本科论文房地产公司财务风险评价与控制研究
本科毕业论文（设计）资料
课题名称
：
LD房地产公司财务风险评价与控制研究
学院
：
经济与贸易学院
专业名称
：
财务管理
学生姓名
指导教师
：
职称：
讲师
最终成绩
：
本科毕业论文（设计）资料
第一部分 毕业论文
2022届
本科毕业论文
课题名称
：
LD房地产公司财务风险评价与控制研究
学院
：
经济与贸易学院
专业名称
：
财务管理
学生姓名
：
班级名称
：
财务管理1802
学号：
18415200246
指导教师
：
职称：
讲师
湖南工业大学 教务处
湖南工业大学
本科毕业论文（设计）诚信声明
本人郑重声明：所呈交的毕业论文（设计），题目《房地产公司财务风险评价与控制研究—以LD公司为例》是本人在指导教师的指导下，进行研究工作所取得的成果。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文章以明确方式注明。除此之外，本论文（设计）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。本人完全意识到本声明应承担的责任。
作者签名
日 期：
摘 要
作为我国经济的重要驱动力，房地产行业是社会经济发展的重要驱动力，是国民经
济体系必不可少的组成部分。但是在我国转型升级、国内外经济下行压力较大的背景下，房地产行业的财务杠杆问题、库存积压等问题日益突出。作为资金密集型产业，房地产行业发展是否稳定事关我国的金融安全。不仅如此，中小房地产企业相较于大型房地产企业面对的风险程度更高，一旦发生财务危机，则会引发一系列风险，甚至出现结构性金融危机。所以，中小型房地产公司必须高度重视财务风险防控，以确保自身发展的持续性和稳定性。 本文以 LD 公司为切入点，分析该公司现行的财务风险评价方法当中的存在的不足，并且结合公司的实际财务情况，选取更为精准的财务指标并运用层次分析法来建立财务风险评价体系，进而得出评价指标对财务风险的影响程度，最后运用模糊综合评价法构建适用于该公司的财务风险评价模型。 文章通过构建新的财务指标体系以及创新评价方法的引用，对案例公司的财务风险进行综合评价；最后本文综合各方面因素提出针对性的财务风险控制策略，在提升该公司财务风险管理水平的同时，为其他中小型房地产公司的财务风险防控提供借鉴，探索推动我国房地产行业持续稳定发展的有效路径。
关键词：LD房地产；财务风险；财务风险评价；风险控制
ABSTRACT
As an important driving force of China's economy, the real estate industry is an important driving force of social and economic development and an indispensable part of the national economic system. However, under the background of China's transformation and upgrading and the great downward pressure of domestic and foreign economy, the financial leverage and inventory overstocking in the real estate industry have become increasingly prominent. As a capital-intensive industry, the development of real estate industry is closely related to China's financial security. Moreover, compared with large real estate enterprises, small and medium-sized real estate enterprises face a higher degree of risk. Once a financial crisis occurs, it will lead to a series of risks, even a structured financial crisis. Therefore, small and medium-sized real estate companies must attach great importance to the prevention and control of financial risks to ensure the sustainability and stability of their own development.
Taking LD Company as the entry point, this paper explores the financial risk assessment of LD company through empirical research, and explores the risk control strategies of small and medium-sized real estate companies. In order to evaluate the financial risk of LD company more effectively, this paper USES the fuzzy evaluation method to sort out and summarize the influencing factors closely related to its financial risk, and further constructs the index system, and then introduces a variety of evaluation methods to comprehensively evaluate the financial risk of the case company.
