多地楼市库存持续上升凸显调控效果下半年攻坚战更需关注楼市钱流

从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。

房价居高不下的理由究竟何在？随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从？

多城市库存逼近历史高位

据北京市房地产交易管理网统计，截至７月２０日，北京市一手住宅库存量为１０．７万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了１４．８，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近１５个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。

其他一线城市也不乐观，截至７月２０日，上海可售一手住宅为５３９４８套，面积为７８３．９万平方米，据中原地产预测，其存销比为１２．４，库存也需要较长的消化时间。截至７月２０日，广州市的未售房源为７３７２８套，可售房源为３６０３４套，也显现出积压态势。

在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至２０１１年６月底，郑州市区商品房累计可售面积５２２．７９万平方米，同比增长３１．７５％；其中，商品住房累计可售面积３０３．５万平方米，同比增长２７．０１％。分析人士指出，如果按２０１１年上半年商品房和商品住房的月度销售均值５２．８７万平方米和３９．６９万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近１０个月，商品住房累计可售面积可以销售７个多月。

张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。

在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。

世联地产[简介最新动态]华北策略资源中心[最新消息价格户型点评]总经理刘春岩表示，从市场各方的期待和判断来看，衡量本轮房地产调控的最重要的尺度之一就是房价是否下降。

张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。

下半年全国楼市供应潜力巨大

刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调[最新消息价格户型点评]整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。

据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等４０个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。其中，北京市下半年的潜在供应量为８９６万平方米、明年上半年潜在供应量为１１６８万平方米；上海市上述两个时间段供应量分别为１０２９万平方米和１０８２万平方米；广州上述两个时间段供应量分别为７９９万平方米和５１５万平方米；南京上述两个时间段供应量分别为６５５万平方米和５８２万平方米；天津上述两个时间段供应量分别为１０７４万平方米和９５３万平方米；青岛上述两个时间段供应量分别为７６６万平方米和５５３万平方米。

刘春岩表示，无论是这４０个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年三、四季度推出，这些因素将汇聚在今年四季度和明年一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。

根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。

刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，２０１２年１季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。

不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。

市场变数增多需关注开发商资金链

在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。

一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。

分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。

数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科[简介最新动态]、恒大[简介最新动态]、保利、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。

而且，正是在这种库存积压与房价坚挺的过程中，房地产行业调控政策也在被逐步消化。有调查数据显示，２季度购房者对保障房和房价控制目标的信心度比较低，其中仅有１８．４％的购房者认为保障房能够起到平抑房价的作用，比１季度下降６．５个百分点。

刘春岩表示，必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。

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