香帅的北大金融学课笔记 – 房地产特辑

一、刚需房

1、现在的中国房地产有pm吗？

1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，纽约好一点的房子大概是不到1万美金，东京的房价是当时纽约房价的8倍多。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，北京的均价是1万美金多一点，纽约房价是北京房价的2倍。以纽约房价作为基准，东京在1990年是纽约的8倍，北京在2017年是纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的出现房地产泡沫的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。

研究结论：

第一，这些年我国房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。很多国家经济较快增长的过程当中，都发生过房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。
第二，我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的，你通过看一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平，或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平，只有美国的1/7，向前发展的空间还非常地大。随着经济的进一步增长，城市化的进一步推进，房价还会有大幅的上升。
第三，我国政府调控房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速，特别是最近一段时间房价的过快增速。房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣稳定，也不利于未来社会持续的安定和进步。

2、房价上涨的一些似是而非的原因

第一个问题：是不是货币超发导致房价上涨？

从2015年到2017年，我国的货币供应量（M2）增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到 8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。货币增速一路下行，房价一路上涨，这两个方向是反的，所以货币超发不是房价上涨的原因。更何况，说我国货币超发的观点，其实是没有数据支持的。从2000年到2016年，这17年间，我国平均的通货膨胀率是多少呢？是2.7%，同期世界平均通胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢？可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢？原因还是我国较快的经济增速，而不是货币超发。刚才的这些数据表明，房价上涨这个锅不能让货币超发来背，中国房价涨得这么凶，根源还是在我们的城市化推进得比较快。

第二个问题：供地不足导致房价上涨？

很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足的，可是这些城市的房价还是上涨了很多。巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗？这是因为决定房价的并不是土地，而是位置，土地可以供应，但是位置是固定的，是没法增加的。你增加供地的话，只能是城外的地、城乡接合部的地，这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加，城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

第三个问题，房价是炒作起来的吗？

如果是炒起来的，那么过一阵子，房价就会回调的。比如说像温州，像鄂尔多斯等少数几个城市，它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好，即便是在房地产严格调控的背景下，房价也非常地坚挺。这就说明，我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。

3、买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”

第一个原则是“先上车原则”。

中国的经济就像一列快速前进的列车，一个个大中城市就像一节节的车厢，那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理，就要先买票，先上这个车，避免被这个列车抛下。
一个常见的误解是很多人以为，买自住房需要一步到位，房子要够大，位置要够好，那么挑来挑去，找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨，越来越买不起，后悔不迭。怎么办呢？其实就是先上车，先买个买得起的小房子，那么随着小房子的增值，你可以找机会再换大房子，这样就上了车，跟列车一起前进了，就不会被抛下了。

第二个原则是稀缺原则，就是尽量买城市中心的房子。

房子的价值并不在于房子本身，而在于房子附近的稀缺资源，比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等，这些稀缺的资源给你带来各种便利，是房子升值的根本。实在买不起的话，你也可以买地铁沿线的房子，因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

二、改善房

1、基本概念

改善的两层含义：改善居住条件，改善财务状况
房地产作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重，这时候，你不仅要考虑它改善居住这个属性，更应该考虑它改善你家庭财富这个重要的属性。过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。
现实当中，还有少数人，只看到买房的负担，而没有看到房产的资产价值。买房早期是有负担，有首付，有月供的压力。可是没过几年，这个房屋的租金就会超过你的月供，这时候你都不需要额外地付月供了，这个房子就是你纯粹的净资产了。所以，改善买房改善的不仅是居住，更重要的是改善你的财富状况。

2、研究结论

结论一：现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况

第一条理由，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根据统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。
人类对于现象的关注是有选择性的。2007年美国的房地产泡沫，可是很少有人知道现在的美国房价已经超过2007年的房价高点了。这是为什么呢？是因为泡沫和危机会引起很大的动荡、很多的关注，媒体都会反复地报道，给大家留下很深刻的印象，这样大家脑海里就形成了泡沫危机会经常发生的印象。但是现实当中，泡沫和危机是偶尔的，缓慢的上涨才是常态。由于持续的时间长，房价上涨得反而已经很多了。
第二条理由，我国的发展所处阶段还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。目前我国的收入水平只有美国的1/7，只相当于日本上世纪70年代的水平，或者韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，经济增长是房价上涨的根本因素，世界范围内的经验已经证明了这一点。我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远远没有完成，人口基数还很大，老龄化还刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就共同构成了我国房价上涨的坚实的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。
第三条理由，全球范围内的资产荒。二战以来，全球经历了长期的经济繁荣和和平稳定，在这段时间里，全球积累了大量的财富，这些财富都是要寻找投资渠道的。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少，怎么办呢？房地产作为稳定的安全资产就越来越受到追捧，资产荒也是支持房地产持续繁荣的一个根本原因。在未来，只要不发生大规模的动乱，大城市的房子作为安全资产，还是还会继续受到追捧。

