当租房成为一种生活方式

“90后”新一代消费者陆续到了毕业租房的年龄，他们的需求和人生规划对租房市场将会产生怎样的影响？

主笔|杨璐

花全部工资付房租的一代

1990年出生的魏思凡和1991年出生的杨晓宇是特别符合公众想象的“90后”，年轻、对事业和生活充满热情，并且长了一张没有经受过匮乏生活的脸。两个人从“大一”开始谈恋爱，“大四”一毕业就结了婚。妻子杨晓宇说，他俩性格互补，感情也一直很好。如果换一个人谈恋爱再开始从头了解，感觉又累又麻烦。感情生活修成正果，两人相偕去英国继续深造。

魏思凡和杨晓宇夫妻花了整月的工资在北京东四九条租了一间房

跟“80后”的小哥哥小姐姐们对欧美世界的青睐不同，生于经济发展黄金时期，跟随中国社会同步进入到世界体系之中的年轻人，站在了一个更加平等的视角来看待留学经历。魏思凡说，他们的目的就是去看看，肯定是要回国的。

两个人去年冬天回了国，留在北京生活工作。杨晓宇找了一个在亦庄的国企单位，魏思凡则去了东四的一家创业公司。两个人的婚房也在亦庄，距离杨晓宇的公司只有10分钟，但是魏思凡上班每天往返坐地铁需要花3个小时的时间。“我如果上早班5点多就要起床，然后9点钟正式上班。如果是上晚班，虽然起床可以晚一些，但是晚上下班到家已经11点了。那我第二天接着就是一个早班，根本没睡几个小时。”魏思凡说。

这样的长距离奔袭没过多久，他们就决定在魏思凡的公司租一套房子。

.职住平衡的探索之一是把租住公寓与办公场所相结合

魏思凡所在的共享际是针对职住分离问题而设计的综合体，把出租公寓、商业店面和共享办公集合起来。第一个样板项目是由东四九条的酱油厂仓库改造而来的一个二环内的时髦地标。所有的公寓房在二楼，中间宽敞的地方是公共厨房，走廊里摆着北欧风格的沙发和椅子，住户们可以在走廊里聊天、开会和打游戏。公寓的面积不大，但是符合流行的小而美的空间改造风，每种户型经过设计之后，有独立的卫浴、写字桌、足够的储物空间，屋顶是玻璃的，躺在床上可以看到皎洁的月光。共享际的一楼是对外开放的商业空间，有外国人圈子里知名的美食孵化项目，有甜品店，有无人便利店。因为在胡同里，又有那个美食孵化项目的吸引，这是东二环里一处外国人聚集的空间，但又不像三里屯那样娱乐化和商业化，更像是美剧《硅谷》里的氛围。地下一层是联合办公空间和健身房。

位于武汉香港路的一家公寓样板间

魏思凡和杨晓宇特别想住在这里。二环内的胡同里，能满足他们的生活空间又时髦。租金不便宜，最小的房间也相当于魏思凡现在的月薪，可他一点没犹豫就租下了。他告诉我，每天省下来3个小时上下班的时间，就可以用来学习了。更吸引人的一点是这里的生活跟他们在利物浦读书的时候很相似。“那时候我们除了睡觉，平时吃饭聊天都是集体活动。每天在群里问一句，谁要吃饭、谁要逛街、谁要去图书馆，想去的就聚在一起了。随便看场电影都能有10个人参加。”魏思凡说。住在共享际里，他跟同住的其他20多户房客聊天、聚会，也到一楼的餐厅、咖啡厅里吃饭闲聊。因为这个美食孵化项目很擅长做社群运营，一到周末的中午和晚上，总有各种有意思的派对或者聚会。

