内容简介

本文对某区房地产市场运行情况进行分析，首先是该区市场运行情况总体概述；随后总结新建商品房市场销售、供应、开发投资的主要指标，并进行比较分析；分析商品住宅销售的户型结构特点，并将该区与同为环中心城区的其它4区的市场运行情况进行对比；总结租赁市场动态。最后通过重要指标对房地产市场进行预警分析。
分析认为，该区商品住宅销售在全市各区中具备一定的价格优势，市场形势较为乐观，但供求相对紧张，建议加快楼盘入市速度，尽快加大市场供应，以保障供求关系的平衡。同时该区商业用房和办公楼存在去化周期长的问题，应加大商业用房和办公楼去库存力度。针对商品住宅租赁市场，价格同环比指数涨幅都有所缩窄，分析认为，可能受成交量影响存在一定波动，租赁市场复苏较慢，未来随着前期积压的供需快速释放，租赁市场活跃度或将继续增加。
此分析项目服务于某区人民政府，本文是向区政府交付的报告。文中的敏感信息均已脱敏处理。

分析思维导图

下面是报告正文
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总体概述

一季度，我区新房待售量相对保持稳定，市场销售量跌价稳，新房供应较上月零供应增长显著，房地产市场总体仍呈现供不应求的态势，库存量持续偏紧，建议适当加快楼盘入市速度。
● 市场销售
一季度，我区新建商品住宅累计销售面积6.33万平方米，同比下降41.5%，占全市比重为9.1%；商业用房累计销售面积0.58万平方米，占全市比重为7.0%；办公楼累计销售面积0.12万平方米，占全市比重为1.0%；其他新房累计无销售。商业用房和办公楼因去年同期无累计销售故无同比。
● 市场供应
一季度，我区新建商品住宅累计批准预售面积9.42万平方米，占全市比重为33.1%；商业用房累计批准预售面积0.57万平方米，占全市比重为7.2%；办公楼和其他新房无批准预售。
截至3月底，我区商品住宅可售面积16.09万平方米，环比增长114.5%，库存消化周期约为3.7个月，较上月增加了1.9个月。
● 市场分析
一季度，我区新建商品住宅销售结构以90-144平方米中等户型为主，面积占我区新建商品住宅总销售面积比重为90.8%。与H、E、G、F区相比，我区商品住宅销售量和简单均价在五区中分别排在第四和第三，表明我区住宅市场销售形势较为乐观，且相对更具备价格优势。

一、市场销售

（一）新建商品房销售情况

累计商品房销售面积情况：一季度，我区新建商品房累计销售面积为7.02万平方米，同比下降40.0%，占全市比重为7.3%；其中，商品住宅累计销售面积为6.33万平方米，同比下降41.5%；商业用房累计销售面积为0.58万平方米（均为商务公寓项目）；办公楼累计销售面积0.12万平方米；其他新房累计无销售。商业用房和办公楼因去年同期无累计销售故无同比。
当月商品房销售面积情况：3月份，我区新建商品房销售面积为1.93万平方米，环比增长100.0%，同比下降53.9%，占全市比重为4.7%；其中，商品住宅销售面积为1.54万平方米，环比增长79.2%，同比下降59.4%；商业用房销售面积为0.37万平方米（均为商务公寓项目），环比增长362.0%，去年同期无销售故无同比；办公楼销售面积为0.03万平方米，环比下降6.9%，去年同期无销售故无同比；其他新房当月无销售。

累计商品房销售套数情况：一季度，我区新建商品房累计销售套数为756套，同比下降40.6%，占全市比重为7.8%；其中，商品住宅累计销售套数为625套，同比下降43.5%；商业用房和办公楼累计销售套数分别为115和16套，因去年同期均无销售故无同比；其他新房累计无销售。
当月商品房销售套数情况：3月份，新建商品房销售套数为238套，环比增长122.4%，同比下降48.0%；商品住宅销售套数为158套，环比增长81.6%，同比下降58.7%；商业用房销售套数为75套，环比增长400.0%；办公楼销售套数为5套，与上月持平；其他新房当月无销售。商业用房和办公楼因去年同期无销售故无同比。

（二）新建商品房简单均价

累计商品房销售均价情况：一季度，我区新建商品房简单均价为46882元/平方米，同比上涨10.4%；全市新建商品房简单均价为60269元/平方米，同比上涨7.2%。其中，我区新建商品住宅简单均价为47619元/平方米，全市商品住宅简单均价为61329元/平方米；我区商业用房简单均价为41097元/平方米（同商务公寓简单均价），全市商业用房简单均价为60636元/平方米；我区办公楼简单均价为35494元/平方米，全市办公楼简单均价为67501元/平方米；我区其他新房无销售，全市其他新房简单均价为36827元/平方米。
当月商品房销售均价情况：3月份，我区新建商品房简单均价为46798元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨10.3%。其中，商品住宅简单均价为48365元/平方米，环比上涨2.0%，同比上涨8.5%；商业用房简单均价为41009元/平方米，环比下跌1.8%（商务公寓简单均价和环比涨幅同商业用房）；办公楼简单均价为35818元/平方米，环比下跌7.7%。其他新房当月无销售。商业用房和办公楼因去年同期无销售故无同比。