结论二：改善房回报率高于股票等理财方式

从2003年开始，到2017年这14年时间里，房价涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就是用了3倍多的杠杆的话，房子就涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的话，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。如果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。而且更重要的是，房子不仅收益率高，而且安全、稳定。你买股票的话，可能买到了腾讯，也可能买到了中石油，它们很多时候是会赔钱的。展望未来的话，我国的经济增长和城市化还有很大的空间，只要这个经济持续增长，房产的投资价值还会持续显现。

实用方法论：购买改善房，应该如何安排首付和贷款？

合理安排支付，合理安排贷款的问题。有几个基本的原则是你需要注意的。

第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内的最低首付就可以了，这样的安排可以减轻你早期的支付压力，而且还可以帮助你对抗未来的通胀。比如说通胀高的话，10年后付的100万只相当于现在的50万，这样子，你一下子就省了50万。
第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀。简单说，就是要把支付尽量往后推迟。
第三，贷款的时候要尽量使用公积金贷款。因为公积金贷款的利率低，可以减少你的月供。比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供可以少1000多块。如果你还有住房公积金，一定不要忘了拿出来使用，因为这个公积金不好用，如果你不买房的话就只能躺在账上，变成了纸面财富。

三、养老房

人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，称为“百岁人生”。退休后还有很长的生命。那么养老问题怎么解决呢？而且，随着物价的上涨，还是有一点资产放着比较好，多一层保险。那么养老买房，其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题，买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以帮助我们自己养老。买得好就是要挑选有增值潜力的房产。两个关键的问题，在哪里买，如何挑选城市？国外的房子要不要买？

1、第一个问题，在哪里买养老房？

很多人觉得，养老就是在老家县城买，房价还便宜。但是，既然是一份老有所依的资产，你就要考虑它保值增值的潜力。这时候，城市的发展潜力就是你首要的考量。

决定城市房价的八大要素：

这八大要素分为两类：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。

常见的四个已知要素分别是：

第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）。城市规模，是影响房价的最重要因素。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？因为一个城市的规模，是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。
第二，人口流入。人口流入这一条也非常重要，一个城市外来人口多，房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市，房价很高，外来人口也很多。还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也好，发展潜力大，那么就吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。
第三，人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中，你会经常看到，代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应，都是影响房屋价值的重要因素。

不常见的四个关键因素分别是：

第一，儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童的增速越快，房价就越高，房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快，除了刚才说的原因之外，还有一个重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢？过去十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快的，而且比第二名厦门多2倍，比第三名北京多3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话，买房就变成了刚需，你就不会再犹豫。而且买了之后，其实是一举两得，不仅解决了孩子的上学问题，房产还增值了，你绝对不会后悔的。
第二，上市公司的数量。一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。我国的公司上市是非常困难的，如果上市公司数量多的话，就说明这个地方的公司质量好，经济活力好。数据显示，上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海，然后是北京、福建、山东、湖南，这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。
第三个要素，财政收入。我国很多地方的经济统计数据不一定很准确，但是财政收支的数据是很靠谱的，经济真正好的城市，它的财政状况也比较好。数据显示，我国有7个省市的财政状况是比较好的，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其它省市的财政状况都处于赤字的状态，也就是入不敷出。一旦入不敷出，地方政府就很容易大量卖地，对房价形成压力。
第四个要素，服务业占比。就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明，服务业主导的城市，发展潜力大，而且在经济下行的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好，它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性就尤为重要。