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花这么多钱租房，两个人不心疼。客观上讲，东二环胡同里的便宜房子，洗澡和上厕所都不方便，冬天还很冷，他们两个人住不惯。魏思凡考察过公司周边的一居室，比较多的选择就得租到工体，每月也要七八千元，对比下来他们的房租不算贵。共享际虽然没有自家客厅和厨房，但这也不是魏思凡和杨晓宇的必需品。他们很少做饭，一旦要隆重地买菜做饭就特别想招呼邻居、朋友一起吃，感觉才值得花这个工夫。主观上讲，魏思凡并不看重眼前的工资多少，让他热血沸腾的是未来充满了机会和可能性。就像他和杨晓宇一定要回国，是因为过欧洲那种宁静的、舒缓的、日复一日的生活觉得没意思，北京的蓬勃发展才让他动心。“我还没到享受和养老的阶段吧，我才刚毕业，都是为了个人发展。租这个房子虽然很贵，但每天上下班花三四个小时效率太低了。我是以学习的心态在工作，别人是八小时工作，我住在这里可以做到24小时随叫随到。”魏思凡说。

租住在市中心，使上班族的业余生活丰富多彩

像魏思凡和杨晓宇这样的“90后”不知不觉已经成为租房市场的主力。链家研究院院长杨现领说，在中国的现状下，租房虽然是一个收入问题，但它也是跟年纪密切相关的。它总体上还是一个年轻人的话题。在北京，租赁市场上的主力军是20岁到30岁的年轻人，占比达到了74%。北京统计局公布的2015年城镇单位在职职工工资是11.3073万元，有70%的租客收入水平低于这个数值。租赁市场是年轻化、低收入群体聚集的特点。可这一代的年轻人是目前成长环境最优越的一代，他们个性化，对生活品质有要求，并且舍得花钱。2014年易观智库与腾讯发布的《中国90后青年调查报告》里显示，77.3%的“90后”购买商品最主要的因素是自己喜欢，其次才会考虑价格因素，广告促销、导购等因素对“90后”的消费决策影响不大。

这样一代新消费者陆续到了毕业租房的年龄，他们的需求和人生规划对租房市场将会产生怎样的影响？

落脚大城市还是“逃离北上广”

魏思凡租住的楼里，一层有一个做成玻璃盒子的悬浮岛，楼顶有俯看东四保护区古宅的大露台。自从开业以来，这里的艺文活动就没断过，邀请百老汇的著名舞蹈编剧做工作坊，开露天电影派对，举办新书分享会，各种主题展览。

这栋楼还是各种主题胡同跑的起点，比如鼓楼片区精酿啤酒跑，大家要按照路线跑到参加的店里，喝一杯啤酒再继续跑。

魏思凡的工作内容之一就是协助这些活动的进行，他和妻子杨晓宇本身也非常喜欢这些活动。杨晓宇平时为了上班近住在亦庄，但如果东四有活动或者周末，她就要住过来。魏思凡说，自己在工作上没法全心投入地玩儿，那就让妻子过来参加，分享这种愉悦。

长租公寓产业在一些发达国家有较高的市场占有率

类似的这种眼花缭乱的活动在北京和上海很普遍。上海交通大学安泰经济与管理学院特聘教授、博士生导师陆铭说，这都属于居住在大城市的福利。城市发展对服务有规模效应，特殊口味的菜品、小众电影、冷门的兴趣爱好都能得到支撑，服务的数量和质量也高。如果是一个重视生活质量的人，那么大城市生活的多样性是非常重要的一点。从职业发展和人生规划角度看，大城市的收入更高，就业机会多，失业率低，如果所学是偏专业化的领域，更容易在大城市找到跟就业技能匹配的工作。中国已经进入到了后工业化阶段，发展的现代服务业以知识信息为核心竞争力，那么“人力资本外部性”这一现代经济发展的重要机制就需要考虑。陆铭说，大城市业务数量多，在一个行业里干得越多越久，经验更丰富、劳动生产率越高，收入就越高。并且跟周围受教育水平高、同行业经验丰富的人打交道，也是一个互相学习的过程。

大城市生活的好处多，成本却很高，房价和通勤时间是两座难以逾越的高山。市中心的房价翻着番地上涨。杨现领说，北京首次购房人群平均年龄已经从2013年的30岁推迟到2016年的34岁，基本上有每年推迟1岁的趋势，这说明房价对新北京人来讲越来越贵。即便买房，大部分人只能往房价相对便宜的近郊去落脚。如果把就业人数和居住人数做对比，以北京为例，职住比最高的地区有3个位于二环内，4个在朝阳CBD，2个在海淀中关村，北京的就业中心主要分布在东直门、国贸、中关村等地。

