明确引用的使用范围，要负一定责任。完整引用报告的说明。一定要对他的方法进行复核，然后再进行引用。

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