基本案例(案例来源于大律师教你怎样打官司)：

张某与某公司签订了房屋买卖合同。双方在合同中约定：某公司将三居室一套售于张某，价款30万元，并约定该房屋于2018年2月1日前交付使用。此后，张某先后向某公司支付购房款人民币20万元。至交房日，某公司因故未能交付房屋。2018年3月初，某公司通知张某办理房屋交接验收手续，但张某未办理。此后，张某诉至法院，称该合同未按法律规定办理过户手续，不具备法律效力，请求人民法院判决解除双方的房屋买卖合同，并主张某公司返还购房款人民币20万元并承担至还款发还之日的利息损失。诉讼中，公司辩称，该合同虽未办理过户手续，但房屋过户手续只是房屋所有权转移的要件，而非合同有效的要件，该合同应为有效。某公司虽然存在迟延履行合同的情况，但尚不构成根本违约，双方应当继续履行合同。

律师分析：

本案涉及到房产转让登记与房屋买卖合同成立、生效的关系。根据《民法典》第209条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。按照此法条作如下分析：

第一、房屋买卖合同的生效并当然导致物权的变动；物权要变动，应当进行登记，未办理登记的，只导致物权不发生变动的后果，但不影响合同的效力。换句话说，只有变更登记，物权才会变动。“登记”这一行为导致了不动产物权的变动，理论上称之为“物权行为”。

第二、买卖合同是否生效，应当依据合同成立的自身要件进行判断。买卖合同符合《民法典》第502条规定的生效要件的，合同就生效。即“依法成立的合同，自成立时生效………。”生效的要件包括：1.合同主体要合法，即自然人、法人或者其他组织必须有与订立合同相适应的民事行为能力；2.行为人订立合同是意思表示真实；3.合同内容不违反法律和社会公共利益。

第三、自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释(一)》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”，由此说明，房屋买卖合同是房屋买卖行为的基础。房屋买卖的行为可以分为两个阶段，一是签订有效的房屋买卖合同，二是实施该合同。也就是说房屋买卖合同的效力问题存在于第一阶段，产权变动登记问题存在于第二阶段，因为登记是转移房屋产权的要件，是实施合同内容、转移房屋所有权的方式。一个完整的房屋买卖行为是双方签订了一个有效的房屋买卖合同(第一阶段)，并履行了该合同，一方支付了房价，另一方交付了房屋，房屋在法律上的交付体现为过户登记，也就是办完了过户登记手续(第二阶段)。然而，过户登记是合同有效的结果，而不是合同是否有效的要件。因此，房屋产权登记和房屋买卖合同的效力的关系是房屋买卖合同有效，才能办理房屋产权过户登记，房屋买卖合同无效，合同不能履行，就不能办理产权过户登记。房屋买卖合同有效在前，房屋产权过户登记在后，房屋买卖合同的效力完全与是否登记无关。

第四、合同的约定解除具有以下特点：首先，合同解除为一种法律行为。以解除权人的一方的意思表示而成立，无需相对人承诺，故为单独行为。其次，解除为不要式行为，解除以解除的意思表示为相对人可能了解或达到相对人而生效。再次，解除为处分行为。最后，产生溯及以往的消灭合同的效力。合同如解除，视为自始未成立。而在法定解除的情况下，构成根本违约的迟延履行是解除合同的原因之一。根本违约表现为即使经过修改或补正，也无法实现债权人利益的情况。只有违约结果严重到合同目的无法实现及债权人利益无法实现的情况下，方认定为根本违约，也就是说合同违约，甚至后果较为严重，但是可通过修补或改正而达到合同目的的，亦不构成根本违约。

鉴于以上四点，张某不能以公司的迟延交付构成根本违约为由主张解除合同，原因系双方签订的合同合法有效。在公司具备交房条件，通知张某验收时，张某可以基于公司的迟延履行要求其承担违约责任。