一季度，我区新建商品房简单均价同比上涨10.4%，涨幅排全市第六；商品住宅简单均价同比上涨7.9%，涨幅排全市第五，我区新建办公楼、商业用房和其他新房因去年同期均无销售故无同比。在全市各类商品房简单均价中，我区均明显低于全市各类平均水平，但增速水平相对靠前，说明我区商品房销售在全市各区中具备一定的价格优势，且市场形势较为乐观。
¹² ³

（三）新建住宅楼盘累计销售情况

一季度，根据房地产信息系统网签数据，我区共有8个在售住宅楼盘。住宅楼盘中，A楼盘以3.06万平方米/291套的销量成为销售冠军，简单均价为46912元/平方米。
同期，H区共有6个在售住宅楼盘。住宅楼盘中，xxx花园以0.81万平方米/71套的销量成为销售冠军，简单均价为35645元/平方米。

二、市场供应

累计商品房批售情况：一季度，我区商品房累计批准预售面积和套数分别为9.99万平方米和1137套，去年同期无批售项目故无同比；其中，商品住宅为9.42万平方米和1036套，去年同期无批售项目故无同比；商业用房为0.57万平方米和101套（其中，商务公寓无累计批准预售项目），去年同期无批售项目故无同比；办公楼和其他用房无累计批准预售项目。
当月商品房批售情况：3月份，我区商品房批准预售面积和套数分别为9.99万平方米和1137套，去年当月无批售故无同比；其中，商品住宅为9.42万平方米和1036套，去年当月无批售故无同比；商业用房为0.57万平方米和101套（其中，商务公寓无批准预售项目），去年当月无批售故无同比；办公楼为和其他用房本月无批准预售项目。
全市累计商品房批售情况：一季度，我市商品房累计批准预售面积和套数分别为56.06万平方米和6152套，同比分别下降31.2%和32.5%；其中，商品住宅累计批准预售面积和套数分别为28.44万平方米和3066套，同比分别下降30.0%和28.3%；办公楼累计批准预售面积和套数分别为19.69万平方米和1140套，同比分别增长38.8%和51.8%；商业用房累计批准预售面积和套数分别为7.93万平方米和1946套，同比分别下降70.4%和52.4%（其中，商务公寓累计批准预售面积和套数分别为4.72万平方米和1488套，同比分别下降73.5%和41.5%）；其他新房无累计批准预售项目。
库存及去化周期情况：截至3月底，我区商品住宅库存面积16.09万平方米（1536）套，环比增长114.5%。按照过去12个月平均销售规模计算，库存消化周期约为3.7个月，较上月末增加1.9个月，在全市各区中消化周期仍属偏低状态，表明我区供求相对紧张；商业用房库存18.96万平方米，去化周期为149.3个月；办公楼库存8.97万平方米，去化周期为448.2个月；我区商业用房和办公楼去化压力大。
未来可入市项目情况：统计时间至2020年4月10日，我区近2年预计可入市的商品住宅与商务公寓项目共有21个，二者总面积约170万平方米。其中，商品住宅面积约152万平方米，商务公寓面积约18万平方米，表明我区对未来新增供应提供一定的保证，具体情况详见表2.2。

三、房地产开发投资

1-2月份，我区房地产开发投资额14.74亿元，同比增长64.2%，占全市房地产开发投资额的6.1%。
按用途结构来分，住宅投资额为11.62亿元，占我区开发投资额的比例为78.9%；商业用房1.18亿元，占比8.0%；办公楼0.75亿元，占比5.1%；其他类用房1.19亿元，占比8.0%。
截至2月底，我区房地产开发投资增速排全市第一，D区紧随其后，投资增速为63.7%，我区和D区增速远超其他行政区。