2、国外房产投资：看起来很美

国外很多大城市的房子比国内还便宜，与其买国内这么贵的，为啥不买国外便宜的呢？

研究结论：

第一点，国外的房子其实不便宜，很多国外的城市一眼看去房价比国内的一线城市要便宜很多。可是这些大城市，其实只有几十万人口，相当于国内的地级市，和国内的地级市相比，还是很贵的。比如说亚特兰大是美国的一个大城市，但是人口只有50多万，房价是一平米2万多。如果和国内一个50多万人口的城市比，那还是很贵的。
第二，和国内可比的城市比，国外的房价其实更高。比如说纽约、洛杉矶这样的大城市，市区人口有好几百万，都市圈人口一两千万，和国内的一线城市是大致可比的。这样的城市，房价就比国内贵很多。纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。
第三，国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的。而且考虑到国内房价的增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。
其实有一个简单的逻辑可以告诉我们，为什么国外买房投资不太靠谱。我们现在是处在一个资金富余的时代，国外的资金也在到处寻找投资机会。前两年，欧洲的国债收益率甚至是负的，就是比零还要低。那么如果国外的房产有很高的收益率的话，早就被专业机构、富豪们买走了，等我们去买的时候，可能又是“接盘侠”了。所以，普通家庭去国外买养老房，其实是不太靠谱的。
不过话说回来，少数高净值人群的资产很多，在国内已经有很多套房子了，那么在国外买房不是为了增值，而是为了投资组合的分散，是为了在全球分散持有资产。那就是另外一种考虑，另当别论了。

四、一个改变未来得决策：租房还是买房

对于租房，很多人有一个误解，以为租房很便宜，比如说一些同学会有这样的观点：北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多，而且我们的房屋产权只有70年，那我就租好了，我租一辈子房也没有什么大不了。买不起的时候租，等有条件再买，这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就大错特错了。

1、买比租划算

第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来便宜，未来会很贵；

从2010年到2016年这段时间，是我国经济大幅减速的时期。可是，北上广深的房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%，7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上。这样的增速是非常恐怖的，你若想租一辈子的房子，几十年后可能会发现，租金贵得惊人。比如说你现在租个小房子，月租金6000，每年增长6%，70年后，月租金是334,000多，年租金要401万。
租金的快速上涨，不仅仅是我国的现象，国外也一样的。根据统计，战后这70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢？我从两方面跟你讲：第一方面，我从供求原理跟你讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。从需求面看，很多人不停地涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不租，这样一来，你可以想象一下，房租的增速一定是很快的。第二个方面，我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律：随着人们收入的增加，人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来，租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此，人们用来租房的钱会越来越多，那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；

假设一个小房子，月租金6000块，年租金7万2，而售价是432万。
先来看租，假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付的租金总额是569万，付了这569万的租金以后，你还没有房子，还得继续租。
再来看买，如果你凑了30%的首付，用公积金贷款买了这套房，30年还清的话，那么你的首付和房贷总额一共是603万，比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了一个属于自己的房子，而且贷款已经还清了，这个房子就是个完完全全的净资产了。粗略估计，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。所以，有条件买的同学还是要尽快买。
如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高。但是，如果你考虑了房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前反应。
这个道理和高增长的股票估值高是一个道理，如果一个股票的业绩会平稳较快地增长，而且非常稳定，那么这个股票的估值就会比较高。因为大家都看好这个股票的话，都会尽快出手去买，不会等到业绩实现再去买，那个时候就晚了。所以大家争相购买的话，价格就被买上去了，估值就变高了。过去这些年，我国房价涨得快，其实就是这个道理，有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力，而早入手，早受益。

第三，房价里包含了未来的所有租金，能够对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

很多国家的货币的面值都特别大，比如说日元、韩元，后面有很多零，计数单位都是万、十万，甚至百万。其实就是通货膨胀闹的，连续几十年的高通胀，如果不更换新版货币的话，纸币的面值就会特别大。
其实，通货膨胀是全球的现象，不限于发展中国家。根据统计，第二次世界大战以后的七十年来，发达国家的平均年通胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。这样一来，你租房的话，就要面临不断的租金上涨，遇到恶性通胀的话，房租涨得会更快。你买房的话，就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说，买房子是抗通胀的。

2、租房的原则：便利

买不起房，必须租。在租的时候，你要遵循一个便利原则，就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师，事业刚刚起步，对你而言，最好是住在交通便利的地方，这样客户一打电话，你马上就能到，就可以更好地开展工作，积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己。从长期看，投资自己是最好的投资。如果租得偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你的工作，也不利于你休息，你的时间和精力浪费在来回的奔波上，省了租金，可是浪费了职场发展的机会，这是最大的浪费。