Finally, this paper puts forward targeted financial risk control strategies based on various factors.While improving the company's financial risk management level, it provides reference for other small and medium-sized real estate companies to prevent and control financial risks, and explores effective ways to promote the sustainable and stable development of China's real estate industry.
Keywords: Real Estate Company; Financial Risk; Financial Risk Assessment; Financial Risk Control
目 录
第1章 导论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.1.1 研究背景 1
1.1.2 研究意义 2
1.2 国内外相关理论研究 2
1.3文章基本内容和研究方法 3
1.3.1 文章基本内容 3
1.3.2 研究方法 3
第2章 理论基础 5
2.1 相关概念 5
2.1.1 财务风险 5
2.1.1 财务风险评价与控制 6
2.2 房地产企业财务风险特征 6
第3章 LD公司概况及财务风险识别与评价 8
3.1 LD公司概况 8
3.1.1 LD公司简介 8
3.1.2 LD公司经营状况 9
3.1.3 LD公司财务状况 9
3.2 LD公司财务风险识别 10
3.2.1投资风险识别 10
3.2.2筹资风险识别 12
3.2.3营运风险识别 14
3.3 LD公司财务风险评价的必要性 16
第4章 LD公司财务风险成因分析 17
4.1投资风险成因 17
4.2筹资风险成因 18
4.3营运风险成因 18
第5章LD公司财务风险控制措施 20
5.1.投资风险控制措施 20
5.2筹资风险控制措施 21
5.3营运风险控制措施 22
结论 24
参考文献 25
致谢 26
第1章 导论
1.1 研究背景及意义
1.1.1 研究背景
在改革开放战略实施以后，我国经济持续发展，人民生活水平不断提升，要求越来
越好的居住环境和居住条件，房地产市场的需求量较大，为该行业的发展奠定了基础。在数十年的发展中，房地产行业从早期的摸索发展，发展方向被不断调整，目前已经成为国民经济体系基础性产业，对于推动我国经济的整体发展具有重要意义，是驱动其他产业持续发展的重要驱动力，如果房地产行业无法健康持续发展，将会引发一系列问题；房地产行业本身具体一定特殊性，一方面，房地产项目对资金的需求量较大，另一方面项目周期较长，资金回收缓慢，而这种特征在很大程度上加剧了财务风险。 最近几年，由于房地产行业发展过热，不但导致产业结构发展失衡，也引发一系列的民生问题，社会不满情绪日益凸显，在这种情况下，党中央为保障人民群众的居住权益，并确保房地产行业的有序发展，出台了一系列政策文件，在宏观战略视角下调整行业发展态势，维护房地产行业正常秩序。在房地产行业内部，随着外部压力的持续加大，大部分房地产公司的财务压力与日俱增，极大限制了房地产行业的持续发展。一方面，房地产行业项目对资金总量要求较高，而且项目周期较长，资金回收的速度较慢，在很大程度上导致房地产行业资金流动受阻，难以保障资金链的稳定性；而与此同时，在我国金融体系尚未成熟的大背景下，房地产企业受限于于渠道而普遍面对融资困难的问题，资金供应存在显著问题，增加了企业财务层面上的不确定性因素，项目停工的问题也时有发生。此外，随着房地产行业内部的整合，越来越多的中小公司被淘汰出局，而只剩少量大型企业瓜分整个市场，行业集中度持续提升，在这种浪潮下风险承受能力不足的中小型房地产公司在房地产市场发展过程中被不断淘汰。
综上所述，在国家政策、行业环境、金融支持、内部属性等诸多条件的约束下，加
之限购政策的严格执行，中小房地产公司资金流动性不断下降，财务风险持续加剧，破产出局的可能性极高。对中小型房地产公司而言，为切实保障自身的生存发展，加强风险识别、风险管控则十分重要，这不但是其提升风险管理能力的前提条件，也是其实现持续发展的基础。
1.1.2 研究意义
本文选择 LD 公司作为课题研究对象，在对该公司财务风险管理现状进行梳理和分析的基础上，构建了和自身财务风险管理相匹配的评价体系。通过本文的课题研究，不但有利于公司管理者更加全面的掌握财务管理以及风险防控方面存在的问题和不足之
处，同时帮助企业管理者提升对财务风险以及相关问题的认知水平，为有效防控风险提
供智力支持；此外，LD 公司在房地产行业具有一定的代表性，通过对该案例公司财务风
险管理进行研究，得出的结论同样适用于其他中小型房地产公司，对于维护整个房地产
行业的发展也具有积极意义。所以，本文在梳理和分析 LD 公司财务风险问题的基础上，
制定与之相契合的应对策略，有利于中小房地产企业解决自身财务风险问题，以降低行
业风险，助力于行业发展。
1.2国内外相关研究
企业财务风险对于企业生存发展至关重要，因此，针对财务风险的研究在上世纪三十年代便开始兴起，学者们通过构建风险预警模型，旨在实现对风险的有效识别，以提前z取风险防控措施。相对而言，在财务风险研究领域，国外出现现代企业的时间较长，很早便开始了财务风险的研究，理论体系构建的时间相对较长，相关理论比较成熟，而且得到有效的实践检验，相对而言，国内在上世纪 90 年代左右才开始有学者系统研究财务风险，扩展了我国学术界研究的视野，虽然整体发展时间较短，然而依然取得比较丰富的成果。
1.2.1国内相关理论研究综述
张莹华（2013）提出，企业为有效识别、分析和应对财务风险， 必须构建科学的
财务内部控制体体细长，建立企业员工之间的制约机制，通过互相监督、互相协同，以
提升对企业财务风险的预警能力，并在预算管理的基础上实现风险的有效防控，最终实
现有效资源配置，提升资金利率效率的目标，为企业持续稳定发展奠定坚实基础[21]。
石芯月等学者（2017）认为，企业管理者必须切实强化财务风险意识，充分认识到
财务风险管理的重要意义，通过梳理内外部的影响因素，提升对市场环境的适应能力，
从而将财务风险维持在较低水平，并构建和企业风险管理要求相匹配的管理机制，在理
论层面上引导企业的风险管理实践[25]。陈才（2017）提出，企业需要从以下几方面入手，