四、市场分析

（一）户型结构分析

一季度，我区商品住宅销售户型以中等户型为主，面积占住宅总面积比重为90.8%。我区中等户型销售面积和套数在各区均排在第二位，分别占全市的比重为13.3%和13.9%，仅次于F区。
一季度，我区90平方米以下小户型销售面积和套数分别为0.57万平方米和67套，同比分别下降88.3%和88.1%；90-144平方米中等户型销售面积和套数分别为5.75万平方米和557套，同比分别下降3.4%和增长2.8%；144平方米以上大户型销售面积和套数分别为0.02万平方米和1套，同比分别下降34.5%和0.0%;小户型、中等户型和大户型销售面积占比分别为9.0%、90.8%和0.2%，套数占比分别为10.7%、89.1%和0.2%。
一季度，我区小户型商品住宅销售面积和套数分别占全市的比重为2.8%和2.7%；中等户型商品住宅销售面积和套数分别占全市的比重为13.3%和13.9%，对全市中等户型销售量贡献较大；大户型商品住宅销售面积和套数分别占全市的比重为0.3%和0.3%。

（二）我区与H、E、G、F区住宅对比

我区与H、E、G、F区同为环中心城区，城区建设发展水平相近，房地产市场具有可比性。
市场供应：3月份，我区和H区较上月零新增有明显增长。一季度，全市仅F区、H区和我区有商品住宅新增供应，F区因1-2月有批准预售项目，供应量稳居第一，我区紧跟其后，排名第二。从长远角度来看，我区库存量仍然偏紧，市场供应仍略显不足，建议我区尽快加大市场供应，以保障供求关系的平衡。
住宅消化周期：截至3月底，我区住宅消化周期为3.7个月，虽较上月末增加了1.9个月，但仍明显低于全市的8.4个月。在五区中，H区、E区和我区均在全市水平之下，F区和G区两区消化周期相对较高。五区中，我区消化周期最短，且明显小于合理区间，表明我区供求相对紧张。
商品住宅销售：一季度，我区在五区的销售量中排名第四，高于H区，我区一季度住宅市场销售相对稳定。因我区批售量持续偏低，建议我区应尽量加快楼盘入市速度，更好的保障供需平衡，将良好的势头保持下去。
住宅简单均价：一季度，我区在五区住宅简单均价中排名第三，高于F和H区。在全市有涨幅的七个区中，我区涨幅较小，排在第五位。与E和G区相比，我区更具备价格优势。

五、租赁市场动态

（一）商品住宅租赁

1、商品住宅租赁面积
3月份，我区单套商品住宅平均租赁面积70.6平方米，同比下降1.3%，环比上升0.5%。同期，全市商品住宅平均租赁面积为77.5平方米，同比下降0.5%，环比上涨2.6%。

2、商品住宅租金
根据房地产研究中心采集的全市商品住宅成交案例，3月份，我区商品住宅单位租金51.2元/平方米，同比上涨7.7%，环比下跌3.0%；我区商品住宅套均租金为3610元/套，同比上涨7.7%，环比下跌2.7%。本月我区商品住宅单位租金同比上涨、环比微跌，可能受疫情影响2月成交量偏离市场正常水平，进而影响3月租金数据波动较大。在疫情已经得到有效控制的情况下，我区商品住宅租赁需求或将继续释放。
同期，全市商品住宅单位租金为76.4元/平方米，同比下跌4.6%，环比持平。全市商品住宅套均租金为5917元/套，同比下跌4.6%，环比上涨2.0%。

（二）城中村租赁⁴

^{1、城中村住宅租赁面积

2019年12月份，我区单套城中村住宅平均租赁面积46.2平方米，同比上涨34.9%，环比下降10.2%。同期，全市城中村住宅平均租赁面积35.2平方米，同比下跌6.3%，环比下降0.7%。2019年1-12月份，我区单套商品住宅平均租赁面积为43.2平方米，同比上涨4.7%。

2、城中村住宅租金

根据城中村住宅租赁市场调查外调数据显示，2019年12月份，我区城中村住宅单位租金为18.4元/平方米，同比下降16.0%，环比持平；我区城中村住宅套均租金为850.0元/套，同比上涨21.4%，环比下降10.1%，受“返乡潮”影响较大。同期，全市城中村住宅单位租金为39.9元/平方米，同比上涨1.5%，环比下跌2.7%。

2019年1-12月份，我区城中村住宅单位租金为19.3元/平方米，同比下跌6.7%；我区城中村住宅套均租金为832元/套，同比上涨4.1%。同期，全市城中村住宅单位租金为40.6元/平方米，同比上涨3.2%；全市城中村住宅套均租金为1400元/套，同比下降6.2%。我区城中村住宅套均租金在单位租金下降的情况下上涨主要是由于租赁面积的增加，表明租客租住质量提升。

3、城中村住宅出租率

2019年12月份，我区城中村住宅平均出租率93.1%。出租率继续上涨，重新回到正常水平。同期，全市单套城中村住宅平均出租率90.6%，我区城中村住宅平均出租率高于全市水平。1-12月，我区城中村住宅平均出租率92.0%，高于全市同期水平。}

