四川省房产测绘实施细则[2010版]-5

第七章房产变更测量

7.1 在房屋发生买卖、交换、继承、拆迁、新建、改建、扩建、重建、拆除、改制等涉及权界调整和面积增减变化时应进行房产变更测量。
7.2 房产变更测量的方法
7.2.1现状变更测量。
1)变更范围小，可根据图上原有房屋或设置的测线，采用钢卷尺定点测量。
2)变更范围大，可采用测线图定点测量或平板仪测量。
3)采用解析法测量或全野外数字采集系统时，应在实地布设好足够的平面控制点，设站逐点进行现场数据采集。
7.2.2权属变更测量
进行权属变更测量，必须依据变更登记申请书标示的房产及其用地位置草图、权利证明文件、约定日期，通知申请人到现场指界，实施分户测绘。
1)现有的平面控制点、界址点、房角点都可以作为变更测量的基准点。
2)采用图解法进行权属变更测量，应按实测数据计算面积后，再定出分界点在图上的位置。
3)变更测量之后，应对现有房产、原有资料进行修正和处理。
7.3 变更测量精度
变更后的分幅、分丘图图上精度，新补测的界址点的精度都应符合规范的规定。
7.3.1按现行《房产测量规范》模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上±0.50毫米。
7.3.2对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房产要素和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过±0.05米。
7.4 丘号、栋号、界址点号的调整
丘号、丘支号、栋号、界址点号、房角点号、房产权号、房屋共有权号都不能重号。其中房产权号、房屋共有权号除了整栋房屋拆除须注销权号，一般不预调整。
7.4.1丘合并时，须重新编立丘号，新增丘号沿房产分区或房地产分幅平面图内最大丘号续编。
7.4.2用地合并时，四周外围界址点维持原点号；用地分割或扩大，新增界址点沿房地产分幅平面图内最大界址点续编。
7.4.3用地单元中房屋被部分拆除或扩建，仍保留原栋号；新建和改建房屋沿丘内最大编号续编。

