政行为导致合同不能履行，违约方是否要承担民事违约
在合同的实际履行过程中没有按照原先与业主签订的商品房买卖合同履行义务，其行为虽具有行政上的原因，但并不能因此而否认其民事行为的违约性，开发商对此行为仍应承担民事违约责任。
（一）何为民事法律责任？
一行为具备行政上的合法性即符合行政要求，能否免除其民事行为的违约性，并据以免除其因此而产生的违约责任？所谓民事法律责任是指当事人不履行民事义务时所应承担的民法上的后果。总体上来讲，行政行为在逻辑上与民事行为是相异的，行政法律责任与民事法律责任更是两种不同的法律关系，恒辉公司辩称自己更改合同规划内容的行为符合行政上的要求，这与其是否应当承担民事责任虽有关联，但亦系属不同。也即是说不能将恒辉公司是否遵守行政机关的具体行政行为与恒辉公司的该行为是否构成违约等同起来，这两者分属于不同的法律关系。南京市浦口区建设局审定批准恒辉公司变更后规划方案的行为，是作为行政主体的建设局对作为行政相对人的恒辉公司做出的具体行政行为。恒辉公司是否应当遵守行政机关的规定变更原有规划，其依据变更后的规划进行01栋楼房的施工是否符合建筑施工规范，是恒辉公司是否遵守行政机关的具体行政行为而产生的行政责任关系，这一行政关系的效力仅发生在行政主体与行政相对人之间，与本案原告周济家所诉开发商擅自违反合同约定已构成合同违约的民事法律责任是两种不同的法律关系，对此不应混为一谈。
（二）合同相对性的内容
合同是具有相对性的，合同相对性是合同规则和制度赖以建立的基础和前提，其主要内容是指合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，合同的义务和责任应由当事人承担、除法律和合同另有规定外，第三人不对当事人承担合同上的义务和责任，合同当事人也不能擅自为第三人设定合同上的义务。合同相对性主要包括主体的相对性、内容的相对性和违约责任的相对性三方面。其中违约责任的相对性是指违约当事人应对因自己行为造成的违约后果承担违约责任，即使在因第三人的行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应当向债权人承担违约责任；债务人在承担违约责任以后，有权向第三人追偿。同时，我国《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”这就进一步确认了因第三人的行为造成债务不履行或不能完全履行的情况下，债务人仍应当向债权人承担违约责任的规则。具体就本案而言，政府调整规划所产生的行政法律关系的法律效果只能针对该具体行政行为的相对人即房地产开发商，这相对于开发商与业主之间的合同关系而言，是另一种法律关系，属于第三人与当事人一方之间的关系，与之前所述的双方当事人之间的合同关系无关。恒辉公司因为政府的规划变更而不能如约履行其与业主之间签订的合同内容，其应当依法向业主承担违约责任，但又由于恒辉公司之所以不能如约履行合同是由于政府规划的突然变动所致，因此，恒辉公司在依法向业主承担了违约责任之后可以通过行政、司法等各种途径依法向政府相关部门寻求救济。
（三）本案应适用的责任原则
我国合同法上的违约责任归责原则一般应适用严格责任，只有在法律规定的情况下才适用过错责任，而本案明显不属于应当适用过错责任的情况，应当适用严格责任。所谓严格责任是指不以违约方是否有过错为前提，只要其有不履行合同债务的行为，就应当承担合同上的违约责任，此外无须再要求使违约责任具有合理性和说服力的其他理由。在本案中，原被告双方签订的《商品房买卖契约》系双方真实意思的表达，且不违反法律的强制性和禁止性规定，应当合法有效，该买卖契约的附件一即总平面图是买卖合同的有效组成部分，双方当事人都应本着诚实信用的原则，依法并完整履行合同规定的义务。并且，由于该平面图是由恒辉公司单方面提供的，是房地产开发商对买方周济家法律上的要约，也即是恒辉公司应当履行的一项约定义务，若不履行或不当履行，开发商应对此承担违约责任。而在本案中恒辉公司即便声称其系因政府行为而违约也是一种违约行为，依民法通则和合同法应当承担相应的违约责任，而不得将行政上的不利后果随意转嫁于民事合同上的相对方。
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