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一

巡检对象、周期和频次

所谓巡检，并不是说将大大小小的所有物业设施都列入巡检范围，巡检对象主要是针对物业中比较重要、比较关键的设施及其机房。而设施不同、使用环境不同、季节不同，巡检的周期也有区别。

巡检必须要有记录，而巡检记录表的设计合理与否直接关联到巡检的效果。

有的巡检记录表设计得极其简单，整张表单上只有日期、状况和巡检人三项栏目，缺少实质性目标。这样巡检人员在巡检时，不清楚要巡检的具体目标，人到现场后，粗粗一看甚至不看，就在“状况”栏中打“√”或写上“正常”两字。巡检成了一种形式，效果大打折扣，起不到应有的积极作用。

因此，在巡检表单中应该将要巡检的设施系统目标进行细化后归纳成具体类目设计到巡检表中，巡检人员到现场后，只要按表上类目进行巡检，正常的在这一栏中打“√”或写“正常”；不正常的在这一栏中打“×”或写“不正常”并在“备注”栏中说明。这样，巡检的覆盖面就比较全面了，操作性也比较强了。

巡检中如发现小问题，由巡检人员当场自己解决；而发现比较大的问题，在做好防止问题扩大化措施的同时迅速向主管领导报告，以组织力量解决。

设施工程部主管或领班则定期对巡检工作进行督查。巡检记录表一般放在现场，设施人员到场巡检后认真填写，电梯及机房巡检记录表。

另外，以单纯的运行设施表计数据抄录工作作为巡检工作，以运行设施表计数据抄录表作为巡检记录表，也是欠缺而不全面的。不过，如果设施比较单一的话，可以在设计表单时将巡检表与运行设施表计数据抄录表合为一表，在巡检设施的同时抄录好表计的数据。

二

巡检内容

巡检的目标对象细化后，还需要了解相关的具体巡检内容，从而提升巡检的可操作性，比较客观地判断设施及其机房处于正常状态还是非正常状态。巡检具体内容按系统大致可分为以下几个方面：

01供配电

机房是否整洁，“四防一通”是否完好；安全用具是否齐全完好合格，摆放位置是否合适；变压器三相温度是否在正常值内；是否有异味或者异声；母排示温蜡片是否熔化，接头处是否松动变色；电流表、电压表、功率因素表等表计是否正常；柜内外是否整洁，电器元件是否异常；电容器是否有膨胀或漏油现象；导线绝缘层是否有老化现象，接地线是否松动或脱落；模拟屏显示是否正常；正常照明和应急照明是否完好；灭火器是否合格。

02给排水

泵房环境整洁度如何；手动试备泵是否正常；泵运转方向是否正确；泵运行时盘根处滴水速度是否在正常范围内；有无异味、异声；控制柜内外整洁度如何；控制柜仪表、指示灯等元器件是否完好正常，柜内导线是否老化松动；管道是否有堵塞、泄漏现象；闸门是否处于正常工作状态，状态牌是否挂好并与闸门的工作状态一致；管道橡胶软接头是否有龟裂现象；止回阀是否完好；水箱(池)检修出入口是否关门上锁，溢水口是否有水溢出，管口防小动物网罩是否完好；集水井防护盖有无缺损，井内是否有垃圾，排水速度是否正常；压力表是否完好。

03空调系统

机房环境整洁度如何；观察电源电压、电流表是否正常；观察冷冻油油压、油位、油色是否正常；观察冷却水、冷冻水进出水压力、温度是否正常；冷却水泵、冷冻水泵运转是否正常；空调主机运转是否有异常振动或噪声；管道、阀门是否有渗漏现象，冷冻保温层是否有破损；阀门是否处于正常的工作状态，状态牌是否挂好并保持与阀门的工作状态一致；冷却塔风机运行是否平稳，冷却塔水位是否正常；控制柜(箱)指示灯及各电气元件是否正常，接线是否有松动脱落；有无异味异声；灭火器是否合格。

04供暖、锅炉

机房环境整洁度，通风照明是否良好；观察各水管、气管、油罐等是否有跑、冒、滴、漏现象；各压力表、水位表、温度表、排烟系统是否完好正常；锅炉水位、油箱油位是否在正常范围内；水泵、油泵是否正常；连接螺母、螺丝有否松动；是否有异味异声；电源控制柜的表计、自控、指示灯及其他元件装置是否完好正常，温度设置的范围是否正确，接线是否松动脱落；灭火器是否合格。

05电梯机房

机房环境整洁度，正常照明和应急照明是否完好；空调运行是否正常；主机运行是否正常；钢丝绳是否有起毛断丝现象；润滑油油位是否在标准范围内；控制柜内外整洁度，电气控制元器件是否正常；灭火器是否合格；轿厢照明通风是否正常；轿厢控制按钮是否完好；轿厢平层是否良好；轿门开启、关闭是否正常。

06消防控制中心

集中显示屏显示操作功能是否正常；打印设施打印的字迹是否清晰完整，是否符合现状；蓄电池电压等是否在正常范围内，电池是否有渗液等异常现象；主机各调节按钮、报警按钮的功能是否完好；设施有无积灰、锈蚀现象；接线是否有松动、脱落现象；灭火器是否合格。

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