北京的居住区域却集中分布在通州、回龙观、天通苑甚至是河北省三河市的燕郊。据北京统计局2015年的数据，北京五环外的常住人口达到1098万人，占北京的51.1%。根据滴滴出行对早晚高峰通勤距离和时间的统计，住在通州的上班距离平均是25.2公里，用时83.2分钟；住在回龙观的上班距离平均在17.8公里，用时54.8分钟；天通苑的这一数据是18.9公里和59.3分钟，燕郊的则是39.2公里和120.1分钟。通州区被定为疏解非首都功能的城市副中心，早晚高峰的通勤距离主要在20到40公里之间，占滴滴出行订单总量的64.8%，另外还有超过10%的人需要每天跨越超过40公里去上班。

靠地铁出行虽然可以避免堵车，但也不方便。根据滴滴出行的调查，五环外地铁站的早高峰比交通早高峰早一个小时，晚高峰和夜高峰比交通晚高峰、夜高峰晚一个小时，说明地铁站在五环外站点稀疏，需要打车接驳。在城市内经常说接驳是“最后1公里”的问题，可出了五环就是“最后6公里”的问题，位于南六环的天宫院站平均覆盖距离是7公里，东部的通州潞城，北部的天通苑北平均覆盖距离也大于6公里。像魏思凡这样从南五环的亦庄到东二环内的东四九条上班，跋山涉水往返三四个小时，在北京是很普遍的现象。

8月14日，英国伦敦的一家新兴房地产公司率先提出Co-Living（合居）概念，致力于为都市青年提

那么真的要为大城市生活的成本问题而“逃离北上广”吗？陆铭今年出版了一本关于中国城市化和区域经济发展的书《大国大城》，受到研究房地产、宏观经济的人士的关注。他说，个人决策主要看自己所从事的专业，如果所在的是知识技术和信息密集型的行业，更适合在大城市发展，低技能的消费服务业也适合在大城市，然后就看是喜欢快节奏的生活还是缓慢安宁的氛围。可就全球的规律来看，欠发达国家人口聚集程度不高，而发达国家的人口是向大城市聚集的，甚至在人口已经负增长的日本，东京都和东京圈的人口仍然在增长中。因为发达国家的产业结构以工业和服务业为主，以知识、信息和技术为核心的现代服务业更加需要人口的聚集，更加需要大城市的土壤。

留下来的人，就要面对现实的居住问题。

太过初级的租房市场

像魏思凡一样在距离办公室很近的地方租房子，是解决大城市居住和通勤成本的一种方法。

通勤时间长是大城市的居住成本

在中国，租房其实就是一个跟年轻人相关，并且是在大城市才需要面临的问题。根据链家研究院的报告，2010年全国城镇租赁家庭占比为20.5%，北京、上海的租赁人口远远高于全国平均水平，北京租赁家庭占比28%，上海是33%，体现出租赁市场集中于一线城市的特性。杨现领说，目前租房需求最多、矛盾最突出、需要来讨论和解决的主要是北京、上海和深圳，一线城市里广州问题都不大，因为房价不那么贵，房屋供给数量也足够。重点二线城市还处在解决房屋总量短缺的阶段，而三、四线城市基本不存在住房问题，甚至一定程度上还住房过剩，不存在住的问题，也就没有租房问题。

租房市场的发育和对它的研究都停留在非常初级的状态。杨现领说，过去20年中国处于房地产市场快速发展阶段，开发商忙着盖房子，消费者忙着买房子，政府忙着调控。这后面的逻辑是中国整体上处于住房短缺的状态，直到2015年，家庭数量与房屋总量的比值才1.1，也就是说平均每个家庭在城市里有一套房子，房子基本上算是够住。中国从住房短缺时代刚进入到存量房产阶段，租房市场的发展才起了头。

新兴的市场上连供给总量都不足。2013年的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》显示，北京总人口约2250万，租赁人口占比约30%，按照户均3人测算，租赁房屋需要225万套，可北京实际上的租赁房屋数量是150万套，供给只占需求的三分之二。