提升对财务风险的识别和研判能力，第一，企业全体员工必须树立和强化风险管控意识；
第二，企业应基于会计准则积极调整和优化战略规划，积极响应国家政策，并以此制定
科学的财务管理制度，实现对财务风险的制度化和常态化管理[26]。
1.2.2国外相关理论研究综述
Fitzpatrick(1932)在企业财务风险识别方面构建了单指标模型，但是因为单一指标在评价企业财务风险方面具有较高局限性，难以全方位的呈现企业财务风险状况，模型并没有得到广泛应用[1]。Beaver(1966)首次对财务风险的概念进行了界定，并对其进行了深度研究。该学者选择 79 家处于相同领域，而且同样经营失败的公司组成研究样本，在实证分析的基础上归纳了 30 个基本变量，通过和正常公司进行对比分析，以检验其变量的合理性，并从中筛选更加满足要求的变量。该学者提出，在企业财务风险预测方面，业的盈利能力和现金流量能力对于分析企业财务风险至关重要，如果这个维度下的指标表现不佳，则企业发生财务危机的可能性会大幅提升[2]。Edward Altman(1968)在比较分析公式财务指标的基础上，以有效预警财务风险为目标，提出了 Z 分数模型[3]。
1.3文章基本内容和研究方法
1.3.1文章基本内容
通过对国内外学者研究成果的归纳总结，在相关理论的指导下，以 LD公司为研究对象，进行财务风险识别和财务风险评价并进行财务风险成因分析，最后对 LD 公司的财务风险控制提出建议。
本文根据财务风险预警的研究需求，分六个部分展开相关内容，具体包括:第一章为绪论部分，该部分内容首先阐述了此次研究选题的背景以及意义，并系统介绍了国内和国外的文献，论述了在课题研究方面所采用的方法、内容、思路等 。 第二章为理论概述部分，该章内容主要论述了房地产企业财务风险预警研究所涉及到的相关概念以及理论；然后，该部分内容界定了此次课题研究的各种概念以及所借鉴的理论体系；再次，本文对此次课题研究涉及到研究方法进行了介绍。
第三章为 LD 公司基本情况介绍部分，该章内容基于 LD 公司在 2017-2021 年的财务数据，对其财务指标进行了实证分析，本章节对 LD 公司的概况进行介绍，包括主营业务、经营状况、财务状况等；对 LD 公司的财务风险进行识别，发现风险点；提出 LD公司进行财务风险评价的必要性。第四章在探究 LD 公司财务风险预警管理现状的基础上，指出其存在的问题和不足之处，进行财务风险评价，确定风险程度并进行分析；分析 LS 公司财务风险成因。
第五章为理论建议部分，该章内容基于上文分析的结果，分别在不同视角下提出针对性的财务风险控制策略，为房地产企业有效防控财务风险奠定了坚实基础。 第六为结论和展望部分，该部分内容主要总结了此次课题研究的主要结论，并对未来研究方向进行预期。
1.3.2.研究方法
（1）文献分析法
本文在正式进行论文写作之前，首先通过各种渠道收集了和企业财务风险预警相关的资料文献、研究成果， 在对其进行分析的基础上，提炼出相应结论，在理论层面上提供财务风险评价相关的理论支持，并明确此次课题研究的方向。
（2）案例分析法
本文在综合比较的基础上，选择了房地产行业具有代表性的 LD 公司，以此对财务风险预警相关内容进行了研究，同时对相关的影响因素进行了梳理和探究，提出与之相匹配的研究方法。
（3）层次分析法
本文利用调查问卷获取第一手资料和数据，然后通过层次分析法啊，对各个层级的相关因素基于重要性程度完成排序，在权重赋值的基础上实现对财务风险的有效评价。
第2章 理论基础
2.1相关概念
2.1.1财务风险
（1）定义
风险是由事件的不确定性带来的，虽然客观存在不可消除，但是可以通过有效的措施加以控制。财务风险是企业最常见的风险之一，产生于各项财务活动中。由于企业所处的市场环境的变化和经营管理的影响，以及其他不可预测和难以把控的因素的影响，使得这种不确定性贯穿于企业的日常经营活动，当实际结果与预期结果产生负向偏差时，财务风险产生。
传统的财务风险多侧重于筹资风险。有专家学者指出举债经营和不能偿还债务是企业面临的财务风险。随着对企业财务风险认知的加深，我们逐渐认识到财务风险不仅对应筹资活动产生的风险。追踪引发企业的财务风险因素，我们发现财务风险存在于企业的筹资活动、投资活动和经营活动中。广义的财务风险即指企业因为各种不可预测和控制的因素，导致企业不能达到预期收益，产生损失的可能性。本文以此为基础分析企业在各项经营活动中所面临的财务风险。
(2）财务风险特征
财务风险可归结为一种不确定性，其具备以下几个方面的特征。
①客观性。财务风险产生于企业的日常经营过程中不可避免，无法消除。
②不确定性。企业在进行不同的财务活动时面临的影响因素不同，因此难以确定
要面临的财务风险。
③可控性。财务风险可以通过一定的措施进行消除。提升风险意识，完善的风险管理流程，根据以往经验设计的风险应急预案都可以提升控制风险的能力
④全面性。财务风险产生于企业经营活动的各个环节，风险不可避免
⑤相关性。企业的财务活动根据具体决策展开实施。不同的财务决策有不同的运行流程和不同的经营结果，这一过程中发生的财务风险也是不同的。所以企业的财务风
险和各项决策、流程、制度有着密切的关系。
（3）财务风险的类别
上文在对财务风险的定义进行研究的过程中我们发现，财务风险不仅产生于筹资活动，而是存在于筹资活动、投资活动和日常经营活动中。结合各个学者的观点可将财务风险进行如下分类：
①投资风险
投资风险是指企业在市场变化和政策调整等外部因素变化，内部投资流程和投资决策的影响下，企业的实际收益没有达到既定目标，在投资结果上产生损失的可能性。
②筹资风险
筹资风险是指企业筹集资金过程和资金使用带来的风险，因为举债经营而产生。企业筹集资金的来源包括外部借入和股东投资与留存收益，分别构成负债资本和权益资本。筹资风险又可从负债规模、债务结构、负债渠道、偿还能力等方面来具体识别和评价。
③营运风险
企业的营运风险指的是企业在周转资金方面不灵活，可从存货、应收账款、现金和流动性等方面来考量。存货风险是指存货变现的不确定性。应收账款风险是指销售款不能及时收回，形成坏账。现金风险体现在企业资金短缺不能应付日常开支，无法把握市场带来的投资机会。流动性风险是指企业资产占比不合理，长期资产占比过重，企业资金整体运转速度会减缓，企业营运资金周转速度吃紧。
2.1.2财务风险评价和控制
（1）财务风险评价的概念
财务风险评价指的是企业在有效识别财务风险的前提下，对财务风险的影响因素以
及潜在损失进行综合分析，基于此对自身财务风险情况进行综合评价；对企业而言，财
