自如蛋壳被指推高房租背后：爱公寓资金链断裂先例需警醒

雷帝网雷建平 8月22日报道

在自如CEO熊林表态租金上涨因素很多，自如租金价格涨幅远低于市场后，围绕着长租公寓模式的探讨还在继续。

今日，一位业内人士指出，自如、蛋壳运营模式有几点需关注：

首先，自如通过约定高租金的形式，租下房主的房子，租金按月付清。

然后，自如跟租户签订合同的时候，租户签订的是贷款合同，银行把一年的租金一次性付清。

拿到贷款自如，不会把钱放在账上，而是把钱作为本金，继续和房东签约，每个房东3个月，只要有源源不断的新房东进来，这个游戏就可以继续玩下去。

从银行的角度，手里是无数单子的房租贷款，应该很安全，所以，银行很乐意贷款，但这个贷款实际上是给自如这种中介机构的。

就是说，这个炒房租的本质是，自如利用租客的信用，给自己提供扩展的资金，直到这个城市的房子都被自如占领为止。

上述人士指出，自如、蛋壳公寓就是利用大量租房人的信用做背书，进行资金的期限套利。

比如，自如或者蛋壳的合租房单间租客月租金是3000元，其中2200-2500左右实际要付给房东。如果预收两年的钱，可一次性拿到手7.2万。

当初一次性装修投入是0.8-1.2万，按季度给房东付0.75万，还能占用5万左右。

只要长租公寓企业保持足够增速，和足够出租率保证周转，就能获得源源不断的正向现金流进行扩张。

“爱公寓”爆发过资金链断裂危机

租金贷已经成为一些长租公寓扩展规模的利器之一，通过小贷公司获取租客一年的租金，为公司拓展房源提供资金。

但这种模式的问题是，杠杆很高，存在一些致命问题。比如，长租企业“爱公寓”就多次爆发资金链断裂危机。

“爱公寓”按月向房东支付租金，但很多租客在不知情的情况下，都是以贷款的形式一次性向“爱公寓”支付了全年租金。

“爱公寓”再将挪用的钱投入到“爱公寓”的运营，具体来说，就是在各地建工作处，收房子并进行改造，这些都需要大量的资金投入。

当“爱公寓”遭遇问题时，很多租客即便中间退租，仍然需要缴还租金贷。这就使得“爱公寓”遭遇的投诉不断。

一位业内人士指出，当前，聪明的金融机构遇到几次公寓爆仓事件后也比较成熟，会提出要求公寓企业拿到钱后给业主支付相应周期的房租，保证租赁收益权不灭失。

最近，前我爱我家副总裁胡景晖表示，以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源，人为抬高收房价格。

自如则发声明称，消息不实，称长租公寓首先不具备影响操作整个租赁市场价格的能力，其次从企业运营机理出发也不会哄抬租金折损出租率，影响企业及行业的长效发展。

对此，一位行业人士指出，每个小区都有一定数量（5%-10%）出租房源的时候，就可以影响这个小区乃至周边的房租了。

“自如、蛋壳走到哪里都是快速集中规模化收房（业内所谓北派打法），集中出房的那几个月，对市场出租价格就是高度影响的。”

上述人士称，北京1500亿的租房市场平摊到12个月，不到130亿。再乘以10%，不到13亿的交易额就足以有重大影响了。

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