更让租房者有切身体会的难题，是户型错配、租期不稳定和房源品质差。杨现领说，因为租房人口大多数是没有生育的年轻人，市场上一居室供不应求，两居室基本平衡，三居室及以上的大户型不好租。租期跟实际的需求不匹配也不稳定，想短租的人被迫接受长租，想长租的人却因为房源租期短频繁地换房。

租赁房屋的品质偏低也很难让租客们像家一样生活。住建部曾经对16个城市抽样调查，租赁房源里商品房占比不到50%，大部分是老式公房、拆迁安置房、保障性住房等，这些房源老旧，水、电、热等配套设施也不足，这种现状满足不了租户的需求。根据链家研究院的调查，接近一半的租户看中室内装修、家具质量和交通条件。以北京为例，42.5%的租客吐槽房屋及配套老旧、功能差。

寻找商业机会的资本和创业者就是在这样的节点进入到租房市场。杨现领在担任链家研究院院长之前做过投资，他说，大概从2015年开始就观察到一级市场上大量资金进入到这个领域，也有很多酒店背景、房地产背景的创业者提前进来，想在这个近乎空白的领域大展拳脚，因为各种因素判断下来，租房的品质时代要来了。

根据杨现领的调研，相比于2014年，各年龄段租户特别是35岁以下的年轻群体，租房意愿爆发式增长。客观原因是一线城市房价高，限购条件多，把更多的人滞留在了租赁市场。单身社会的崛起也为租房市场输送租户，根据民政部的数据，我国居民结婚年龄明显后移，从2007年到2012年的5年间，30岁以上结婚的比例上升4%。

接连有租房政策出台，也为租赁市场带来红利。2015年开始陆续出台了放宽公积金提取条件支付房租、税收优惠、商改住等政策。2016年中央经济工作会议与财经领导小组会议明确提出规范发展租赁市场，加快租赁立法，加快推动机构化、规模化租赁企业发展，建立租购并举的住房制度满足多层次要求。今年7月，住建部会同8个部门联合发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更加明确了租房市场的范围，就是人口净流入的大中城市，具体涉及中国40%外来人口流入的北上广深等10个城市，外延是80%外来人口所在的前50位城市。满足需求的人群也更明确，是流动人口、大学生等新市民。

政策和资本向租赁市场倾斜，并不意味着我们即将进入年轻人只租房不买房的时代。

杨现领说，在中国现在的情况下，买房是一种投资，租房是纯粹的消费，所以即便一线城市的房租低于月供，有条件的还是要买房。现在的房价确实是大部分“90后”无法承担的，但很多“90后”的买房行为其实是家庭在换房，就是住房的代际传递。“父母有房产，孩子有房的概率就会增大。因为父母在财富上做一些转移给他，这个情况非常普遍。另外一种情况是手里本来有房子，卖掉了再换房，北京、上海大概百分之七八十都是这种需求。现在反倒是首次置业人群，也就是完全凭借自己收入买房的，已经非常低了。”

网络上还流行参照日本的“低欲望社会”来预测中国年轻人只租不买的趋势。两国的情况不一样。日本的人口持续减少，住宅价格不涨，工资也不涨，月供还贵于房租。陆铭说，从经济发展阶段上比较，现在的中国大概相当于日本的上世纪80年代，处于经济增长时期，人口向大城市流入和集中，人口流入地区的房价从长期看还是会涨。

房子是租的，生活是自己的

租房的人也越来越希望住得像家一样舒适和稳定。在改变来临之前，人们在旧模式里想了很多办法。

冯驌是家居领域的KOL（关键意见领袖），他创业的项目“好好住”拥有500万粉丝。他有9年租房经历，对租房的不便和租房市场的痛点深有体会，还把这些经验总结出来在网上开过课。他说，租房的不便总结起来就是稳定性没办法保证和房东房客互相缺乏尊重。“我三四年前在三元桥看过一套房子，挺高档的小区，月租1.2万元。结果我进去就傻了，里面配的家具都是80年代、90年代初的，一开柜门嘎吱响。我一点都不夸张。我说这些家具能搬走吗？我们自己换家具。房东坚决不同意。这种现象不少见，房东只想少花钱，一点不考虑租客的生活质量。”冯驌说。

