Tina理财笔记（七）——买房训练营答疑汇总

【Day 01】第六期买房训练营答疑汇总

问：即将通高铁的城市都值得买吗？比如盐城？

答：通高铁对城市短期未必是利好。南京到盐城更快了，所以在南京买不起房的人就会
来盐城买房？每天高铁上下班？怕是乐观了。但是联系紧密之后，可能南京有些产业会
转移到盐城，这样盐城房价就可能上涨，所以建议多关注关注地方的产业建设新闻。

问：五线小城市的高铁房可以买吗？市政府的规划图有学校，医院，人口17万左右，目
前开通了10多个省会城市。

答：高铁对城市房价的影响要看得长期一点，目前京沪高铁沿线很多小城市的人口其实
是不增反减的，人都被吸引到大城市了，房子的需求就弱了。但如果高铁能促进经济发
展，带动产业转移，那城市发展就是有利的，房子就值得投资，所以建议多关注关注城
市里的产业建设状况，看看地方经济怎么样，只是一个高铁站，可能没什么价值。

问：新冠全球放水是不是已经让房产进入了阶梯上涨的节点？
答：货币贬值、资产升值这是大趋势，但是房子的流动性和货币不可同日而语，区别对
待，还是要进一步分析具体的城市具体的房子。买错了房，好多年不涨都是有可能的。

问：工作在台州，刚需，建议把房子先把房子买到杭州么？
答：工作在台州，你怎么刚需到杭州买？台州有房之后可以考虑去杭州投资。

问：开发商许诺的学区房，如果拿到房子后，和开发商许诺的不一样，怎么办呢？
答：按规定，开发商不能许诺学区房，所以这种许诺是空头支票，他不能为他无法确定
的事情承诺，你也没法因口头承诺去起诉他，除非写进合同里。

问：工薪层是无投资渠道，提前还贷还是再购房好？
答：房贷不用提前还，无投资渠道可以多去学习、了解，资金足够的话，就算收益跑不
赢房贷，但货币是慢慢贬值的，你现在欠的100万和十年后欠的100万，不是一回事。

问：门面房和商品房购入注意事项有什么区别？
答：商铺不建议投资，除非位置非常优异，比如小区正门口两边的商铺。

问：徐州人在徐州工作，我想在上海买房，怎么买？
答：法拍房不限购，但是单价贵，投资空间小，剩下的就只能想办法先落户上海了。

问：在武汉光谷地段看房，有华师大附中的学期房比周围其他房价高5000元/平，周围
房价大概22000左右。预算有限的情况下会牺牲住房面积。但是这种学区房是否更有升
值空间？

答：投资的话，不值得特意去追逐学区房，不确定性太大，学区万一改了呢？学校这一
批成绩不好呢？都影响价格。如果自己家正好有小孩要读书，那学区房值得购买。

问：三线城市投资的话，是市区好还是买政府规划的新区，规划中的新区目前房价低一
些？

答：市区的高质量新房或次新房有价值，每个城市的有钱人都愿意住这里，不愁没人
买，新区的规划好，房价的成长空间大，但是地方政府落实规划的能力需要具体去看。

问：老学区房和新商品房，哪种升值潜力更大？
答：新房的潜力更大，但投资不能光看赔率，也要看胜率，新房没有老学区房把稳。

问：旅游+养老地产值得投资吗？
答：不值得，不确定性大的标的，都是投资大忌。这次的疫情就是案例。

问：陕西宝鸡这样的西部地级市，房价相差有的在一半以上，请问高价的值得买还是说
中位数的？
答：高的，三四线城市的改善需求优于刚需，刚需是卖给刚落户城市里的人的，陕西有
西安这个抢人大户，多数城市的人口流入估计都不乐观，具体可以自己查证一下。

问：30岁，北京首套房如何考虑学区、居住面积、位置这几个因素？怎么排序？
答：是否考虑学区，看你个人家庭情况，这是一个不太会亏的因素。位置优先于面积。
位置也要看周边配套，不是离市中心近的就一定比远的好

问：按揭的时间，20年和30年应该选哪个？首付是否越低越好？
答：30年，货币在贬值，资产在升值，只要月供供得起，首付越低越好。

问：我在九江市城区一套30年房龄的学区房和一套郊区前年买的新房，小孩才刚上小
学，而我们想住新房，到又觉得郊区的新房远，请问我想在城区买套新房，由于手头资
金有限，是卖掉老房子还是卖掉郊区的新房好呢？
答：卖掉学区房之后，小孩是不是就没学区了？买房是预算内的综合权衡，不可能样样
俱全，建议先理清楚自己各项需求的优先级。卖的话，30年房龄的老房肯定应该先卖，
居住属性太差，一旦学区有变，价值就会暴跌。

问：上海青浦新城，由于华为研发基地落定，新房房价已经有溢价，高出周围二手房房
价，但据观察周围大部分10年内的二手房都为90平左右，60-80平的次新房紧缺，那溢
价的小面积小户型刚需新房还能投资吗？
答：新城的小户型值得三思，新城单价较低，总价也就较低，在实力允许的情况下，大
家当然想住更大的房子。这可能是当地新房比二手房更吃香的原因。

问：上海的纯住宅是否比商住房值得购买?
答：如果你指的是住宅和公寓的话，中国绝大部分城市的住宅都比公寓更值得买。道理
很简答，潜在购房用户决定房价上涨速度，会买公寓的人，毕竟是少数。

问：昆明这两年是否值得投资？
答：投资看价格，不太清楚目前的行情，昆明之前有过炒房客拉高过行情。城市的基本
面没问题，省会、西南重镇，人口够多，环境好，长期看值得投资。

