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图片来源@视觉中国 |
进入2019年，对于房地产市场产业链上的大小玩家，都需要面对一个残酷的事实，市场下行，过去由增量开发主导的市场不复存在。
据贝壳统计数据显示，2018年二手房交易量占总体市场规模的35%左右，占比不断上升，其中有18个城市的二手房交易量占比超过了50%，相比10年前增加了15个城市。
当中国的房地产市场已经进入了存量房时代，转型已经成为业内所有企业的共识。但如何在存量市场中生存，并发掘新的价值与市场红利，成为产业链中各个玩家都在思考的问题。
“以数字化改进居住领域的流程、标准和用户体验，是存量时代产业升级的最大机会。”
日前，贝壳找房CEO彭永东接受了钛媒体的采访。
彭永东认为，与衣、食、行等领域相比，居住领域的数字化落后3到5年，很多基础设施尚未建立，对于行业而言既是挑战，但也是巨大的机会。
彭永东对钛媒体表示，这主要体现两个方面：
用户的消费观已经从买到向住的更好转变
数字化、标准化等产业互联网的概念成为行业共识
“中国居住产业互联网数字化正挺进深水区”，彭永东强调，在供给侧的数字化浪潮并不仅限于中国，随着互联网在全球各领域的渗透，全球范围内居住产业的许多玩家，都在基于房产交易产业链上进行数字化创新，且均实现了一定估值和规模。
毫无疑问，居住产业的数字化浪潮已经不可阻挡，但这条产业链的数字化究竟该如何落地，又能衍化出什么机会呢？

供给侧的数字化

是抓住万亿级市场红利关键

“我觉得供给侧的数字化是要进行很多年，所以需要持续地做。我去年讲，今年讲，如果明年还来的话，我还会讲供给侧数字化。”10月20日，美团创始人兼CEO王兴在世界互联网大会上的企业家高峰论坛上反复的强调了供给侧改革的重要性。
他认为供给侧数字化是一个比需求侧数字化更任重道远的事情，“过去20年，需求侧的数字化逐渐完成了，但是供给侧的数字化才刚刚开始。”
而在居住产业，与王兴的美团一样，贝壳找房在成立的一年多时间里，一直试图在供给侧通过数字化的基础设施建设寻找新机会。
过去一段时间里，当政策、银行等红利消失，购房者决策日趋冷静，躺着赚钱的美好时光不再，很多在线下、线上做撮合交易的平台、中介以及房企变得不知所措。
彭永东认为，中国整个居住市场成交额超过22万亿元，是容量非常大的市场，但是目前在流程、标准、用户体验等方面有非常多需要改善的地方。
“在‘住’这个领域，存量时代的红利，本质上是时间差的红利，也是‘落后’的红利，‘住’的数字化相比衣食行晚了三至五年，而这也刚好给了我们机会。”在彭永东眼中，其他人眼中风光不再的行业反而很可能迎来一个黄金时代。
而这个黄金时代最大的利好就是，供给侧服务者价值和数字化价值的双重崛起。
彭永东表示，这个逻辑并不难理解，过去的房地产市场是增量市场，注重开发，传统理念是以成交为核心。而如今的存量市场则以运营能力为核心，运营的本质，便是服务和服务者。
如何帮消费者选择合适、保值的资产配置方案将成为交易方参与者的核心能力，对经纪人和服务者的专业度有极高的要求。
事实上，在供给侧的企业光树立对服务价值的正确认知是不够的，信息化与数字化基础的薄弱也长期困扰着行业。而这也正是贝壳找房探索的重点。
据彭永东透露，早在2008年，他便带队开始了产业数字化的进程，推动人、物、流程的标准化、数字化和智能化。目前来看，从链家到贝壳找房，其数字化进程主要经历了三个阶段：
2009年-2014年，链家启动了楼盘字典，开始了内部房源和经纪人服务标准化，搭建底层数据基础；
2014年-2017年，贝壳找房的前身链家网在内部开始了互联网化的进程，尝试将线下B端和C端已经被标准化的数据、流程移到线上，并构建了以数字化为基础的ACN网络。
2017年至今，由贝壳找房主导的数字化进程，即升级数据模型、大数据分析、应用场景落地。
事实上，对于基础设施的长期投入的确为贝壳找房业务增长提供了动能。2019年6月相比1月，贝壳平台上所有入驻新经纪品牌（除链家外）平均人效增长32%，平均店效增长76%。彭永东透露，过去一年中，贝壳找房连接服务者数量从10万人增长2倍，达到了约30万人，平台年交易额也正从1万亿量级向2万亿量级迈进。
如今，彭永东对服务和技术的价值有着清晰的认知。“房地产存量市场最关键的核心是把服务做好，提升服务的核心是技术在产业结构中的大量应用，通过技术带来商业模式和成本结构的根本性改变”。在他看来，技术可以促进产业升级，产业又可以反哺技术演进，进而形成正循环。
另外，彭永东还强调，目前国内的今天只是在房源搜索行为方面发生了更多的线上化，然而在房源委托环节，带看、匹配和服务交付环节的线上渗透率仍然很低，随着基础设施、科技和规则的变化，未来线上化的空间十分巨大。