务风险评价是提升财务风险防控能力的基础，有利于改善企业对财务风险的防控效率。
对企业而言，如果财务风险评价不到位，则不利于企业采取有效的风险防控策略，进而
对企业财务风险管理造成一定程度的负面影响，不利于企业的持续发展。
（2）财务风险控制的概念
财务风险控制指的是企业在对财务风险进行有效识别的基础上，根据风险的特征和
属性，采取切实有效的举措，有效防控财务风险诱发因素，利用现代化的技术和手段将
财务风险控制在较低水平，从而帮助企业有效规避财务风险，满足企业运营的具体需求，
加速实现自身的财务目标 。
2.2房地产企业财务风险特征
(1)筹资风险。我国房地产开发其主要动因是资金驱动型。在现行模式下，房地产企业的自有资金比例一般较低，主要用于解决土地成本问题，而对于后期开发，则较多的是通过各种融资手段和前期销售款回收予以解决。因此，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。主要表现在：债务规模过大、利率过高而导致的筹资成本费用过高。债务期限结构不合理，造成债务到期过分集中，或由于自有资金不足或销售计划未能按时完成而导致财务危机，在极端情况下，存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。
(2)投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。
由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险即为投资风险。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，从而表现为：投资项目在技术上不可行或尚不成熟;市场调研有误，产品上市后滞销、落后;投资项目规划过大或过小，行业过度扩张或无力控制管理;负债率过高造成债务负担沉重;技术、市场等情况发生变化导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大等，时间上的跨度与空间上的广度必然给财务活动与未来的发展增加了不确定性。
(3)资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。主要表现为在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。
第三章LD公司概况及财务风险识别与评价
3.1 LD公司概况
3.1.1 LD公司简介
LD公司是一家房地产企业，注册资本10亿元人民币。其主营业务包括房产开发、自有房屋租赁和物业管理等。在产品范围上包括高端住宅、普通住宅以及物业管理服务。随着发展趋势改变，其经营模式也在不断调整更新。LD公司开拓商业地产、酒店经营等项目，同时凭借自身丰富的房地产项目运作经验，拓展房地产招商运营、设计、代建服务，延伸房地产开发链条，保持核心竞争力。2017年，LD公司抓住“消费升级、技术升级”的机遇，提出“专业化管理”模式。在房地产建设中融入绿色、节能、科技和智慧元素，形成健康住宅体系，打造“仁居”居住理念，以为客户提供满意的居住环境为宗旨建设服务体系完备的智能小区。截至2020年末，拥有土地储备160.34万平方米，实现主营业务销售额87.59亿元，总资产规模达到347.61亿元，综合实力显著提升。公司的战略布局是扎根省内城市，坚持“3+2+X”的区域辐射布局，省外在北京、上海等城市战略布局，同时不放弃三四项城市的市场份额。近年来，该公司抓住市场机遇，开始拓展业务。以房地产项目为主协同健康产业和医疗发展构建融合健康地产、生物医药、健康管理的复合型健康产业生态圈，目前已经取得初步发展。
3.1.2 LD公司经营状况
2020年，房地产行业达到16万亿量级，但是增速降至6.5%。从2017年开启经济新常态、2018年开启“五限”时代，2019年各项资管新规发布加剧了房地产企业的资金压力。LD房地产公司开始积极实行“推盘强化回款”的经营策略。但是市场竞争压力增大使得企业去库存面临很大的阻力，存货周转率一直维持在20%左右，和行业均值区间30%-45%存在差距。为了减少存货积压，增加现金回收，改善经营状况，企业开始探寻新的经营战略和发展理念。LD公司自2017年开始大力发展以“仁居”为核心的服务升级产业，2018年借助关联方利用协同效用开始布局医疗、医药产业。2018年随着产业链的丰富，布局全国健康地产板块，开发精品项目40余个，深耕省内市场，同时开拓省外区域，企业正在探寻多元化发展，打造中国知名康养品牌。至今，房地产销售依然为企业的主营业务，2021度实现销售面积99.83万平方米。同年，LD房地产公司全年实现营业收入102m89亿元，与2020年的88.21亿元相比增长了16.6%。
图 3-1 LD 公司销售情况
Figure 3-1 The Sales of LD Company
3.1.3 LD公司财务状况
通过查LD公司的财务状况可以看出，LD房地产公司的总资产规模达到560.19亿元，从2017年的347.61亿元增长到2021年的560.19亿元，增长率为61.15%,呈现快速增长模式，但是未实现千亿目标。公司自2015年实施布局全国的战略目标以来，伴随着资产规模扩大，负债总额也在增加。2021年资产总额为560.19亿元，负债总额为513.23亿元。资产负债率高达91.62%。公司处于高负债经营模式，增加了企业的筹资风险和偿债压力。负债与资产的比值一直维持在80%以上，甚至达到90%,高于行业平均水平，属于高负债经营。LD公司近五年的营业收入和营业成本不断上涨。2017年以前企业的主营时机开始加大力度去库存，盈利水平开始上升。净利润有负向变化转为正向变化。2016-2017年经营活动现金流为负值，企业需要对外筹资来填补资金漏洞。2018年行业政策收紧，房企资金压力增大，企业慎重投资，推盘加快资金回收。但是除去2017和2019年度，企业的筹资活动现金流入净流入不能满足企业日常经营活动资金需要，企业的筹资能力出现限制。总体来看，LD房地产公司在快速发展的同时，也呈现出高负债、低利润水平和负向资金流入的特征，需要对财务风险加以注意。
表3-2 LD房地产公司财务状况
数值(亿元)
2017
2018
2019
2020
2021
资产总计
347.61
425.25
433.95
488.78
560.19
负债合计
323.5