“好好住”创始人冯驌有9年租房经历，对租房的所有痛点颇有心得

冯驌的经验是要挑房东，房子里面有缺陷可以改变和弥补，人是没办法改变的。他会跟房东提很多想法，特别是表达自己希望住2到3年时间，希望更换室内物品。“这其实是对房东的试探，有些房东愿意一年换一个租客，这样他房租可以一直涨。有些房东希望租客住得久，他怕麻烦。那就选择跟自己情况匹配的房东。换东西可以看出房东是不是好打交道，底线是什么。”冯驌说。他还会询问房东的注意事项，让房东谈论从前的租客，了解房东的喜好、性格，处理房子问题的方式。

冯驌是家居爱好者，在租的房子里住出舒适和美感来，得花些心思。他每租一套房都要新刷墙、换灯、换水龙头。“刷墙只要几百块钱，灯就买宜家的，一般出租屋水龙头都不好用一定要换，加起来1000多块钱房子就改得挺好。从房东的角度，他不用出钱，换的东西又留给他了，所以，他也愿意。”冯驌说。房子虽然是租来的，但生活是自己的，不能降低生活品质地凑合。最夸张的一次，冯驌的妈妈换房子，有一年需要租房周转，他和妈妈看中的房子唯一的缺点是厨房特别糟糕。“我跟房东说要花8000块钱给他重装一套。因为我妈是一定要做饭的人，在她生命中厨房很重要，平均下来每个月只多花600块钱能够有一个干干净净的厨房，账要这样算。很多人说，我不愿意在租的房子上花钱，其实是不会算账。因为你才是住在这个房子里的人，住得恶心，不是房东恶心，而是你恶心。”冯驌说。

冯驌是家居界的行家，租房没耽误他购物。他说，大衣柜、床和沙发很难移动，不适合租房的生活。但其他家具，比如茶几、边几、有设计感的椅子等，他也会有意识地积累。每一套房子都经过精心打理和布置，这些可上生活美学媒体的照片也成了他下一次租房时，跟房东沟通谈判的砝码。

冯驌从他的粉丝身上观察，当感情稳定、生活状态稳定的时候，租房的生活方式就不太合适了。刘佳琪夫妇也为这件事焦虑过。

北京上一轮房子涨价的时候，刘佳琪的朋友们都在看房，她和老公在北京生活很多年，也没打算到其他城市去，买房似乎是个水到渠成的事情。纠结的地方在于，他俩是生意人，几百万的首付款不流动起来压在房子上有点舍不得。

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包括酒店式大堂、咖啡厅、会客厅和办公室

不买房又想住得稳定，刘佳琪的办法是在北京物资学院地铁站边上租了一套四居室的复式房。这种地段偏远的大户型不好租，房主也没有卖房的打算，她一下子签了5年的合同。房租其实也不便宜，为了分摊房租，她和老公把房子装修成了以“宿醉”为主题的民宿，挂在网上。

灵感来自于刘佳琪一次去上海的旅行，她订了一间特别难订的民宿。那其实只是浦东的一处普通住宅，房主把三间房中的一间拿来出租，就号称是最难订的民宿之一。“他是钢铁侠迷，这间房是按照钢铁侠主题装修的，里面有很多科技元素，还摆放了很多房主收藏的钢铁侠周边产品。那些模型一个就要几千块钱，但是房主愿意拿出来跟同好分享。”刘佳琪说。

刘佳琪和老公开酒吧开了很多年，所以，他们的民宿以酒为主题，希望能吸引爱酒的人。客厅装修成了酒吧的样子，最显眼的是一个巨大的吧台，吧台里摆着满满当当的各种酒瓶。吧台正对面做成了一个装饰性的壁炉，壁炉下面面对面放了两把沙发椅。刘佳琪说，她一开始也像普通家庭一样放着沙发和茶几，可效果一点都不好。陌生人坐在沙发上，互相很拘束，很尴尬。改成坐在吧台边，气氛就好多了，酒带有社交属性，特别容易让人聊起天来。四间卧室分别以粉色、蓝色等色调为主，这也是不同鸡尾酒的颜色。刘佳琪和老公都是独生子女，结婚的时候并没有买独立的婚房，她把对装修和家居所有的想法都实现在了这套四居室的房子里。

