房地产长期看人口，有人接盘才是房地产投资的硬道理！

投资买房要看区位看环境看户型，最重要的还是要看人口的流入。没有人口流入，一切都是白谈，因为卖不出去，没有流动性，然后就套住成为一动不动的不动产。

那么过去一整年，人口都流入了哪些城市？

人口流入前十城市

珠三角占据4席：东莞广州深圳惠州

来自于DT财经的数据，2019年流入人口最多的10个城市如下。在这十强城市中，珠三角城市就占据了4席。

①上海 ②东莞 广州 

⑥深圳 惠州 

我们可以看到，珠三角仍旧是中国人口第一高地，广州深圳的人口吸引力优势依旧最为突出。 再加上中山、惠州、珠海、佛山的话，珠三角9市一年内就为广东带来了超过145万的人口增量，新增人口堪比一个中等城市的规模！

东莞第2深圳第6惠州第10深圳都市圈表现亮眼

深莞惠全部闯入前十，深莞惠全部入围，东莞第2，深圳第6，惠州第10。深圳都市圈让人刮目相看。

首尔都市圈，人口占到韩国人口的50%，首尔的人口增长是14%，而都市圈外围城市人口增长了1.4倍，也就是说，都市圈外围人口的增长也很大，甚至要大于它的中心。

深圳都市圈，包括深圳+东莞+惠州，也将复制这样的规律，而且以深圳目前的人口在深圳都市圈的占比来看，是明显高于首尔和东京，相信未来深圳周边的人口增长不可限量。

东莞人口净流入仅次于上海，排名全国第2，今年上半年东莞房价涨幅全国第一，有人口支撑是重要原因。

惠州一直被大家“诟病”。随着深圳都市圈的发展，深圳外溢效益越来越强，惠州人口流入已经很强盛了。当年的鬼城要翻身了，请不要以过去的眼光来看待了。排名前十的城市中，惠州是唯一的三线城市，也是房价最低的城市。所以惠州是坑还是机遇，大家自己掂量吧。

按照深圳的住房规划，2018到2035年新增170万套住宅，只有不到70万套商品住宅，以深圳现在的人口增速和增量，可以推算出未来至少500万人要住到深圳外。尤其现阶段深圳调控并出现了"积分买房"，深圳楼市限售和限价不会放松，未来肯定会导致积分买房，失去名额的购房者肯定选择临深。与此同时，接下来深圳外溢的肯定还有产业，因为当坪山高新区这些土地都用完之后，大规模的企业往外迁移就是势不可挡，现在很多深圳企业已经慢慢外移了。当然，深圳人口和产业外溢方式肯定是沿着轨道交通走的，尤其是有地铁快线、地铁普线、城际交通的区域，都是外溢重点。因此，临深置业时，尤其在深圳和东莞限购后，惠州是值得关注的区域，有几大优势。首先，过去10年，惠州是广东增长最好的城市之一，GDP、预算收入、小学生人数(在校生)、资金总量增长率都排名前三，是一匹“黑马”。

其次，从轨道交通上看，惠州与深圳联系密切：第一，刚刚批准的粤港澳大湾区城际铁路中，深惠城际，从前海进入惠州；深大城际，从深圳机场最终到大亚湾；第二，看地铁，深圳14和16号线规划延伸到惠州。且从长远看，惠州地铁形成了城区+惠阳和大亚湾两个密集的片区，将来至少有6、7条的地铁和轨道交通会跟深圳相联系。深圳在都市圈的位置偏西南角从长远看必将要“东进”另外从都市圈的角度看，深圳在都市圈的位置明显偏西南角，要统领都市圈有一定难度，长远看深圳必将要“东进”。事实证明，2016年深圳就提出了“东进战略”，计划投资1.6万亿。且“东进、西协、南联、北拓、中优”中，真正的空间和增量在“东进”和“北拓”。因为南联主动权不在深圳，西协增量是其他都市圈的，中优空间有限。陶文杰也表示，过去几年深圳和汕尾弄了深汕合作区，和河源讨论成立深河合作区，但没有和东莞或西边城市搞一些合作区，动作都在东边，主要是要带动粤东北的发展，而且向东才有土地空间。深圳东进还有进一步的措施，就是2019年4月深圳宣布高新区扩容：一方面扩大十几倍到159.48平方公里，其中扩容的90%都在东部龙岗、坪山；另一方面，明确提出形成“一区两核多园”布局，“两核”指南山园区和坪山园区。换言之深圳的东进，而且核心产业的东进已经开始了。其实从土地的存量来看，深圳目前有充分发展空间的，只有东部的坪山和西部的光明。而且坪山高新区，是人工智能、新能源、机器人、生命健康、新材料等新兴产业，加上营商成本是深圳最低的，所以将来创业企业肯定大量往这边走。房子往哪儿买？三大都市圈是首选珠三角选择深圳东莞惠州广州佛山中山珠海

在房地产领域，流传着一句箴言：短期看金融，中期看土地，长期看人口。

得人口者得未来，这也适应于房地产。

供应和需求直接决定了房子的涨跌！说通俗一点：房多人少的地方供应大于需求，这个地方的房价就会下降。而房子少人多的地方，供应小于需求，需求很旺盛，那这个地方的房价就会上涨。所以，判断一个城市的房价是涨是跌，就要看这个城市的房子供应量不增加，或者是增加比较缓慢的情况下，人口是净流入还是净流出。

像房价低到极致的鹤岗、阜新等，这些城市的房子之所以沦为白菜价，最根本的原因就是，这些城市的人口长期处于净流出。而随着社会的发展，以后这样的城市会越来越多，大家买房的时候一定要避开这些人口净流出的城市。相反，那些人口持续净流入的城市，尤其是年轻人不断流入的城市，充满了生机，房子才真正具备了保值和增值的功能。

长三角、珠三角、环北京是置业三大首选，近几年北京周边包括天津市场其实都不是很好，所以留给大家的只有长三角和珠三角了。珠三角是最有活力的，也是人口流入最多的。珠三角表现最好的其实也只有深圳东莞惠州广州佛山中山珠海这七座城市。

人口流入，除了看数据，还有一个更容易辨别方法：

你去一个城市，如果全是本地人，买房就要慎重了，如果有很多是外地人，甚至吸引了不少外省人，那这个城市大概是靠谱的。

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