399.76
407.74
459 S9
513.24
营业收入
58.64
76.46
75.49
88.21
102.89
营业成本
46.95
65.29
64.7
70.34
81.22
净利润
1.41
1.1S
1.16
235
3.94
经营现金流入
61.63
89.76
119.3
113.82
131.82
经营现金流出
79.91
114.44
103.75
92.87
164.89
经营现金流量净额
-17.98
-24.68
15.55
20.95
-33.07
投资现金流入
0.01
0.05
0.01
1.1
7.26
投资现金流出
0.2
0.5
0.23
1.11
1.78
投资现金流量净额
-0.19
-0.45
-0.22
-0.01
5.48
筹资现金流入
61.31
122.31
56.S9
98.97
142.19
筹资现金流出
44.34
78.67
92.01
117.67
116.76
筹资现金流量净额
16.97
43.64
-35.12
-18.7
25.44
现金及现金等价 物净增加额
-1.2
18.5
-19.79
2.24
-215
数据来源：LD公司 2017-2021 年财务报表
3.2LD公司财务风险识别
房地产行业作为我国经济发展的一个重要支撑，是一个与很多产业链有密切联系的行业。我国房地产行业的特点是资金需求量大，项目周期长，资金回收速度慢，随着政策的收紧和消费者的消费需求升级，日益激烈的市场竞争对房地产企业提出了更高的服务升级和改变经营策略的要求。房地产行业具备资金密集，高收益伴随着高投入、高风险的特征。随着经济环境日趋严峻，行业竞争日益激烈，企业经营成本不断增加，LD公司在发展中存在着一系列的财务风险。
3.2.1投资风险识别
LD公司的投资业务包括主营业务投资和金融投资，但是主营业务投资为主要投资行为。企业进行投资的目的是获取收益用来维持正常经营、分配或者扩大规模。投资风险是指企业为了实现经营目标，投入一定资金，预期收益无法实现。主营业务投资是将资金投入内部经营活动，主要资金流向是储备土地和开发项目。因此，从LD公司的土地储备情况、盈利能力来识别LD公司的财务风险。
土地储备
图 3-3 LD公司土地储备情况
Figure 3-3 The Land Reserve of LD Company
从图 3-3 中可以看出，2014 年经济新常态下，公司加大力度去库存，投资决策变得谨慎，土地储备量有所下降，并且主攻省内市场，降低市场风险，为后续发展提供稳定基础。2017 年，一方面由于调控政策下滑；另一方面公司开启了新的经营理念，通过完善项目配套设施增加了核心竞争力，有了一定的市场根基，LS 公司开始增加土地储备。随着土地取得成本的加大，增加土地储备带来的资金成本加大了投资风险。
(2)盈利能力
企业为了寻求发展不断进行投资，如果投资决策可取，企业会获得盈利，如果投资决策不当，企业会承受亏损，因此盈利能力可以反映企业投资风险的高低。2017到2021年公司快速发展，为了完成加快布局的战略目标投入成本增加，LD房地产公司的主营业务成本大幅度上升，主营业务销售收入的增幅小于主营业务成本，两者的变化趋势导致了企业的主营业务利润有所下降。2018-2019年，市场政策收紧，公司以实现净利润目标为主要要求，房地产销售主营业务收入大于主营业务成本，主营业务收入贡献的利润开始呈现正向增长，但是销售毛利率仍然呈现较低水平。
表3-4盈利能力主要指标分析
指标(%)
2017
2018
2019
2020
2021
净资产收益率
5.85
4.61
4.42
8.13
8.39
总资产报酬率
0.94
0.64
0.65
1.06
1.11
销售净利率
2.4
1.54
1..54
266
3.83
成本费用利润率
4.99
335
369
5.75
6.15
数据来源：LD 公司 2017-2021年财务报表
表3-5LD公司销售情况
指标
房地产销售主营业务 收入(亿元)
增幅(%)
房地产销售主营业务 成本(亿元)
增幅(%)
2017
56.09
11.34
4538
13.18
2018
63.2
12.68
52.41
15.49
2019
72.1
14.08
61.99
18.28
2020
74.99
4.01
63.44
234
2021
87.59
16.8
73.6
16.02
数据来源：LD公司 2017-2021 年财务报表
3.2.2 筹资风险识别
筹资活动是指企业通过各种筹资渠道筹集资金。筹资风险是指企业借入资金而无法偿还本息。因此，筹资风险既要考虑能否筹措到资金，还要考略具体筹资行为带来的风险。本文要从LD公司的筹资渠道、负债规模、负债结构、偿债能力等方面分析筹资风险。
(1)筹资渠道
房地产公司一个项目的开盘往往需要后续资金的不断投入，在长期的建设周期内对资金的需求是很大并持续存在的。LD公司还在寻求发展，扩大规模，向各个城市进军。筹资渠道有限会限制资金来源，增加资金链断裂的风险，加大LD公司的筹资风险。
LD房地产企业的债权筹资方式主要是银行贷款，这种方式是企业筹资的主要渠道，但是审批程序复杂，门槛高，对于企业的信用和发展能力有考量。其中最常见的是抵押贷款，将建成的项目抵押用来融资是LD公司主要融资方式。
(2)长短期负债结构
债务的期限有长期、短期，为了配合企业的日常运转，企业要合理设计。长期负债偿还期限长，偿还压力不紧迫；当企业的短期负债为主时，偿还压力大，企业需要在短期内筹集到大量资金，资金链断裂的风险加大。
表3-6负债结构分析
指标
2017
2018
2019
2020
2021
流动负债占负债总额比重
0.86
0.74
0.85
0.87
0.93
长期负债占负债总额比重
0.14
0.26
0.15
0.13
0.07
数据来源：LD公司 2017-2021年财务数据
(3)偿债能力
企业能及时偿还到期债务是控制财务风险的一个重要因素。企业能够按时支付本息，说明企业偿债能力有保证，企业在应对各项风险时抵抗能力也会增强。LD公司属于房地产行业，对资金的需求很多，属于高负债经营的企业。
图 3-7 偿债能力指标分析
Figure 3-7 Solvency Index Analysis
3.2.3营运风险识别
营运风险是指企业在资金周转方面存在问题，可以从现金、存货、应收账款和资产流动性等方面进行分析。
(1)现金风险