第八章成果资料的检查验收和整理

8.1 一般规定
房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。
8.1.1一级检查是在全面自检、互查的基础上，由作业小组的专职或兼职检查人员承担的过程检查。检查量外业巡视100％，主要数据抽查30％；内业检查100％。一级检查质量合格后，方能进入下一工序。
8.1.2二级检查是在—级检查的基础上，由房产测绘单位的质量检查机构或专职检查人员所进行的最终检查。检查量外业巡视30％，内业检查100％。
8.1.3验收工作是由测绘工作的委托方组织实施的对测绘单位所提交测绘产品的验收。
8.1.4审核备案是房产管理部门对用于房产管理的成果资料进行审核备案的工作。经验收合格的房产测绘成果需经房产管理部门备案后方可用于房产管理。
8.1.5各级检查验收中发现的问题，必须做好记录，并提出处理意见；二级检查、验收工作完成后，应分别编写检查、验收报告。
8.2 上(提)交成果资料内容
1)合同或委托书。
2)技术报告或技术说明。
3)验收报告。
4)图形数据成果。
5)《房屋面积测绘报告》。
8.3 检查、验收项目及内容
8.3.1平面控制测量
1)平面控制网的布设和点位是否符合要求。
2)各种观测手簿的记录和计算是否正确。
3)各类控制点的测定方法、扩展次数及各种限差、成果精度是否符合要求。
4)起算数据和计算方法是否正确，平差后的成果精度是否满足要求。
8.3.2房产调查
1)房产要素权属界线、墙体归属调查的内容是否齐全、正确。
2)用地略图、用房界线反映是否明确，有关说明、符号是否一致。
8.3.3分幅平面图测绘
1)图廊点、方格网、各级控制点、界址点的展绘有无遗漏，位置是否准确。
2)分幅图和界址点的施测方法以及各项限差是否在规定的要求之内。
3)房屋及其用地的各种要素是否齐全，丘、栋的编号是否正确。
4)与房地产管理有关的地形要素取舍是否合理。
5)图幅接边是否在限差内，误差配赋是否合理，房屋形状表示是否正确，线状地物接边有否明显变形。
6)图上各种注记是否正确，取舍和注记位置是否恰当。
8.3.4分丘平面图测绘
1)与分幅图对比，相应要素是否一致。
2)用地范围、权属界址线及房屋的四面墙体归属的表示是否正确，位置与产权来源是否相符。
3)权属有争议的注记表示是否正确。
8.3.5房屋面积计算
1)房屋外边长测量部位是否正确，分户房屋权界线划分是否正确。
2)建筑面积测算、取舍是否正确，计算成果精度是否符合要求。
3)共有建筑面积确认是否正确，分摊方法选用是否合理，分摊计算成果是否正确。
4)分层、分户图比例尺选用是否合理，表述内容是否齐全，注记位置是否恰当，图面是否清洁美观。
5)各种记录计算图表资料是否有责任者签名，整饰是否符合要求。
8.3.6变更测量
1)变更测量的方法、测量基准、测绘精度等是否符合要求。
2)变更后房地产要素编号的调整与处理是否正确。
8.4 成果质量的评定
1)成果质量实行优级品、良级品和合格品三级评定。
2)成果质量由专职或兼职检验人员评定。
3)成果质量的评定标准，可参照《测绘成果质量检查与验收》GB/T24356-2009执行。
8.5 资料整理归档
8.5.1上交资料内容按顺序装订成册，归入房产档案。
8.5.2测绘单位应将下列资料归档
1)测绘合同或任务委托书。
2)房地产测量技术设计书。
3)成果资料索引及说明。
4)控制测量成果资料。
5)房屋及房屋用地调查表。
6)房屋座落示意图。
7)界址点坐标成果表及面积测算资料。
8)图形数据成果和房产原图。
9)《房屋面积测绘报告》。
10)房地产测量技术报告。
11)检查验收报告。
12)相应文本、图、表的电子文档（光盘）。
8.5.3技术报告应包括以下内容
1)工程概况。
2)引用技术标准。
3)测量的方法及精度说明。
4)检查结论及说明。
5)调查收集的资料及说明。
8.5.4检查验收报告编写要求
1)检查验收的组织形式。
2)测量工程的基本情况。
3)检查验收的依据。
4)检查验收的方法。
5)检查验收存在的问题及处理情况。
6)检查验收的结论。

第九章附　则

9.1 本细则于2010年6月1日起施行。2006年8月3日印发的《四川省房产测绘实施细则（试行）》和2008年2月14日印发的《四川省房产测绘实施细则（试行）》补充规定(房产面积实测规定)同时废止。
9.2 本细则实施过程中的具体问题，由四川省测绘局会同四川省住房和城乡建设厅解释。

附录一：

术语

1 房产测绘名词
1.1 房地产：房产和地产统称房地产。房屋必须占用土地，房屋和房屋用地习惯上称房地产。
1.2 房产测量：是采集和表述房屋和房屋用地有关信息的一门技术。（采集是指采用测绘科学技术，按照房地产业管理的要求和需要，对房屋和房屋用地的有关信息进行调查和测量。表述是指对房屋和房屋用地的几何、地理、物理特性，用数字、文字、符号、影像进行描述，供产权人和有关人士使用）。
1.3 房屋建筑面积: 房屋外墙（柱）勒角以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上，有上盖，结构牢固的永久性建筑。
1.4 套内建筑面积:由套内的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积之和所组成。
1.5 房屋使用面积: 是指房屋套内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。
1.6 套内墙体面积:是指房屋套内使用空间周围的维护或承重墙墙体面积，有共用墙和非共用墙两种墙体面积。
1.7 房屋共有（公用）建筑面积:建筑物内由多个产权人共同占有或共同使用的建筑面积，包括应分摊的共有建筑面积和不分摊的公用建筑面积。
1.8 房屋产权面积: 产权人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由县级以上房地产行政主管部门登记确权认定。
1.9 房屋占地面积:是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。
1.10 房屋用地面积:指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地分摊面积等全部使用面积。用地面积以丘为单位进行测算。
1.11 预售面积：依据经有关部门核准的建筑施工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为预售面积。
1.12 竣工面积：依据竣工房屋的现状和经有关部门核准的竣工图所进行的房屋建筑面积测绘计算，出具的建筑面积为竣工面积。