五、房地产税问题

1、征税成本高，房产税出台“稳”字当先

第一个问题，房产税何时会出台？
答案是，会很慢很慢。这不是说房产税不会出台，而是说，尽管推出房产税是税制改革的长期方向，但是短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。之所以这么说，最根本的原因，是房产税与现有税种的性质是完全不同的，当前不具备条件去征收房产税，如果强行征收，成本会非常大，税收收入也不会太多，这不利于社会稳定，最终可能会得不偿失。

征税成本
要理解征税成本，我们不妨回想一下一个古老的制度，叫做“盐铁专卖”。根据史书记载，从春秋战国时期，齐国、秦国就实行盐铁专卖，为国君笼络到巨额财富。你想，那个时候以农业为主，地广人稀，一家一户去收税是很难的，主要就是向地主家收税。即便如此，刨除供养税吏的支出以后，净税收收入也会很少。所以，征税是历朝历代的一个大难题，弄不好就会国库空虚，国将不国。而盐铁是每家每户的必须品，人们必须买，即便加一点价还是要买。所以政府就实行专卖，加一点价，有时候加了很多的价，通过这个办法收到了很多的财政收入。盐铁专卖的例子告诉我们，尽管古代帝王拥有征税的权力，但是还是要考虑征税的成本，否则不仅收不上税，还会得不偿失。现代国家不仅要考虑征税的成本，还要考虑社会的和谐与稳定。

流量税和存量税
我国目前的税收种类都是“流量税”，“存量税”的占比很少。根本的原因就在于存量税的征收成本太高。所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如说增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，而契税、印花税等等是向交易的过程征税。这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这个税。看在这个流量的、增量的收入的份上，人们在交这些税的时候阻力并不大。换句话说，流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，所以交税的时候体会的税收痛苦并不大。那么作为比较，向存量收入征税，也就是向财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，向存量收入收税，相当于去切分已经属于个人的蛋糕，这时候因为没有增量的收入，税收带来的痛苦很大，征税的阻力也会很大。

税收阻力
这个税收阻力可以表现在各个方面。比如说，一个退休老职工在城市繁华地带有个房子，因为位置好，房屋价值很高，可是他的现金收入是很少的，靠退休金生活，这时候这个税怎么收？税收的官员怎么开这个口？难道你真要把他赶走？从社会安定的角度来看，赶人走根本就不是一个选项。再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税也是很难收的，因为这些人的现金收入可能也不高，真的使用强制力去征收，阻力会很大，也不利于社会的稳定。
从刚才的讨论可以看出，大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。正因为如此，从2003年我国提出要征收房产税，到现在已经15年了，立法的草案都还没有拿出来一个。其中的困难，大家想一想就明白了。
2014 年，当时的财政部长楼继伟在《求是》上撰文指出，房地产税改革的总方向，是在“保证基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收和收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节的税负。这里的要点有三个，一是要“保障基本居住需求”，二是要“统筹考虑”，三是要“合理设置”，这些话你仔细看，都是要慢慢来，不着急的意思。
2017 年 12 月，也是当时的财政部长肖捷在人民日报发文中提到，房地产税的改革要按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行，那么大家都知道房产税这个法律的重要性，自然会谨慎之上加谨慎。这个法从拟定和讨论草案，到审议，到向公众征求意见，再到表决出台，再到实施细则出台，还有很长的路要走。
不仅财政部长这么表态，我们的总理也是这么表态的。在今年刚刚结束的“两会上”，关于房产税，李克强总理在今年的政府工作报告中的说法是“要稳妥推进房地产税立法”，还是强调一个“稳”字。
明白了这个房产税有多难收，看着前后两位财政部长以及我们的总理的表态，你应该明白这个税，不是说收就收的，短期内是很难收的，至少3年内很难。

2、保障基本居住需求，房产税税率不会太高

第二个问题，征收的力度会有多大？
房产税的阻力这么大，征收的力度一定不会太大。征收的力度越大，阻力就越大。最后，一定会形成一个普遍的税收减免，比如人均40平米。只有这样，才能够做到“稳妥”，才能保障人们的“基本居住需求”。
关于这个税率，一定不会太高，估计在房产评估值的基础上，给个折扣，然后税率在1%以下。你想，统计局的城镇居民人均收入才3万多块，双职工家庭也就6万多块，你最多让人家拿出10%的收入来交房产税，也就是6000多块。这6000多块和动辄100多万的住房价值相比，也就是半个百分点左右，最多能让一个家庭拿这么多钱交税，否则，整个国家的经济系统都会乱套。
关于未来的房产税的力度，你可以看一下上海、重庆的房产税试点。未来出台的房产税的力度，估计和上海的力度差不多，大致就是人均减免40到60平米，税率在0.5%左右。这样，城镇居民的首套房是不征税的，刚需首套房的购买不怎么受影响的。