当企业现金持有量不足时，现金流转出现断裂，企业难以满足日常经营开销，无法偿还到期债务也不能及时抓住投资机会。 根据公司财务报表看出LD公司经营活动现金流呈现负值，需要通过筹资活动补充企业资金。当资金短缺时，LD公司难以维持日常运转，经营风险加大。在融资新规压制和去杠杆的背景下，公司存在资金链断裂的风险。
表3-8现金流量净额分析
数值(亿元)
2017
2018
2019
2020
2021
经营现金流量净额
-17.98
-24.68
15.55
20.95
-33.07
投资现金流量净额
-0.19
-0.45
-0.22
-0.01
5.48
筹资现金流量净额
16.97
43.64
-35.12
-18.70
25.44
现金及等价物净增加额
-1.20
18.50
-19.79
2.24
-2.15
数据来源：LD 公司 2017-2021年财务报表
(2)存货风险
表3-9 LD公司存货情况
指标
2017
2018
2019
2020
2021
祥貨（亿元）
278.42
326
328.56
367
444. 38
存貨増速（%）
8.89%
17%
001%
11.71%
21%
存货占流动費产比例（%）
81. 95%
78.08%
77.14%
67%
93.78%
存貨用转丰（次）
0.18
0.22
0.20
0.20
0.20
存貨周转车行业均值（次）
031
0.33
030
030
0.35
数据来源：LD 公司 2017-2021年财务报表
根据公司财务报表可见，为了适应政策调整，2017年存货增速有放缓趋势，后期打造“仁居”为理念的特色项目，公司快速扩张，存货增量有所上升。但是受到“五限”等房地产政策的影响，存货周转率低，LD公司的流动资产中存货占比超过60%,占用大量资金。存货难以销售，占用大量资金加大了企业的营运风险。
(3)应收账款情况
图 3-10 LD公司应收账款情况
Figure 3-10 LD Accounts Receivable
企业采用赊销来提升销售量，但是在应收账款管理力度较弱，应收账款无法按时收回导致风险增加。从上图数据可以看出应收账款期末余额波动较大，采取赊销的策略给应收账款管理带来了很大的挑战。在2019年为了缓解资金压力，公司加大力度回收资金，应收账款周转率从69.09增长到128.71次，达到峰值，但是2020应收账款周转率又呈现下降趋势。LD公司应收账款回收速度慢，为资金回笼带来了很大的挑战，资金回收风险加大。
表3-11 LD公司资产流动性
指标(%)
2017
2018
2019
2020
2021
貨币资金占流动资产比重
6
10.17
6.00
8
7.04
流动资产占总资产比重
97.74
98.06
98. 15
97
97.10
非流动资产占总资产比重
2.26
1.95
1.85
3
2.90
总资产周转率
17.89
19.79
17.57
19.12
20.22
流动资产周转率
18.31
20
18
20
20
数据来源：LD公司 2017-2021 年财务报表
3.3 LD公司财务风险评价的必要性
通过上文对LD公司进行财务风险识别，可以发现在投资风险上，LD公司土地储备扩张增加了取得成本和资金占用，各项盈利能力指标体现获取收益的能力较弱；在筹资风险上，LD公司的筹资方式单一、短期负债占比高加大了偿债压力、长短期偿债能力指标和标准值相比存在差距偿债能力弱；在营运风险上，LD公司的现金储备不足、存货周转率低、应收账款缺乏合理管理、资产使用效率低。通过上文分析可知LD公司的筹资、投资和营运活动处在风险之中，公司的风险状况不容乐观。所以需要选用一个科学的财务风险评价方法来深入分析量化公司的风险状况及影响程度，分析风险成因并基于上述分析提出财务风险控制措施，可以及时关注公司经营过程中的异常状况，确保风险维持在可控水平。若LD公司想要健康发展，不仅需要良好的获利能力，还需要科学的方法及时发现风险的存在并评价其严重程度，及时采取措施对各项活动施加控制，来避免损失的进一步扩大。
第四章 LD 房地产公司财务风险成因分析
4.1 投资风险成因
（1）成本费用管理缺失造成利润空间下降
表4- 1 LD公司2017-2021年成本费用利润率指标档位
2017
2018
2019
2020
2021
指标数值（%）
4.99
3.35
3.69
5.75
6.15
档位变化
较低档
较低档
较低档
较低档
较低档
LD公司的成本费用利润率较低，对成本费用的管控能力不足，该项指标一直处于较低值档位。企业的项目运转前期需要经历购买土地、购买建筑材料、实施工程建造等流程，每一个流程都需要大量的资金投入。2011年，国家对房地产行业出台了一系列政策，“国八条”政策实施。发达城市地区土地供应量萎缩，土地成本上升。企业缺乏合理的预算机制，在资金不充足的情况下贸然囤地，加大了后续开发项目的成本。成本费用利润率维持低水平除了营业成本的影响还要注意对各项费用支出的管控，LD公司在成本费用的管控上缺乏合理的机制。企业在进行成本费用管控时，对于拿地和后续费用支出的预算缺乏对政策等外界影响因素的考虑。
(2)投资渠道单一
LD公司目前主要营业业务集中在房地产销售，为了发挥自身房地产项目运营优势。
开拓了物业管理、招商运营、房地产设计代建等业务。虽然，通过扩展业务、延伸房地产产业链来提升获利能力，但是都是围绕地产行业营运而生，不能抵消外界环境变化对行业整体的影响，这导致在行业不景气的情况下，整体收益可能出现负增长。
图 4-2 LD公司投资项目比例分布图
Figure 4-2 Distribution of Investment Projects of LD Company
4.2 筹资风险成因
（1）资本结构不合理
企业的筹资风险居高不下，和偿债能力低有很大的关系，LD公司的资产负债率和同行业公司对比一直处于较差值，维持在90%左右，企业资金对现有债务的偿还保障弱，短期还款能力低。此外，分析企业的长短期负债结构比可以看出，其短期负债占比较大，达到80%以上，企业需要在短期内定期频繁进行债务偿还，对现金流的要求很高，加大了资金链断裂和无法偿还债务的风险。
(2)筹资渠道单一
LD公司的筹资渠道有限，这与企业本身的规模和信用程度有关。期筹资来源多为银行，较多期间占比达到50%以上。虽然银行的筹资成本相对较低，但是银行要求严格，借款额度和期限与企业的业绩以及信用程度相关。LD公司近些年收益水平按较低，经营活动现金流常为负值，这种情况下加剧了银行借款的难度。而且一旦业绩出现问题，银行停止放贷，单一的筹资渠道会使企业陷入筹资困境。