刘佳琪和丈夫把租来的复式房改造成“宿醉”主题的民宿

唯一跟自己物业不同的是，装修时她把预算控制在分摊进两年房租可以承受的范围，因为谁都有可能遇到事儿，得做房东也许会卖房的打算。平时，刘佳琪把四间房都挂在网上，每天晚上租出去三间，最后剩哪一间，就是她和老公晚上住的卧室。这虽然有些折腾，但跟每年换房相比，流动范围小多了，更重要的是人们对于“宿醉”主题很感兴趣，入住一年来，民宿的收入抵上了一年的房租。

消费升级的长租公寓

“90后”从小的居住环境和生活环境都要好于前代人，他们的“60后”父母是改革开放的受益者，有车有房有存款，使得他们对经济问题担忧很少，生活不将就、敢消费。根据天猫旗舰店数据的观察，“90后”不会像“80后”一样随着工作年限增长、工资水平提高而提高消费等级，从天猫几家昂贵的化妆品品牌旗舰店看，他们会选择“一步到位”，直接购买最好的产品。

并不是每个“90后”都有巧思和经验去改造装修出租房，但是会有不少“90后”愿意花钱租住舒服的标准品，就像魏思凡夫妇一样。长租公寓回应了“90后”们对租房消费升级的需求，它们由各公司统一设计装修，统一的品牌家具，专门的管家、保洁和维修人员，通过互联网看房、交租、维修申报，招招指向传统租房的痛点。长租公寓按照收房模式分成集中型和分散型两种，集中型的公寓是把地铁沿线等交通便利区域的厂房、整栋楼签订多年租赁合约，然后统一装修运营；分散型是把零散在城市各处的房子进行标准化。整栋楼拿地可以降低成本，分散式收房扩大覆盖面积。

这种租房领域的新产品按照“用户思维”去设计，舒适、方便和稳定性是基本门槛，为了树立品牌，还有人提供更精细的服务。从美国回来的王戈宏，2013年把北京CBD区域的一栋大厦改建成新派公寓，设计花了很多心思。新派公寓不但房间里铺了地暖，楼道里也是地暖，并且在北京供暖期前后各延长半个月，解决北方人最难挨的阴冷。另一个洋气的细节在于，公寓的每个厨房都装上了“中产阶层生活品质的利器”——厨余垃圾处理器。“我的楼里没有任何剩饭剩菜，没有任何臭味，所以，普通走廊都是又黑又臭的，我们的走廊和楼道铺了防滑地胶，鼓励大家爬楼梯做运动。”王戈宏说。

王戈宏把25岁到35岁在CBD工作的女白领想象成用户，因为她们对生活品质有要求，对细节敏感，如果让这一部分人满意，产品品质基本过关。他把鞋架设计成有专门放长靴的空间，因为女人的靴子是不能折叠的，还做了足够大的衣柜，用来给女孩们放漫长秋冬的大衣和风衣。“女孩儿喜欢这些设计，我刚开始第一年女性租户达到了90%。后来我还专门调节了一下，把女性租户的比例降下来。”王戈宏说。

除了公寓方提供的租房品质，为了方便管理、减少潜在纠纷和保证公寓的品质，很多长租公寓要求不租给养宠物的、带小孩的和跟老人一起居住的。王戈宏说，因为总有一些人是不喜欢宠物和怕小孩哭闹的，这些特例会影响其他租户的体验。“新派公寓最开始没有管得那么严格，有人在公寓里养猫，主人还出差了，猫在家一直叫，邻居就投诉。后来，我们还是让大家严格遵守公约。”王戈宏的新派公寓CBD店比普通的长租公寓更精细化了规定，它的租金要比同地段普通公寓贵50%，要求租户要有本科以上学历，拒绝租给50岁以上的单身大叔。在美国生活很多年的王戈宏说，这在美国都算歧视了，但越精细化的要求就能吸引到越精准的租户，这间公寓后来的面貌就是一栋住着高学历、高收入的时髦年轻人的新空间。它反而更加吸引这群人来租房，因为有人喜欢跟自己类似的人做邻居。