^{（三）租赁房房租指数}

^{据房地产研究中心居住类租赁房房租指标显示，3月份，我区商品住房租赁价格同比上涨0.9%，涨幅较上个月缩窄0.8个百分点；环比上涨0.1%，涨幅较上个月缩窄0.2个百分点。本月我区商品住宅租赁价格指数同环比指数没有延续上个月的微升趋势，涨幅都有所缩窄，可能受成交量影响存在一定波动，租赁市场复苏较慢，未来随着前期积压的供需快速释放，成交量有望进一步提升，租赁市场活跃度或将继续增加。}

^{六、房地产预警分析}

^{（一）核心指标预警分析}

^{2020年3月，新建商品住宅价格环比指数有所上升，整体涨幅在全市各区中排名第七，处于合理区间；住宅租赁价格同比指数有所下降，处于合理区间。

1、新建商品住宅价格环比指数

2020年3月，新建商品住宅价格环比指数为100.1，相比上月上升1.1%，回归至合理区间，在全市各区中涨幅排在第7位。2020年1、2月，受新冠肺炎疫情及外围不确定因素影响，我区房地产行业复工延迟，新建商品房住宅市场成交冷淡，我区新建商品住宅价格环比指数持续下行。2020年3月，随着疫情防控形势持续向好，房地产市场恢复正常秩序，指数回归至合理区间。

2020年1-3月，我区新建商品住宅价格环比指数累计值在全市各区中排名第7位，相较于上月，年度累计值上升0.1%。

2、住宅租赁价格同比指数

2020年3月，住宅租赁价格同比指数为100.9，较上月下降0.8个基点，处于合理区间。分析认为，从近期数据来看，住房租赁市场平稳下降。由于住房租赁涉及民生，影响重大，加之宏观经济形势复杂，需密切关注租房成本变化的影响。}

^{（二）参考指标警情分析}

^{2020年2月，我区商品住宅新开工面积同比增长率为200%，处于偏热区间；2020年3月，新建商品住宅销售面积同比增长率有所下降，为-41.5%，处于偏冷区间；2018年，我区常住人口增加2.82万，同比增长4.7%，高于全市平均水平。

1、商品住宅新开工面积同比增长率

2020年2月，我区商品住宅新开工面积同比增长率为200%，处于偏热区间。2019年下半年开始，由于政策利好叠加，市场热度回升，开发商对未来房地产市场持乐观态度，新房开工面积上涨明显，商品住宅新开工面积同比增长率突破合理区间。2020年2月，商品住宅新开工面积同比增长率呈现偏热态势，短期未受疫情明显影响，有助于稳定经济增长预期，对冲经济增长压力。

2、新建商品住宅销售面积同比增长率

2020年3月，新建商品住宅销售面积同比增长率有所下降，为-41.5%，处于偏冷区间。分析认为，受新冠肺炎疫情影响，我区预售审批暂缓，新房供应大幅减少，新建商品住宅销售面积同比增长率持续下滑。

3、常住人口同比增长率

2018年，我市常住人口增加49.83万，同比增长4%，近3年累计增加164.79万，增长14.5%，常住人口增量和增幅均居主要城市前列。2018年，我区常住人口增加2.82万，同比增长4.7%，高于全市平均水平。自2010年以来，我市经济持续快速发展，城市综合实力不断增强，城市吸引力强，导致大量人口涌入我市，使得常住人口同比增长率长期维持较高水平，而我区作为我市重点开发区域，常住人口增长更是明显。从长期来看，人口的增长将导致住房需求持续处于高位，为房地产市场调控带来较大压力。

附件I：}

^{一季度，C区、H区、J区和K区无新建办公楼销售。 ↩︎}
^{一季度，D区、J区和K区无新建商业用房销售。 ↩︎}
^{一季度，A区、B区、H区、我区、J区和L区均无新建其他用房销售。 ↩︎}
^{受新冠肺炎疫情影响，城中村市场调研工作无法正常开展，故城中村租赁使用上一统计周期的数据。 ↩︎}

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2020年第一季度某区房地产市场运行情况分析

内容简介

分析思维导图

总体概述

一、市场销售

（一）新建商品房销售情况

（二）新建商品房简单均价

（三）新建住宅楼盘累计销售情况

二、市场供应

三、房地产开发投资

四、市场分析

（一）户型结构分析

（二）我区与H、E、G、F区住宅对比

五、租赁市场动态

（一）商品住宅租赁

（二）城中村租赁⁴

^{（三）租赁房房租指数}

^{六、房地产预警分析}

^{（一）核心指标预警分析}

^{（二）参考指标警情分析}

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三、房地产开发投资

四、市场分析

（一）户型结构分析

（二）我区与H、E、G、F区住宅对比

五、租赁市场动态

（一）商品住宅租赁

（二）城中村租赁4

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