4.3营运风险成因
(1)销售能力下降存货周转慢
LD公司的存货周转率一直很低，与同行业公司来比较，水平不足。可见企业的存货积压。这可以从两个方面来看，一方面，企业在不断开发新的项目；另一方面，LD公司的销售能力下降。根据企业的实际情况来看，LD公司近五年的存货周转率都维持在20%,与行业标准值对比，属于较差值标准。企业除了保障在省内城市的市场份额，也致力于省外北京、上海等一线城市和三四线城市的拓展。近年来，受到“房住不炒”、“五限”等行业政策的影响，企业的销售量难以提升，去库存化压力增大。企业需要改善销售模式，提升核心竞争力，加快房产销售。
(2)经营活动现金回款速度慢
企业的销售回款率和行业数值比较，近年来有所下降。乐观的是，企业已经重视到这个问题，开始加大资金的回收力度。当企业自身的经营活动的收益和现金回收难以满足自己的投资和日常运营，那么企业就要想办法融资。结合企业的筹资活动分析，可见企业的资本结构，债务结构等也不够合理。所以企业的风险很大，在环环相扣的各项活动中，风险在各项活动中运转。经营活动难以回收现金流就要筹资，所以企业需要加大对经营活动现金的管理，监控主营业务的现金流。
(3)现金流管控不合理
房地产企业项目投资期长，投资大，资金回流慢使企业面临很大的资金风险。LD公司2019、2020年经营活动现金流为负值，需要大量筹集资金补充需求。但是这些年度企业的销售业绩并不好，加上行业竞争压力大等外界因素的影响，在未来几年都将处于低周转状态。当企业缺乏对资金的管理，增加导致资金链断裂的风险。
第五章 公司财务风险控制措施
5.1财务风险的控制措施
5.1.1投资风险控制措施
(1)加强投资风险控制管理
一方面，LD公司在一项新项目实施前，除了考虑资金和后续筹资问题，还需要对项目的具体情况展开了解，LD公司作为一家房地产企业，在投资一个项目之前要了解相关地区的行业政策、明确项目的核心优势。完善前期可行性分析，并使得项目的分析和审核相互分离，从而规避风险，提升项目的成功率。另一方面，LD公司需要做到投资规模与速度和自身能力匹配。LD公司为了保持行业竞争力，2011年以来一直保持高速发展，虽然为后期储备实力但是在发展的同时也存在很多问题。比如经营活动现金流都是负值，盈利能力低使得公司存在很多财务风险。目前，销售状况虽有好转但是依然低迷。面临高成本低回收的现状，LD公司从现金流量出发，优化投资组合，提高资金使用效率，达到投资和收益的稳定增长。
(2)加强投资建设期成本费用管理
从LD公司房地产销售利润率和成本费用率来看，LD公司的成本费用近年来一直在增加。目前企业对成本费用的管理缺乏合理的制度流程。LD公司可以在每个会计期间和项目实施前编织专门的现金流预算规划，整个方案包括应收、应付款项、资金收付量等全方位内容。此外，为了配合项目实施过程中的资金使用流程，严格控制资金收支要完善项目实施管理方案。项目施工前，优化投标制度、选择高质量的施工单位、尽可能降低项目成本。项目施工过程中，严格把控材料采购和人员管理环节。项目施工完成后，按照标准进行验收，避免出现二次返工现象。同时，做好事后监控工作，将实际支出与事前预算进行比较。
(3)多元化投资管理
根据市场反馈，房地产行业现已脱离高速发展期，传统的房产销售项目竞争力力度小。而产业向轻资产转型一直是近几年来讨论的热点话题，各行备业都在踊跃尝试。尤其是房地产行业，围绕其自身产业进行战略转型和升级是摆脱负债高、资金短缺和市场竞争压力大等问题的有效方法。LD公司可以销售现有商场的配套物业，建立大型物业品牌；将房产出租收取租金；利用现有土地建立酒店、影院、主题乐园等商业娱乐项目；。LD公司的战略转型有其独特的优势。比如企业围绕其房产项目开展的大健康养老服务就带来了资金回笼。同时，LD公司近年来还在进行医药康养产业转型探索。发挥业务协同优势，建立“房产+医药”的综合发展模式，打造国内知名生态健康城，提升核心竞争力。这种模式符合当下发展要求，而且能快速扩大规模并保持利润增长，所以企业在资金不充足无法进行开启其他项目的情况下，可以围绕现有的大健康产业进行产业链丰富，比如拓展疗养院和医疗等领域。
(4)合理规划投资行为
LD房地产公司的净资产收益率远低于行业的平均水平，而房地产企业普遍存在资金需要较长时间才能够获得回报的情况，所以 NG 房地产公司应当关注和重视资产的把控，积极采取措施，促进资产使用效率的提升。具体而言，其应当对投资制定相应的制度，需要结合企业的投资情况，在进行投资之前需要展开系统全面的分析，特别是要分析潜在的风险因素，判断预期的收益情况以及发展潜力，不能一味追求市场而忽视回报。
(5)制定合理应收账款制度
LD 房地产公司近三年的应收账款周转率处于中等水平，但还有提升的空间。企业在管理应收账款时，应当结合具体的情况制定科学完善的制度，特别是面向一些存在欠款的客户，应当对其收入以及资信情况有充分的关注和重视，对其能否完成欠款的支付进行判断，如果客户出现资不抵债的问题，企业必须及时采取措施对应收账款进行催收，避免企业的经济损失。毋庸置疑，赊销服务可以促进企业产品及服务竞争力的提升，但是如果企业盲目采取赊销的经营模式，为了提高市场占有率而采取宽松的赊销制度，必然会对企业的资金营运产生负面影响，甚至引发严重的财务风险。
5.1.2 筹资风险控制措施
(1)优化资本结构
持合理的资本结构是LD公司进行筹资风险控制的一向重要措施。资金成本的高低决定企业的投资活动，企业对于资本的构成，即负债与权益资金的比重，各项负债筹资来源的资金比重要进行合理分配，降低筹资成本，减少偿债风险和还款压力。
LD公司的资产负债率一直高达90%左右，和行业各项标准值对比处于较差值，甚至高于行业龙头万科集团，LD公司并不具备很高的抗风险能力。企业借款虽然增加了资金规模，保证了企业扩张，但是其成本也很高，降低了项目的盈利能力同时增加了风险。LD公司应该根据自身规模情况制定合理的借款计划和还款计划，建立筹资风险管理机制。平衡权益资金和债务资金的比例，根据公司实际情况和行业水平确定合理的资本结构模型，使得公司的筹资风险得以控制。
(2)调整长短期借款配比
LD公司的长短期债务结构需要引起注意，短期负债占比达到80%以上，这给企业的经营造成了很大的不稳定性。长期借款还款期长，成本高，获得借款难度大但是有缓冲期和房地产行业的投资项目周期也更匹配。房地产项目一般需要2-3年的建设期，资金回收缓慢，将长期借款与项目投资进程相匹配，可以降低无法偿还债务的风险。如果企业多用短期融资的方式，偿还期限短的资金会被长期项目占用，企业应该注意调整长短期债务的配比，避免短期资金被长期项目占用，均衡安排，降低筹资风险。