2 建筑术语
2.1 建筑物：主要是指房屋及其附属设施，人在其内部进行生产、生活。
2.2 栋：是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。
2.3 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
2.4 净高：楼面或地面至上部楼板底面之间的最小垂直距离。
2.5 永久性上盖：设计经主管部门批准，与主体结构使用年限相匹配且相连的上盖。
2.6 自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。
2.7 夹层：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次，如一栋房屋从外部看是两层楼房，从内部看局部是三层，这三层中间的一层就叫做夹层。
2.8 技术层：建筑物中专为设置暖通、空调、给排水、配变电等设备和管道且供人员进入操作用的楼层。
2.9 结构转换层：建筑物某层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。
2.10 架空层：建筑物中仅以结构体作为支撑、无围合外墙的开敞空间层。
2.11 避难层：高层建筑中，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。
2.12 房屋总层数: 房屋的地上层数与地下层数之和。假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
2.13 高层：高于8层的住宅及高度超过24米的其他民用建筑为高层。高层住宅应装电梯，满足高层建筑防火要求。
2.14 多层： 2—8层的住宅及高度不超过24米的其他民用建筑为多层。
2.15 单层：是指建筑物仅一层。
2.16 错层：建筑物几部分之间的楼地面，高低错开者。
2.17 跃层：是剖面组合方式。主要用于住宅中，这些房屋的公共走廊每隔1-2层设置一条，每个住户有前后相近的一层或一下层的房间。住户内部有小楼梯上、下相联。
2.18 复式房：一种经济型房屋，是在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。
2.19 屋顶：指房屋的最上部分。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。
2.20 屋面：指屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。
2.21 阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分作为使用房间时，该使用房间称阁楼。
2.22 平台：指供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。
2.23 晒台：又称露台，指供人室外活动的屋面或底层地面伸出室外的有维护无上盖的台面。
2.24 屋顶花园：指建在建筑物顶部，不与大地土壤连接的花园。
2.25 入户花园：是指至少有一面不封闭的入户过渡空间。
2.26 地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室。
2.27 半地下室：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室。
2.28 走廊：建筑物的水平交通空间。
2.29 挑廊：指二层以上挑出房屋外墙体，有围护结构，无支柱有上盖的水平交通空间。
2.30 回廊：在建筑物门斗、大厅内设置在二层或二层以上的回形走廊。
2.31 柱廊：有上盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。
2.32 连廊：连接两栋房屋的走廊。
2.33 架空通廊：建筑物与建筑物之间,在二层或二层以上专门为水平交通设置的走廊。
2.34 内走廊：设置于建筑物主体结构以内的走廊视为内走廊（包含有柱走廊）。
2.35 外走廊：设置于建筑物主体结构以外的无柱走廊视为外走廊。
2.36 檐廊：设置在建筑物底层屋檐下的水平交通空间。