供给侧的数字化

还有哪些产业链的机会

“今天在中国很多房子的事情上，包括居住的信息很多都做得都不是很好，所以今天大家没有什么可看的。”彭永东对钛媒体表示，国内目前互联网对居住产业B、C两端的渗透率都很低。“我们今天没做得那么好，没有多少东西让大家去消费。”
而从全球范围内观察，互联网科技对大居住领域的变革已经相当深入。不单单是国内的贝壳，在美国、英国、澳大利亚这些相对成熟的市场，数字化后的产业已经孕育了大批科技公司。
根据原贝壳研究院院长、空白创始人杨现领的统计，与中国市场相比，当互联网兴起时，美国的二手房市场已经进入稳定成熟期，每年保持500—600万套左右的中枢交易量，且新房几乎可以忽略，每年只有50万套左右。
显然，美国市场已经完全处于存量时代，互联网的渗透也更为深入。目前在美国房地产的产业链上的很多关键环节都衍生了机会。
杨现领认为，目前发达市场的互联网变革趋势有以下几个：
第一，信息向交易的全面切入。其中，以美国最大的信息平台Zillow为代表，从单纯的线上信息媒体平台逐步走向线下，利用自身的数据优势，选择一些被低估的房产，直接买入，然后通过标准化的装修改造，再通过经纪人出售，获取中间的服务费和差价，实现从轻平台到重平台的转型。
而以REA、Domain、RMV等为代表英国和澳大利亚信息平台，则是通过切入系统、工具、软件、金融、社会服务等，间接切入交易，为参与方提供更多的便利，提升交易的效率和体验，其商业化方式也不再单纯依赖于广告费，而是更多地产生衍生性的服务收入。
第二，以二手房交易为中心向周边相关产业链延伸。由于二手房的显著特点是网络效应极强，容易形成大平台、大网络。比如，Zillow从二手房信息平台切向新房、切向家装、切向金融。Realogy等全球性特征加盟平台从二手房业务切向金融，直接发放按揭贷款，成为金融服务商；切向安家搬迁市场，围绕消费者提供多元化服务；切向房屋美化市场，通过收购、装修和出售住房成为美国市场重要的机构投资者。
第三，交易型科技公司的崛起。这些公司的核心逻辑是用科技改变传统的交易结构，彻底颠覆底层的交易逻辑。最典型的创新方是ibuyer的崛起，也就是所谓的即时交易模型，以Opendoor为代表，估值已经超过50亿美金，目前是美国估值最高的创业公司之一。
杨现领认为，Opendoor的主要变革是通过先买入房屋再卖出赚取服务费用和溢价，房屋估价的准确性和持有成本特别是装修成本是决定其盈利与否的关键。作为技术驱动型公司，Opendoor变革了房屋买卖流程，使房屋买卖更便捷，彻底改变了消费者体验。
而另一家典型的案例是Compass，这家公司与贝壳找房有一定的相似度，主要通过数据产品及工具来帮助经纪人与客户进行沟通协作，提高作业效率，了解市场状况。
据钛媒体了解，Compass的融资密集，创美国单笔融资之最。估值爆炸式增长至46亿美金；GMV与营收增速快，佣金率持续增长，经纪人规模高速增长；2018年Compass全美经纪公司GMV排名第7，市值超上市公司Realogy&Redfin&Re/max，房屋单价高；18年融资后花费2.4亿美金开启疯狂收购，18年净增长5400经纪人中，47%来自于收购。
而以Compass及美国最大的商业不动产信息和数据服务商Costar为代表，房地产行业一方面对数据日趋重视，地产数据公司也在崛起。
“我认为这是产业进化的重要方向。”彭永东表示，中国的基础设施和基础规则非常弱，没有形成完整的分工与协作体系，如果仅仅建立基础数据，属于“死数据”。他认为，行业必须要让数据“活起来”，在多个维度产生交互和迭代，继而改变产业的流程、场景，使之系统化、标准化、智能化，才有更多的增量空间。
出于对行业现实的深刻理解，彭永东对技术力量尤其推崇。在他看来技术让行业有机会得以直接跨代，而技术可以催生非常多的实践重构产业。

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2019/11/05

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