(3)多元化筹资方式
LD公司要想办法拓宽筹资渠道，这样才能为项目的发展提供保障。同时，在进行筹资的时候要考虑成本，太高的利息支付也会增加企业每期的支付负担，降低利润空间。此外，企业可以在项目开发的时候寻找合作方，这也是轻资产转型的一种方式。企业在开盘前，可以招募项目合伙人，为项目开发注入资金，企业则利用自身优势负责建设和运营，这样既能发挥优势又能利用现有土地储备获取收益。
5.1.3 营运风险控制措施
(1)加快存货周转
对LD公司来说，商品销售、存货储备等直接影响企业的经营活动现金流量，企业需要加快存货流转。LS房地产公司的存货周转率一直低于行业均值，占流动资产的比例也很高，企业要想办法加快存货周转。企业要明白自己的卖点，任何产品的销售都离不开营销。企业可以对项目当地的市场、消费者、政策进行分析了解，找到营销亮点。企业可以增加房地产的附加价值，比如优化小区绿化，根据业主要求进行环境改善和配套设施增设，合理控制成本的前提下增加竞争优势。此外，销售部门可以将销售任务具体到个人，提升员工的工作积极性。企业要对现存的难以销售的项目进行重新评估，可以采取价格战措施引导购买欲望，也可以对产品进行重新定位，找好目标消费者进行精准销售。
(2)加快应收账款变现
在市场竞争压力较大的情况下，打价格战和赊销是扩大销售量的重要措施。虽然给企业带来了销售量的提升但是未后续应收账款回收增加了难度，增加了企业坏账的风险。LD公司应收账款的回收率指标和同业公司对比表现还不错，处于平均和良好档位。为了进一步加快应收账款的回收和周转，企业需要采取一定的的措施。一方面，企业要加强客户信用管理，和银行合作根据客户的信用程度确定贷款年限，尽量加快资金护手；另一方面，制定优惠政策，鼓励客户一次性付款增加资金的回收。增加对应收账款的监控，为款项回收做好保障工作。
(3)加强现金流的管理和控制
房地产企业本身面临的资金断裂风险较大，为了充分识别风险因素，将风险发生的可能性和危害程度控制在低水平，LD公司的财务风险管理工作还需要进一步完善和改进。现金流管理小组，在对现金的管理过程中，从各项业务开始到结束，对资金的全过程进行监测和反馈，及时调整方案不足，使计划得以有效实施。对于经常发生的异常情况和风险因素要进行备案处理，以便以后遇到类似情况进行快速处理，避免风险发生的可能性和危害增大。
(4) 制定销售可行性报告
房地产市场瞬息万变，各个国家的房地产政策也在随着经济发展形势而不断变化。如果一家企业的预测不准确或命运不佳，已经选好地皮的开发时间或者赶上楼盘的销售期刚好是淡季期，就会错过了最佳销售时间，那将是一个漫长而痛苦的销售过程。会因资金回报率低或者资金回收期长而拖住企业的资金链，导致企业会停滞发展甚至破产。因此，LD房地产公司也应该在销售可行性上下功夫，各管理层人员应该仔细分析和推测市场状况和国家政策，制定房地产销售的初期时间，并提前制定适当的销售计划，以增加公司的利润，以实现公司的增长和发展目标，为提高企业的盈利能力而努力。
(5)定期进行销售分析
对于 LD 房地产公司来说，定期详细分析公司的销售状况是必要的，可在以往如何在销售中获利或者近期为何销售失利中汲取经验与教训。房地产企业也应该定期进行往期销售分析，不止是企业的销售分析，还有其他同规模企业的销售分析，这可以加强对销售状况的定期监控，数据收集和分析，以便及时了解销售趋势，进而从销售中产生收入、获利，然后实现再生产，这是公司可持续发展的动力。房地产公司应能够采取针对性的措施来实现业务的持续发展。
结 论
本文以 LD 公司为例，通过评价其财务风险现状，有效识别其影响因素，并确定了其评价指标，构建了风险评价指标模型，提出财务风险控制的有效举措，本文结论集中在以下几方面： LD 公司资金流存在稳定性较低，发展能力不足，缺乏营利渠道，项目筹资能力持续下降，难以获取企业发展和项目开发所需的资金，其财务风险也与日俱增，因此，评价其财务风险，并提出针对性的策略具有必要性和紧迫性。 本文的研究成果现实，房地产公司财务风险影响因素不但包括自身各方面能力，还和宏观政策、市场供需、市场环境等因素相关，此外，房地产公司投融资能力、内控能力、信息化水平等微观因素也会影响其财务风险。本文充分借助专家调查法，在指标权重复制的基础上，了解各个指标的重要性程度，并指出宏观风险因素对财务风险影响程度最高，必须得到企业管理的高度重视。 本文通过计算发现，LD 公司的财务风险综合评价值在样本期间出现先降后升的态势，但是整体上处于较高水平，LD 公司必须采取有效措施，来降低财务风险。 本文立足 LD 公司财务风险现状，从多方面采取有效措施，切实提升其对财务风险的预警和防控能力，对中小房地产公司都具有一定的参照价值。 本文在风险评价体系引入了层次分析法和模糊综合评价法，有利于实现精准的研判中小房地产企业的财务风险。
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致 谢
时光荏苒，光阴似箭，眨眼就到了毕业之际，在学习的路上遇到了很多真实可爱的人，感谢每一位曾给与我帮助人。 本科生生慢慢地求学之路上，最让我感谢的是导师范新老师，在他身上，看到了不一样的学术之光，让我对严谨一词有了新的理解。严谨，是用逻辑为桥梁，用理论为框架，运用研究思路为血肉，形成有理有据的学术研究成果，正是导师身上这种严谨的品质，让我一点一点探索和完成自己的学术论文写作。在此过程中，我对论文撰写过程中理论和实践的融合以及理论和现实数据的有效论证等都有了深入的了解和体会。在这次感悟当中，我了解到在管理学问题解决过程中，表象和推断都只是停留在数据表面所得到的结果，而根据实际数据进行论证，进行验证和检验，才是能够得到事物核心发展内在逻辑关系的重要方法，该种方法能够让我在学业和工作当中都受益。故而在求学期间，我很幸运遇到了所有的导师和同学们,感谢导师在论文撰写过程中给我自己的关怀和指导。感谢 LD 公司在此次课题研究方面提供的帮助。最后，感谢我的家人、朋友和同学们。无论是学习还是实践，都有你们的陪伴和见证。无论是窗明几净的图书馆还是风景优美的银杏大道都留下了我们的欢声笑语。在学习和生活上，我都收获了很多的关心和帮助。在以后的旅程中，我将带着从这段时间收获的知识和感动，开启新的生活！祝大家永远喜乐安康！
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