长租公寓从2013年进入一个融资高峰，每年有几十亿资本进入到这个领域，创业者、开发商、房产经纪、酒店业都纷纷进入这个领域。它虽然是个新产品，但是竞争又激烈又烧钱。王戈宏说，长租公寓的成本组成有拿房成本、折旧费、运营成本、税费，理论上拿房成本低是一个盈利点，可现在城市中心区每出一栋楼，太多家竞价，拿房成本便宜不了。“我算过拿房成本占70%的话，利润就为零了。一个健康企业要在5到7年收回投资，现在的价格让很多企业是收不回装修和改造投资的。这个行业现在都在大量融资，谁能迅速最大规模，才能活下来。”王戈宏说。

长租公寓在中国是一个全新的产品，甚至针对它的消防安全规定等法律法规都还在健全之中。从商业的角度，它现在还不是一个赚钱的生意，它的可持续性在哪里，还需要碰撞和磨合，未来也许很赚钱，而有未来才能长远解决年轻人租房的痛点。

降低居住成本，才能让年轻人安心留在大城市为了梦想而奋斗，也是城市保持活力和经济发展的条件。国家频频出台政策鼓励发展租房市场，同时还需要探索的是职住平衡的方法。

租房可以成为买房安身落脚的一项替代方案，职住平衡解决的是通勤时间长的问题。杨现领说，租房问题主要还得依靠存量市场来解决，因为租房需求集中在交通便利、配套设施完善的成熟区域。租房需求的核心偏好就是车程足够短，离工作地点足够近。现在一些城市规划拿出郊区的新增用地建设租赁住宅，并不是真需求。

职住平衡的探索，一种思路是把城市核心区域的沉淀房产进行翻新改造再投入到租赁市场，比如长租公寓的模式，还有一种方法是共享际的尝试。共享际的创始人毛大庆同时也是联合办公领域的独角兽公司优客工场的创始人，这个项目是把联合办公与公寓相结合，同时定期举办各种受到年轻人喜欢的线下社群活动。东四九条的项目已经运行了接近一年的时间，成为北京小有名气的时髦地，24间房也一直满租。一楼甜品店的老板虽然在北京有房子，也在楼上租了一间。一楼吃饭喝咖啡的区域还成了鼓楼片区网红店老板们开会、社交之地，因为共享际早上8点钟就开业了，跟周围的早点小吃部差不多，是周围区域里最早开业的现代化第三空间。形成了一定的氛围之后，楼下联合办公的工位出租也很容易。

东四九条的面积不大，地理位置又很特殊，运转起来容易。这种模式能复制到其他区域吗？在北京的三环以内，国贸共享际会在10月份开业。它是由老国贸饭店改造而成，这幢国贸地区早期的建筑，跟鳞次栉比的新楼相比，显得陈旧了，商住用一体化的模式是让它有新的内容。共享际的联合创始人贾小萌说，国贸周边长租公寓的价格在1.8万到2万元一个月，共享际打一个价格差。国贸看起来高不可攀，共享际就提供一个机会，让人们又能在这里住，又能在这里工作，还能在这里开店。作为吸引人流和增加黏性的商业区域，贾小萌已经招商了一些没有能力入驻国贸的网红店和小店，也是为了丰富这个以大品牌、连锁品牌为主商圈的区域。

他们更明显的职住平衡探索是在房山和顺义。顺义的共享际甚至规划了工厂的面积。优客工场和衍生出的共享际现在被互联网创业界看作是中国版的we work和we live，可贾小萌说，对计划经济时代有印象的人对这种模式都不陌生，从前的工厂大院里就是有工厂区、职工宿舍区、食堂、俱乐部，平时工作、生活、娱乐不用出大院，周末才出来逛街。

贾小萌说，他们在做的是一个可玩性很大的项目，可以想象一下乐高，想怎么插就怎么插，只不过看引入的内容是什么。“现在很流行的长租公寓解决的是住的问题，我们想做的是如何让办公和居住更加高效，它算是一种创新的生活方式吧。”

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