问：北京自住一套，儿子研一，年底前计划贷款买一套北京大兴瀛海（南五环）限竞
房，时机是否合适？
答：刚需买房没什么好想的，限竞房的质量问题值得关注，置换的时候可能会有影响。

问：老师，你好！我在广州市区有一套二手房，打算置换！从长远的增值角度来看，是
换更靠近市中心的二手房子好，还是相对郊区的一手房？
答：新房优于二手房。除非市中心的二手房质量非常优异。

【Day 03】第六期买房训练营答疑汇总
问：把原条款增加了一条“到账房款的相关利息的条款”怎么就省下了几万块，原来打
算借的钱的利息要高出这么多吗？
答：这种过桥资金一般是按天算利息，几百万利息几万块并不夸张。

问：老师好，我们现在有两套房子，一套贷款利率4.9％，二套贷款利率5.65％请问有必
要换成浮动利率吗？
答：没有非常近的提前还款计划，都建议换成浮动的。

问：想在南京买房投资不住，只有50万首付，每月结余5000元可用来还款，买南京市中
心的老破小，还是？
答：新房，哪怕远一点，投资永远不要选老破小。

问：杭州预算总额大概600万，是买400万＋200万两套，还是一次用足资金呢？另外地
铁和户型，优先哪个呢？
答：地铁，这两个一般也都可以兼顾。

问：国内的宅基地，未来会有什么政策上的变化？
答：增加土地流转是趋势，目前一些地区都出台了地票制度，但是短期看不会有啥大变
化，这项改革是个大工程。

问：买新房，购房合同要注意什么？
答：《我的房产计划》里有专门讲交易法律的，新房主要关注交付时间和交付规格。

问：想买天津学区房，现在手里100万，纠结是不是一步到位买核心区？
答：能一步到位当然一步到位。

问：五年前原贷款基准利率打九折，贷款利率4.41% 现是否改为LPR浮动利率？
答：如果你5年左右就打算还上的话，可以考虑不改。

问：南京的房子如果考虑投资，老师您看建议买什么样的，主要考虑哪个点？
答：不是特别了解南京的情况，但是拥江发展应该是趋势，多往政府花了很多钱的地方
考虑。

问：有上海市区学区三房，但在嘉定外环上班，想在外环单位附近买个新房小三房，适
合吗？
答：自住需求，怎么都合适，为改善生活体验，花多少钱算合适，自己最清楚。

问：优质学校的学区房大概可以比周围同类型住宅溢价多少个百分点呢？有没有类似的
数据供参考？
答：在一二线一般会有5%左右的增幅，这个是个人观感，目前并没有比较系统准确的数
据。因为学区只是一方面，房子跟房子的区别很多，没办法说这个房子比另一套贵多
少，就完全是因为学区，所以也不好量化。

个人建议，自己有学区需求，学区房当然值得买；如果没有，只是投资的话，能兼有学
区最好，没有也没必要刻意追求。

问：坐标长沙，手上只有30万，可以买一套小面积商用公寓（地铁口附近，地段不
错），或者一套100平住宅首付（不算市中心，上班有点远），建议哪个更好呢？
答：住宅，公寓是实在够不上才去选的选项。

问：广州荔湾区，可以购买写字楼吗？
答：优先住宅，然后是公寓、然后是商铺和其他房产产品。潜在需求量决定上涨空间。
会买写字楼的肯定比买住宅的少。

问题1：坐标深圳，小孩2岁半，无房，是购买宜居两室上普通小学，初中前再换较好的学位房，还是直接购买老破小的中学学位房将来申请中学学位？

我的回答：学位房宜早不宜迟，如果迟到要用，而且有条件的话，建议尽早购买。因为长期来说，教育资源比较稀缺，等到需要的时候再买，价格跟现在相比，可能会上涨不少。

问题2：全款买了一套学区房，有合同无产证，想出手但周边有团购房价位比我买的时候还低，我是否有必要赔一点钱出手？之后在长三江周边投资一套房？

我的回答：如果你的城市比较优质，而且新房没有交付，可以考虑暂时不动。

问题3：用孩子的名义买房，享受首套房的贷款优惠利率，长远来看是否合算？对孩子将来买房造成影响会很大吗？

我的回答：首房首贷，总体还是优惠的，贷款年限会比较长，利率倒是没有特别优惠。如果你孩子还小，未来十几年后的政策还是未知的，可能会发很大的变化，我们还没办法预计。如果孩子不久之后就要买房，那还是会有一些影响的，毕竟是占用了孩子的首套名额，至于影响多大，看个人的考虑。

问题4：坐标广州，名下一套郊区房，现小孩2岁，想置换城区一套学位房，需要考虑哪些因素？选学位房要避免哪些坑？

回答：学区房怎么买，按需求分两种：

（1）如果是纯学区考虑，那就买好小户型的、单价高总价不会很高的房子。

（2）如果是学区+自住，这种房子价格会比较贵，要是有比较合适的预算，那可以两者结合，综合考虑。

关于避坑的话，只要你选的学区房对应的是你选中学校的范围，一般不会有太大问题。

问题5：刚拿到上海户口，想要在上海投资第一套房产，因为买不起公司旁边的十几二十万一平房产，所以就算买了房子也还是在公司附近租房，然后把自己买的房子转租出去，所以现在不知道要不要买房上车？

这是很多人比较典型的状态，其实是值得的，就等于是你投资和居住是分离的。无非就是你没有住到自己的房子，但是你买的房子长期还是升值的。

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