3、渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向

第三个问题：房产税对房价的影响有多大？
第一，既然房产税的推出会很慢，即便推出了力度也不会太大，就很难对房价产生很大的影响。
第二，根据以往的经验，并不是说房产税一推出，房价立即就会崩盘。你看2011年重庆、上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。如果看国外的经验，美国、日本等等都有房产税，房子还是很贵。再来看韩国，2005年韩国为了调控房价，推出了综合不动产税，还是没有改变房价的向上趋势，这些证据都充分表明房产税抑制房价的作用不可高估。

房价的高低最后还是供求关系决定的
在经济保持较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，可能会有一定的影响。

六、共有产权和租售同权

1、什么是共有产权房

简单说，共有产权房就是政府出地，居民出钱，共同拥有产权的的住房。共有产权房比商品房多了保障性质，比廉租房多了商品性质，是商品房和保障房的复合体。具体说，指的就是居民和政府按比例，比如说七三开，分享房屋的产权。理论上，这些房屋和商品房是一样的，但是居民在购买这些房屋的时候，付出的价格比市价低很多，大概是相当于经济适用房的价格。因此，只享有部分产权，其余的产权由政府享有，这就是“共有”这个词的含义。那么其中的产权比例，根据各个项目的价值和出资比例确定，现实中常见的是七三开或者五五开。
所以说，共有产权就是低价买房，因为价格低，所以买的只是部分产权，剩下的产权由政府持有。这背后的逻辑是：居民之所以能够低价买房，是因为政府提供了政策支持，那么大多数时候这个政策支持就是拿土地入了股。所以，也可以看作是政府出地，居民出钱，共同享有住房的产权。目前，我国有六个城市已经开始进行共有产权的试点，分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安，其中江苏省的淮安市是最早进行共有产权试点的城市，早在2007年就开始了尝试。

2、共有产权房的特点

把共有产权房和完全的商品房做比较，看清共有产权房的特点，主要是三点。
第一点，在居住属性上，共有产权房和商品房其实差不多，但是有两点不同，一点是共有产权房的售价偏低，因此是用较少价格就满足了居住的需求。二是共有产权房的位置一般比较偏远。比如说，北京的共有产权房，大多在五环外，而且还比较远。从这两点看，共有产权房确实是有保障房的性质。
第二点，在金融属性上，共有产权也是具有金融属性的，可以申请商业贷款，也可以申请公积金贷款，还可以使用公积金，购买以后可以抵押，可以出租。如果出租的话，租金按照比例与政府分享。
第三点，共有产权房如果需要转手的话，就会面临一些限制。具体而言，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权的份额。如果取得不动产权证满了5年，则可以按市场价格转让所购房屋的产权份额，这个时候政府有优先的购买权。

3、土地财政的新形式

共有产权的实质是把一次性的土地出让收入，变成了可以多次兑现的住房转让收入，增加了政府收入的持久性，是土地财政的新形式。为什么这么说？我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。
从购房者的角度看，共有产权房是中低收入家庭，因为一下子买不起商品房，就少出点钱，买半套商品房。所以，共有产权是为中低收入家庭购房上车提供了一个机会，只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房，这是一个改进。
从政府的角度看，首先是满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。很多人买不起房，财富差距越来越大的情况下，对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房，有助于解决这个问题。二是政府在财务上其实并没有吃亏。政府手里依然拿着部分产权，如果需要，这部分产权未来可以在市场上转让，变成财政收入。而且，随着房价的上涨，这比现在一次性转让土地得到的收入可能还要高。很多人可能认为政府狡猾，批评这是共有产权房的缺点。其实这么说完全是反了。刚才的讨论，意味着政府没有牺牲收入，因此这个共有产权房的政策是可以持续的。换句话说，很多人批评的土地财政不可持续的问题，其实已经找到了一种变通的解法。这才是共有产权房的实质。
从这个讨论也可以看出，因为共有产权房的供应和商品房其实没有本质区别，只有产权分配上的差异，因此，共有产权房也不会改变房价上涨的趋势。