2.37 建筑物通道：为道路穿过建筑物而设置的建筑空间。
2.38 门廊、门斗：建筑物门前有上盖，有支柱或围护结构的进出通道。门廊、门斗必须具备与房屋相连通，有永久性的、结构牢固的上盖，支撑上盖的是柱称为门廊，支撑上盖的是实体墙称为门斗。
2.39 阳台：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施，根据其围护情况分为封闭阳台和非封闭阳台。
2.40 封闭阳台：指阳台采用实体栏板作围护，栏板以上用玻璃等物全部围闭的阳台。房屋在规划、设计等环节都已确定为封闭的，才能视为封闭。
2.41 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
2.42 围护结构：围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。
2.43 墙面：墙身的表面饰面称为墙面。
2.44 幕墙：即建筑物的外围护墙悬挂于建筑物承重构件上，如常用于大型工业建筑钢筋混凝土预制外墙板称为重型幕墙。用于现代大型民用建筑和高层建筑的轻质幕墙，其材料有玻璃幕墙，复合材料板和各种金属板材幕墙。
2.45 围护性幕墙：直接作为外墙起围护作用的幕墙。
2.46 装饰性幕墙：设置在建筑物墙体外起装饰作用的幕墙。
2.47 剪力墙：亦称结构墙、抗震墙。由钢筋混凝土、预应力混凝土构成的承受水平作用力的墙。
2.48 隔墙：不承受任何外来荷载，且本身自重还由楼板或梁支撑的分隔建筑物内部空间的构件。
2.49 山墙：指上部砌成三角形(即山尖)的墙，即横墙中的外墙称山墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。
2.50 柱：指结构柱。一种竖向直线构件。它主要承受各种作用产生的轴向压力，有时也承受弯矩、剪力或扭矩。
2.51 勒脚：建筑物的外墙与室外地面或散水接触部位墙体的加厚部分。
2.52 抹灰：指采用石灰砂浆、混合砂浆、聚和物水砂浆、麻刀灰、纸筋灰等对建筑物的面层抹灰和石膏浆罩面工艺。
2.53 变形缝：伸缩缝（温度缝）、沉降缝和抗震缝的总称。
2.54 楼板：亦称楼盖。是分隔建筑空间为楼层的水平承重部件。
2.55 楼梯：指房屋之间供垂直交通用的通道。多层或高层房屋楼层间带有阶梯的交通设施。
2.56 专用电梯(楼梯)：是指由建筑物上部的一层或连续的部分楼层所专用，建筑物的下部连续各楼层均不开门使用，同时“使用”与“不使用”两部分建筑物的用途不同。上述的“不开门使用”中的所谓“不开门”是指设计上的无门，而不是有门不开。仅一层或一～二层复式房不使用的多层或高层住宅的楼梯（电梯），不属专用梯。
2.57 电梯：通过电力载运人或物的在垂直方向上下运输的机械装置，以解决建筑物的人流疏散和货物运输。
2.58 室外楼梯：依靠房屋外墙体搭建的永久性楼梯。
2.59 台阶：建筑物出入口处不同标高地面之间用踏步连接的构件称为台阶，还包括踏步与建筑物出入口连接处的平台。
2.60 雨篷：设置在建筑物进出口上部的遮雨、遮阳篷。
2.61 天井：四面有房屋、三面有房屋另一面有围墙或两面有房屋另两面有围墙时中间的空地。
2.62 采光井：亦称“窗井”。指房屋为采光而外设的井式结构物。
2.63 骑楼：底层部分跨在人行道上的临街楼房。
2.64 过街楼：有道路穿过建筑空间的楼房。
2.65 功能区：根据房屋的使用功能和各共有建筑部位的服务范围而划分的区域称为功能区。上一级功能区下可再分为几个下一级功能区，各功能区之间可能相互包含、交叉、并列。
2.66 水箱间：是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不视为水箱间。
2.67 红线：指在城市规划中确定的建筑用地和道路用地的界线。任何建筑物、构筑物都不得超出这个界线。图纸上常以红色线条表示，故称“红线”，建设项目施工前，需请城建部门去现场划红线，然后才能正式动工。
2.68 测量草图：测量草图是地块、建筑物、位置关系和房地调查的实地记录。是展绘地块界址、房屋、计算面积和填写房产登记表的原始依据。

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