4、购买共有产权房划算吗？

如果你有购买商品房的资格，而且有资金实力，不妨直接买商品房，因为商品房是全产权，投资价值大于共有产权房。这就相当于你资金实力够的时候，买股票多买多赚，少买少赚。你把商品房看作是城市的股票，这背后的道理其实是一样的。但是呢，如果你有购房资格，但是资金受限，直接买商品房确实有困难，这时候购买共有产权房上车，也未尝不可，总比不上车强。上了车，以后条件改善了，就可以赎买政府手里的产权，或者转让自己的共有产权，来重新购买商品房。从这里也可以看出，共有产权房，的确有帮助中低收入家庭上车的功能。

5、租售同权

政策： 广州的政策要求，一个租客如果满足下列几个条件，其子女就可以在当地就近入学。

具有本市户籍或父母拥有人才绿卡；
按照积分入学标准，达到积分入学条件；
监护人在本市没有自住产权房；
监护人租赁房屋是唯一居住地，而且租赁合同要登记备案。

以上四点都是必要条件。其实要求还是蛮高的，不仅要有户籍或者人才绿卡，而且要达到积分入学条件。一般来说自有住房的积分比租房要高很多，积分高的才能进好学校，租房的积分低，就只能排在队伍末尾，上差一点的学校了。

对房价的影响：
租赁合同要登记备案，意味着房东仍然拥有学位的掌控权。为什么呢？因为房屋租赁合同如果要去备案，是必须要经房东同意的。房东可能要交税，因此可能会要更高的价格，而且因为要让渡这个入学的权利，可能会要一个高得多的价格。所以，房屋的学位权，实际上还是在房东的手里。你要是想得到，必须出价去买。
在入学名额非常紧张的大背景下，租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。如果不增加学位资源，让更多的人来抢给定的入学名额，只能使得局面更加混乱，不会从根本上解决问题。倘若损害学区房购买者的利益，政策的阻力也会很大。
目前看，大多数试点城市还是积分制，户籍和自有产权住房，还是积分中的大头。进一步讲，倘若租房真的能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了，那么房价也会有上涨的压力。

七、热点

1、房价收入比问题

北京房价是纽约的1/2，而中国人平均收入是美国1/7。如果换算成购买力的话，北京的房价似乎比纽约高一点，是否在一定程度上的确有些偏离人民收入水平？北京平均工资是1万元人民币，纽约平均工资是3万元人民币，纽约平均工资是北京的3倍，房价是北京的2倍，这么算起来是不是北京房价偏高呢？有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。现在的房价用现在的人均收入衡量，而是应该用 “未来的中高收入” 来衡量。

未来：

目前房价是对未来收入的反应。中国的城市化还要继续，大城市的住房需求还会增加，房价还有增长的潜力，现在的高房价是对未来的提前反应。

中高收入：

未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人是要租房住的，总体看起来就是，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。

为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。

2、三四线城市买房问题

判断城市的潜力：

首先，根据我们课上讲的八大要素，对你这个城市的潜力进行判断。中国人口基数大，总人口是美国的4倍多，需要更多的大中型城市。在城市化进一步推进中，并不是只有一线城市才能聚集人口，很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如说，杭州、成都、郑州、武汉等，大概率会形成地区性的中心城市。再比如，长三角、珠三角的一些中小城市，比如东莞、佛山，由于区位优势和工业基础，也有潜力形成有特色的大中城市。所以，你要对自己所在的城市进行仔细分析，看清发展的潜力。

不是所有的城市的房产都有投资价值：

其次，你还要明白，不是所有的城市的房产都有投资价值。在将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市，投资潜力不会太大。

投资是多元的：

第三，投资是多方面的，除了房地产，还有很多投资工具、理财产品、基金等等，都可以有不错的收益。只要掌握基本的一些方法，都会获得稳健的收益。

投资自己：

最后，投资自己和家人，是最重要的投资。一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达地方的城市里发展，只要勤劳肯干，城市里总会有机会，既提高了收入，也积累了技能，开拓了眼界。长期看，这是最好的投资。

3、人口结构问题

人口自然增长率下降，进入老龄化社会，老年人越来越多，对房子的需求会降低，而且每对夫妻大都是独生子女，会得到来自家里双方父母的多套住房，就会导致空房率增加，这会引起房价下跌吗？

决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理，就不会再泛泛而谈房子的价格，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”。

如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候，你一定要问：哪里的房价？

GOOD LUCK!